原报道 | 滨江江湖 与阳光城交易里的土储与商帮

2022-05-14 05:48:38   来源:观点地产网

观点网 深陷债务泥潭的阳光城,这次将浙江永康6宗地出让予滨江集团。

5月初,阳光城对外公布,拟将持有100%权益的杭州高光置业有限公司转让给滨江全资子公司缤慕公司,交易的总对价预计不超过57亿元,资产涉及浙江永康6宗地块。

在此次收购交易对价56.32亿元中,包括代浙江阳光城向中融国际信托有限公司支付收购价款,以及代目标公司向杭州滨祁清偿债务。

而杭州滨祁为滨江集团合营企业,由滨江集团持股60%。深究过往,滨江集团早已于2021上半年就已介入并收购6宗地块部分股权,在此次收购之后,滨江集团将持有6宗地块全部股权。

作为一家区域深耕房企的典型样本,“杭州一哥”滨江凭借深耕区域的品牌号召力和产品溢价,2021全年实现销售额1691亿元,同比增长24%,杭州本地销售额便达到千亿。

至今滨江仍致力于巩固在杭州的优势地位,包括在4月杭州首轮集中供地豪掷184亿元拿下11宗地,成为这次土拍的最大赢家。

从近年来看,这家区域性龙头亦在有序开拓省内外布局。2019-2020年,滨江采取“联动与深耕并重”策略,在浙江省内(除杭州地区),继续重点布局了地理位置相邻的金华、台州、温州以及宁波、嘉兴、湖州地区。

截至2021年末,滨江已完成浙江省11个地级市全布局,并先后进驻了苏州、南京、广州等省外地区。

收购永康项目

根据滨江所披露的公告,为顺利推进永康众泰小镇项目的开发建设,全资子公司缤慕公司拟收购杭州高光置业有限公司100%的权益。

公告显示,本次收购交易对价本金总金额约为56.32亿元,其中缤慕公司代浙江阳光城向中融信托支付的收购价款为33.04亿元及利息/投资收益,代杭州高光置业向杭州滨祁清偿借款合计23.28亿元。

本次交易前,中融信托持有目标公司杭州高光置业100%的股权。交易完成后,缤慕公司将持有目标公司100%股权,从而间接持有永康众泰小镇项目开发主体金华虹光置业100%股权。同时,缤慕公司将对目标公司享有相应债权。

公告显示,截至3月31日,高光置业总资产约76.4亿元、净资产约25.11亿元;该公司持有金华虹光置业100%股权,后者已取得位于浙江省永康市经济开发区6宗商住地的国有建设用地使用权,宗地面积约35.24万平方米,依据公告最高容积率推算建筑面积最多为83.47万平方米。

滨江集团披露,缤慕公司已于2022年5月6日支付完毕全部收购对价,缤慕公司持有高光置业100%股权。另外,高光置业及子公司金华虹光置业对浙江阳光城拥有14.98亿元的债权,根据浙江阳光城要求,高光置业及其子公司金华虹光置业有限公司拟豁免上述债权。

如此计算,滨江此次收购代价约为71.3亿元,当中包含收购价款33.04亿元,债务抵偿23.28亿元以及债务豁免14.97亿元。

目前,项目开发建设资料、档案移交工作正在办理中。滨江集团称,从谨慎性原则出发,本次收购以楼面地价9000元/平方米为土地成本测算项目收益。而此时的永康的新房均价已超2万。

观点新媒体了解到,永康众泰小镇本是一个烂尾项目,最早众泰汽车计划投入65.5亿元建设一个新型生态小镇,众泰汽车资金链突然断裂,项目辗转后由永康智信买入后再度转手予给阳光城。

2021年,阳光城宣布以61.45亿元的价格收购该项目,并称这是一个收购永康众泰小镇项目,项目土地质地优良、估值合理、无重大法律瑕疵。

阳光城随后引入滨江集团共同合作。

观点新媒体从滨江2021年半年报中获悉,该公司去年上半年就已通过收购部分股权的方式进入永康众泰小镇,其中包括收购红狮上品小区(A区)及红狮上品小区(B区)各50%股权,以及众泰小镇4-7号地块各36%股权,付出的权益对价约为24.26亿元。

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但随着房地产调控带来资金链紧张,不少房企在项目推进上举步维艰。为了令项目得以顺利推进,滨江近期已接连从合作方融创、融信等企业手中收购项目公司股权。

