宁波2022首批集中供地：成交265亿，保利置业、万科加码

观点网4月20日上午10点过后，随着剩余5宗触顶摇号地块出现最终竞得人，宁波2022年首场集中供地正式落下帷幕。

回顾整场土拍，宁波此次合计推出33宗地块，其中包括20宗商品住宅用地，9宗租赁住房用地及4宗安置房地块，总建面约255.5万平方米，起拍总价约250.4亿元。

在规则方面，与2021年最后一场土拍相比，宁波于2022年调整了部分商住地块地价分计，部分商住地块地价分计，其住宅、商服的土地成交总价在土地出让合同中分别明确；最终以溢价成交的情况下，按住宅、商服起始总价为基数，按同比例溢价的原则进行分摊；此外，地块要求在出让合同签订前，按实际成交价格的20%缴纳定金，溢价地块须补缴差额。

值得注意的是，此次挂牌的所有商品住宅用地均要求全装修交付，还有部分地块新增要求住宅单体全部实施钢结构装配式。

虽有调整，但宁波依旧保持“溢价15%封顶+摇号”规则。截止4月19日，合计共有5宗地块进入封顶线下摇号阶段，为本场土拍带来一丝火热。

摇号地块大多位于宁波热门区域鄞州，摇号尘埃落定后，宁波2022年首场土拍画上句点，33宗地块全部出让完毕，总成交价265.17亿元。

平稳为主 冷热分明

相较此前三批次集中供地宁波鄞州“几乎扛下所有”的局面，2022年首批次土拍则涵盖多区域板块，33宗上架地块分别包含鄞州区（含高新区）11宗，海曙区7宗，北仑区7宗，江北区5宗，镇海区2宗及奉化区1宗。

从供地质量看，此次集中供地中部分地块是二次上架，限价上升，起价调低；另有地块新房限价与地块封顶单价差大于1万元/平方米，使得这一批地块的利润空间有上升趋势。

虽然利润空间是企业拿地热情的关键指标之一，但宁波此次出让的地块整体溢价率未能达到1月土拍溢价率7.1%的水平，下降了1.2个百分点，整体平均溢价率为5.9%。

值得一提的是，溢价率虽没有上升，但整场集中供地实现零流拍，较为平稳；25宗底价成交，另有5宗热门地块触顶进入摇号环节，冷热分化显著。

观点新媒体注意到，进入摇号环节的5宗地块中，鄞州区YZ07-03-d2地块位于钟公庙地段，规划为住宅用地，出让面积2.01万平方米，容积率2.5，总建筑面积5万平方米，起拍单价2.22万元/平方米，最终保亿置业以封顶总价12.79亿元夺得该地块，成交楼面价2.55万元/平方米，溢价率14.71%。

虽然体量并不如其他封顶地块大，但也以封顶价格延续了1月土拍伟星集团落子该地块周边首南地段的热度。

此前于1月19日，伟星以总价21.76亿元摇号摘得鄞州区首南地段地块，成交楼面地价约为2.58万元/平方米，溢价率14.77%，地块周边涵括九年一贯制学校惠风书院等教育资源。

另悉，保利置业与建发也通过摇号分食江南公路两幅地块，即鄞州区JD08-B1、B2、B3、B4地块，位于江南公路北侧，中兴路东侧，均为住宅用地。其中，B1、B2地块出让面积6.99万平方米，容积率2.35，总建面16.4万平方米，起拍单价2万元/平方米；B3、B4地块出让面积5.18万平方米，容积率2.4，总建面约12.4万平方米，起拍单价2.1万元/平方米。

江南公路周边地块位于寸土寸金的老江东板块内，多家房企也将该地段视作落地宁波的第一站。此次保利置业与建发摘得的地块临近高新区，周边包括3号线中兴大桥南站、港隆广场鄞州第二实验小学东校区、曙光中学、甬江等生活配套，龙湖、万科、绿城项目均坐落于同板块内。

除摇号地块外，开拍前较受关注的江北区姚江新城9#-1、9#-2地块则遇冷，由宁波开投集团和宁波北坤投资底价20.43亿元摘得。该地块位于滨河沁月南侧，规划为商住用地，出让面积8.3万平方米，容积率1.5-2.56，总建面约21.3万平方米，起拍单价9600元/平方米，毛坯限价3.07万元/平方米。