不过,通过此次收购,阳光城迈出了解困的脚步,滨江亦加大了在浙江省内(除杭州)区域的布局。

土储脉络

在主流房企全国范围内扩张的进程中,滨江集团始终深耕杭州,深耕浙江,是一家成功的区域型企业。尽管在早期,滨江在深圳、上海的扩张也曾有过失败教训。

凭借在杭州本土优势,2021年,滨江集团杭州地区全口径销售额达到1048.73亿元,同比增长101.11%。

但能够发现,近几年,滨江亦在不断扩大发展区域。2018年,滨江集团提出聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东的布局思路,并于当年对浙江省内6个地级市进行了布局,重点开拓了湖州、温州、宁波等地市场。

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2019-2021年,滨江集团在浙江省内(除杭州地区),继续重点布局了地理位置相邻的金华、台州、温州以及宁波、嘉兴、湖州地区,并开始布局省外的苏州、南京、广州。

数据显示,近年来,滨江集团均保持一定的扩储速度,过去三年间获取的土地总价分别为503.71亿元、781.9亿元及710亿元,新增土储计容建筑面积分别为295.39万平方米、432.24万平方米及469.4万平方米,拿地权益比由52.8%升至56.6%。

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杭州,则一直是滨江的必争之地。2019-2021年,滨江集团在杭州地区分别新增建筑面积158.65万平方米、322.57万平方米及183.38万平方米;付出的权益对价分别为204.65亿元、285.6亿元及292.33亿元。

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另据观点新媒体统计,2018-2020年,滨江集团于杭州的拿地总价款占比由61.2%提升至77.33%,2020年杭州拿地总价款604.67亿元,同比增长63.24%。同样,于杭州的拿地计容建筑面积面积占比由39.21%提升至74.63%,2020年滨江于杭州新增计容建筑面积322.57万平方米,同比增长103.33%。

数据来源:观点指数整理

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不过,近几年滨江集团于杭州地区的毛利率水平在不断下滑。财报显示,2021年毛利率为24.83%,同比下滑2.21个百分点;其中,杭州地区毛利率仅有20.72%,较2020年下滑3.65个百分点,这一数值在2019年为46.38%。

步入2021年,从具体拿地情况来看,无论是拿地总价款还是拿地计容建筑面积,在保持杭州大本营优势的同时,滨江集团在明显加大做深做透全浙江并稳步开拓省外市场。

从2021年的拿地情况来看,全年滨江集团新增项目公司新增土地储备项目38个,累计新增土地面积200.29万平方米,新增土储计容建筑面积469.4万平方米,土地款总额710亿元,权益土地款437.86亿元,平均楼面价为1.51万元/平方米,新增土储货值权益比例56.6%。

在这其中,18个项目位于杭州,计容建筑面积占比39%,较2020年降低35.63pct,按总价款计算占比58.4%,较2020年降低18.93pct。同时,浙江省内(非杭州)的投资对应提升,该区域全年获取项目17个,计容建筑面积占比53.32%,较2020年提升36.73pct,按总价款计算占比32.67%,较2020年提升18.83pct。

并且,于2021年,为扩展更大的增长空间,滨江于4月与越秀地产就长三角和粤港澳地区的房地产开发达成合作,双方表示未来将以杭州和广州两城市为起点,在长三角和粤港澳大湾区地区积极探索合作机会。

8月,滨江集团首入广州,与越秀地产合作开发广州黄埔的越秀TOD·星航项目,这一项目为越秀摇号获得的东风化工厂地块。在这一项目中,滨江持有35%权益,付出的权益地价约为11.7亿元。

在2021年的年报当中,滨江称2022年的区域布局将继续保持三省一市,即浙江省、江苏省、广东省和上海市的区域发展战略。投资比例上,杭州50%,浙江省内杭州外40%,浙江省外10%。土地储备上,则是在权益拿地金额占现金回款金额比例为0.6的基础上保持平衡。

目前来看,滨江的土储项目质量较为优质。截止2021年末,滨江土地储备中杭州占60%,浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比25%,浙江省外占比15%。

至今,滨江仍在巩固于杭州的优势地位。在今年4月杭州首轮集中供地竞拍中,该公司再豪掷184亿元拿下11宗地,总计容建面约128万平方米。

这源于滨江深耕杭州的自信。观点新媒体了解到,土拍次日,滨江执行总裁朱立东在接受媒体采访时表示,(杭州)这一轮集中供地的土地相对前一两年的利润要好很多,如果运营正常,利润能够超过10个点,大部分企业大概在8~12个点左右浮动。

之所以如此大手笔拿地,朱立东称,是因为滨江一直坚定看好杭州。这次拿地出于企业对下一阶段宏观经济、政策充满信心,同时更是对杭州市场充满信心。

在中泰证券的测算中,滨江这一轮所获地块的利润空间高于2021年。考虑公建影响,2021年前三轮及2022年首轮集中供地获取项目的每平方米房地价差分别为13949元、12536元、15108元及17578元,平均楼面价占销售均价的比例分别为70%、68%、60%及55%。

参考滨江平均拿地价格及销售限价,中泰证券预计11个项目总的可售货值为393亿元,项目层面净利润53亿元,项目层面归属母公司权益净利润36亿元。本轮新增项目整体潜在净利润率14%,比2021年获取项目约提高4pct。

土储权益与商帮

杭州一直是市场热度较高的城市,具备持续稳定的购房需求,这也是其土拍市场至今不缺热度的原因。2021年,杭州商品房销售面积1038.75万平方米,同比增长154.96%,销售金额3595.4亿元,同比增长138.26%,销售均价34612.84元/平方米。

作为区域龙头房企,滨江具有强有力的地缘优势。一方面,对市场的深入了解能够保持轻盈的组织架构;稳定的市场占有率令其在拓取客源、供应商合作等方面具有先天优势,从而提高效能,降低成本。

合作优势一直是滨江引以为傲的优势之一。滨江表示,基于对滨江的高度信任和产品品质的认可,即使在市场下行时,合作方也更愿意与滨江紧密结合、高度绑定,共克时坚。

据悉,在开发企业间的合作上,95%以上的项目均由滨江操盘,各方建立了良好的合作关系。

观点新媒体了解到,滨江的住宅项目主要有三类合作方,一是德信、荣安、绿城等在内的浙系房企,二是保利、融信、旭辉等大型房企,三是浙江荣盛、三花、红狮、小商品城等长期合作建筑商及省内上市公司。

工程合作上,滨江一直坚持建立稳定的、高品质的供应商体系,成立以来总包单位共有9家,均为特级及一级资质企业,其中有5家多年来长期合作,合作年限均在10年以上,最长的达25年以上。滨江称,合作方组成了“滨江系”的大家庭,由于对滨江信任度高,对合作风险预估小,合作价格也更加优惠。

有声音指,滨江作为杭州一哥,通过合作方式带领本地中小房企开发项目,与此同时,能够共享这些中小房企资源。的确,合作方式能够令规模大大提升,但权益占比较低也一直是滨江的硬伤,表内项目也存在大量合作开发项目,且不少表内项目权益比例小于50%。

同样,表外合作开发项目发展迅速,2021年长期股权投资从上年末的51.99亿元发展到108.55亿元,对联营企业和合营企业的投资收益则为2.98亿元。

2021年,滨江集团少数股东权益出现较大幅度增长,归属于母公司所有者权益合计205.79亿元,同比增长同比增长12.03%,少数股东权益约为168.08亿元,同比增长73.7%。

项目权益较低同样体现在对利润的侵蚀上。年报显示,2021年滨江集团营业收入379.76亿元,同比增长32.8%;归母净利润30.27亿元,同比增长30.06%,而少数股东的损益约为18.94亿元,同比增长55.2%。

延续到今年一季度,滨江集团归母净利润2.28亿元,同比减少约42.6%,但少数股东损益1.44亿元,同比增加了65.4%。

不过,从刚刚过去的杭州2022年首轮土拍上,滨江的拿地权益有所提高,新增项目权益占比约60.1%,较去年杭州拿地项目权益占比提升2.1pct,较去年全年新增项目占比提升7.5pct。但随后滨江公告中亦提示,在项目中所占权益比例可能发生变化。因此不少人猜测,项目后期引入合作方是大概率事件。

硬币的另一面,引入项目合作方同样可以减少资金占用,降低风险。从目前数据来看,滨江并无大的资金担忧,截止2021年末,滨江有息负债规模457.62亿元,其中银行贷款占比73.8%,直接融资占比26.2%,并无成本较高的美元债、前融等非标融资。

债务期限构成上,短期债务为139.96亿元,占比仅为30.58%,低于期末货币资金(211.41亿元),现金短债比为1.51倍,可有效覆盖短期债务,综合融资成本亦不断下降,21年末滨江的平均融资成本为4.9%,较上年末下降0.3个百分点。

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关注:德信服务回购378.3万股 耗资1142万港元

截至到2021年底,德信服务的合约建筑面积约为4640万平方米,合约项目数量309个,分别较2020年增长21 9%及28 2%;在管建筑面积约为3110万平方米