资料显示，该地块商业商务比例48%，且需自持65%商服建筑计容建筑面积10年，这于无形中增加了开发成本，即便地块项目内可俯瞰姚江江景，也未能留住部分企业的心。

保利加仓 万科中签

江北区地块虽然以底价成交为主，但也不乏地块获得青睐，保利置业便将注压在了江北区庄桥地块上。经过12轮竞拍后，以20.3亿元夺得江北区JB14-04-10a地块，楼面价1.54万元/平方米，溢价率2.78%。

此外，保利置业还以底价5.44亿元摘得海曙区CX07-03-04d-1地块，加上摇号所取得鄞州江南公路地块，3宗土地合计成交63.44亿元。

纵观保利置业拿地布局，对于宁波的重视可于年报中窥见一二。

2021年，保利置业合约销售金额同比增长9%至人民币566亿元，合约销售面积313.8万平方米。单盘合约销售金额超过人民币10亿元的项目达到18个，其中便包括宁波保利江上印、宁波君兰锦绣花园。此外，保利置业还表示，年内四成投资位于深圳、上海和宁波三个高流量城市，为销售回笼和股东回报提供有力保障。

另据观点新媒体统计，于2021年，保利置业在宁波合计布局三宗项目，包括宁波市宁海县主城区跃龙街道宁海客运总站项目，规划总建筑面积约9.2万平方米；宁波市鄞州区高新区科技园项目，项目规划总建筑面积约13.3万平方米，以及宁波市海曙区集士港镇项目，规划总建筑面积约9.1万平方米，以上项目均拟发展作高层住宅小区。

其中，海曙区集士港镇项目还与昨日摘得的海曙区地块相呼应。2021年11月3日，保利置业以总价8.43亿元底价竞得海曙区集士港镇地块，出让面积2.95万平方米。

最新斩获的海曙区CX07-03-04d-1地块同样位于海曙区集士港地段，2宗项目拿下后，形成保利置业的发展包围圈。

宁波中原地产市场研究部负责人钟永金表示，保利置业摘得的集士港地块，板块内其实不算优质，拿地是为了补仓，因为期间地价相差较多，2021年拿地底价为1.3万元/平方米，这一次是1.03万元/平方米。据此来看，保利置业应是在该板块内有整体布局。

从成交企业分布来看，民企与非民企同样活跃，保利置业、万科、中海、保亿、雅戈尔更关注利润区间较大的土地项目，而租赁住房、安置房多为非民企揽获。其中一宗租赁住房用地，即宁波鄞州区GX01-01-17（高新区）地块则由旭辉瓴寓&宁波城投置业以1.03亿元夺得竞得。

据了解，这是旭辉瓴寓继上海市松江区工业区科技园区新城、南京市建邺区河西南G116等地块联合摘得的第四幅租赁用地，也是第一宗由长租公寓公司参与竞得的租赁住宅地块。

在行业变动下，企业间联合拿地早已不是新鲜事。

前不久落幕的长沙第一轮土拍中（4月12日），岳麓区谷山地块便由招商&麓山投资摘得；雨花区高铁新城2宗地块则分别由中交&中核健康、旭辉&本地企业德奥拿下。

回看此次宁波土拍，海曙区西成地段HS04-02-19地块作为定品质现房地块，由江山万里&本土企业雅戈尔以7.37亿元摘得，双方各持有项目50%股权。

这并非江山万里&雅戈尔首次合作，2020年8月，两者曾以42.06亿元斩获宁波东部新城明湖畔地块，创造彼时的宁波“地王”。

有联手生花，亦有一枝独秀。在本轮土拍中，鄞州的“老朋友”万科以封顶总价15.05亿元中签摘得鄞州区中河地段地块，成交楼面价2.01万元/平方米，溢价率14.98%。该地块位于鄞州区潘火街道，出让面积3.12万平方米，容积率2.4。

此前于2020年8月7日，经过226轮报价，万科以27亿元总价竞得宁波国家高新区地块，溢价率32.2%；2019年6月4日，万科还经过240轮竞拍，以总价10亿元竞得鄞州(东钱湖5万平方米地块，溢价率达68.8%。

纵观整场土拍，底价成交仍然占主流。而钟永金也表示，宁波市场短期内还是以平稳为主，保持在低谷低位；拉长至中长期，宁波还是有发展潜力，目前购房信心不振及疫情因素的确在影响市场回暖。

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