【环球报资讯】因未及时进行业绩预告更正 中南建设被江苏证监局出具警示函

中南建设集团2021年度实际业绩较预告业绩由盈转亏,由于未及时进行业绩预告更正,被判定为信息披露不准确。

天天播报:极氪全新MPV实车首曝:命名为009

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世界视点!9月22日-24日,第六届中国(山西)国际清洁能源博览会举办

9月22日-24日,第六届中国(山西)国际清洁能源博览会举办,主流媒体,山西门户。山西新闻网是经国务院新闻办审核批准,由山西日报报业集团主管

世界速讯:肖战代言!上汽奥迪A7L新增车型上市:卖43.77万

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【播资讯】建发国际完成配售3000万股 所得款项约5亿港元

建发国际拟将所得款项净额约80%或4亿港元用作偿还贷款;及约20%或1亿港元将用作一般营运营金。

世界新消息丨特斯拉路口被撞翻后起火:抢黄灯撞上闯红灯

特斯拉路口被撞翻后起火:抢黄灯撞上闯红灯

全球快讯:ESR再购回89.56万股 累计购回总股本0.468%

ESR当日已购回股份89 56万股,占总股数0 0201%。回购每股价格或付出最高价为19 6港元,最低价为19港元,付出总额为1744 88万港元。

全球新资讯:荣盛发展与荣盛控股签订协议 将为后者提供融资担保

荣盛控股未来将不会向荣盛发展拆借资金;荣盛发展将为荣盛控股向金融机构申请借款提供不超过荣盛控股向荣盛发展提供的借款及担保的总额额度50%

【新视野】京基智农控股股东减持1554万股 占总股本2.97%

京基智农于2022年7月21日收到控股股东京基集团有限公司的通知,京基集团2022年7月20日通过大宗交易方式减持公司股份合计15,540,000股,占公司

当前关注:荣盛发展以沈阳子公司股权为收购荣盛兴城剩余股权提供担保

荣盛发展收购中鸿凯盛持有的15%的荣盛兴城投资有限责任公司股权,交易对价49,193万元。

每日看点!理想高管回怼魏牌CEO:看销量呗 先达到比亚迪销量零头再说

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世界今热点:德祥地产累计回购780万股 占总股本0.81%

德祥地产当日已购回股份60万股,占总股数0 06%。回购每股价格或付出最高价为1 02港元,付出总额为61 2万港元。

天天要闻:深交所致函嘉凯城 要求说明股权激励是否存在利益输送

草案显示,本次股票期权激励计划首次授予15,720万份,占嘉凯城总股本的8 71%。

每日快看:旭辉永升服务累计回购216万股 占总股本0.123%

旭辉永升服务当日已购回股份25万股,占总股数0 014%。回购每股价格或付出最高价为6 09港元,最低价为6 02港元,付出总额为151 65万港元。

即时看!勒泰集团:2021年中报及年报延迟刊发 清盘人未订立最终协议

一些有兴趣参与公司重组的潜在投资者曾经与清盘人接洽。然而这些潜在投资者均未有表示进一步兴趣订立任何重组框架。截至本公告日期,清盘人并

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焦点滚动:创业补贴“归集简办” 山西鼓励高校毕业生创业带动就业

央广网太原7月21日消息(记者赵艺)为鼓励更多高校毕业生创业带动就业,日前,山西省人社厅发布通知,决定阶段性实施高校毕业生创业补贴“归集

天天观察:群众文化掀热潮 山西将免费送戏下乡一万场

送戏下乡(央广网发池茂花摄)央广网太原7月21日消息(记者郎麒)7月21日,山西省政府新闻办召开新闻发布会。会上,山西省文旅厅相关负责人介

每日聚焦:山西探索通过“以场地换服务”等方式鼓励社会力量兴办社区服务

山西探索通过“以场地换服务”等方式鼓励社会力量兴办社区服务2022-07-2118:45:50来源:央广网央广网太原7月21日消息(记者郎麒)7月21

环球速看:高铁上这些设备都有啥用?乘务员小姐姐科普:隐藏功能有很多

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天天日报丨泛海控股首次回购83万股 成交总额114万元

泛海控股于今日首次通过股份回购专用证券账户以集中竞价交易方式回购了公司股份83万股,占公司总股本的0 02%,最高成交价1 38元 股,最低成交

全球要闻:深天地A选举吴汉雄、吴汉雄为职工代表董事及监事

该公司员工代表大会,与会员工代表以无记名投票方式,选举公司员工吴汉雄为公司第十届董事会职工代表董事,选举员工钟作平为公司第十届监事会

全球微头条丨博主实测理想L9后排屏幕手势控制:这是给正常人类使用的么?

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世界焦点!提供技能培训、担保贷款等 山西多举措支持高校毕业生灵活就业

提供技能培训、担保贷款等山西多举措支持高校毕业生灵活就业2022-07-2118:24:12来源:央广网央广网太原7月21日消息(记者吴婷婷)日前,

环球新资讯:新城控股61.72亿元公司债获证监会批复

根据批复,同意公司向专业投资者公开发行面值总额不超过61 72亿元公司债券的注册申请。本次发行公司债券应严格按照报送上海证券交易所的募集说

环球看点!升龙退场 广州黄埔夏园旧改引入合生与科学城集团

科合公司进场,需返还升龙前期支付的前期费用及履约保证金等。另开投公司也为夏园项目的城市更新工作垫付了相关费用,预计项目后续推动也需由

全球观点:大连文化旅游发展集团正式揭牌 将整合文旅资源

大连文化旅游发展集团有限公司将聚焦景区开发、智慧旅游、会展旅游、海洋旅游、文化创意、酒店运营等主责主业,进一步整合文旅资源,打造精品

每日热讯!港6月份整体消费物价按年上升1.8%

剔除所有政府一次性纾困措施的影响,6月份的基本通胀率亦为1 8%,较5月份升1 7%略高。

每日头条!扬州城控30亿小公募债状态更新为“已反馈”

本期债券品种为小公募,拟发行金额为30亿元,目前项目状态已更新为“已反馈”。

每日资讯:搭载“全球最好的新能源技术” 魏牌拿铁插混版预售价公布:23-25万

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世界快播:新世界香港北角前皇都戏院重建项目获批建两幢商住大楼

两幢商住大楼楼高分别19及27层,住宅及商业部分各占约20 16万及18 37万平方呎,涉及总楼面38 5万平方呎。

焦点要闻:号称“30万以内最好的纯电SUV” 买恒驰5前要擦亮眼睛

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【速看料】赌上雷军全部声誉造车 小米再揽大将:原上汽通用五菱销售副总加盟

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焦点要闻:新地NOVO LAND第1A期示范单位开放首日录逾8000个参观人次

客源分布方面,开放式间隔为首置年轻人;2房间隔为家庭客;3房间隔为换楼客。

天天速看:金融街20亿公司债将于7月25日付息 票面利率3.50%

本期债券简称20金街01,发行规模20亿元,债券期限3年,债券利率为3 50%,主承销商为中信建投证券股份有限公司。

【热闻】宝马M3旅行版哑光黑特别涂装

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环球速读:52分钟快充97%!特斯拉官宣:4680电池已交付

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【时快讯】大连建投:持有人会议通过大连城乡建投集团100%股权无偿划付

根据国资国企改革需要,大连市国资委拟将持有的大连市城乡建设投资集团有限公司100%股权无偿划至大连市城市建设投资集团有限公司。

世界简讯:电商平台“自如优品”商城将在8月30日关闭

自如优品商城将在8月30日关闭,届时将不能在商城下单。

世界快讯:新世界绿色运输联盟正式成立

新世界与香港蚬壳(Shell)及森那美汽车集团签署合作备忘录,Shell及森那美汽车承诺于未来3至5年内,注资逾5000万港元予联盟。

世界快讯:香港古洞粉岭4地皮改划住宅 涉6080伙公私营住宅

同区在去年曾卖地,住宅地地价已达7000至8000港元,估计上述两幅地皮市值92亿至105亿港元。

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热点在线丨中国铁建第二季度新签约8623亿元 年内累计新签约合同额1.33万亿元

中国铁建本年累计新签约合同金额合计1 33万亿人民币,同比增加26 24%。

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央广网太原7月21日消息(记者吴婷婷)7月20日,山西省统计局和国家统计局山西调查总队联合举办新闻发布会,介绍上半年山西经济运行情况。上半

世界消息!7月20日起五台山对进山游客车辆实行预约制

央广网忻州7月20日消息7月19日,山西五台山风景名胜区管委会发布通告,7月20日零时起,五台山对进山游客车辆实行预约制。车辆预约须通过“五台

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全球观天下!太原海关上半年RCEP原产地证书签证金额超4600万美元

央广网太原7月21日消息《区域全面经济伙伴关系协定》(RCEP)实施半年多来,政策红利持续释放,为山西省外贸发展注入了新活力。据统计,今年上

快讯:山西开展智慧商圈和智慧商店创建工作

央广网太原7月21日消息(记者赵艺)7月20日,山西省商务厅发布通知,启动智慧商圈、智慧商店创建工作,旨在带动传统商圈和商店数字化、智能化

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