原报道 | 滨江江湖 与阳光城交易里的土储与商帮

观点网 深陷债务泥潭的阳光城，这次将浙江永康6宗地出让予滨江集团。

5月初，阳光城对外公布，拟将持有100%权益的杭州高光置业有限公司转让给滨江全资子公司缤慕公司，交易的总对价预计不超过57亿元，资产涉及浙江永康6宗地块。

在此次收购交易对价56.32亿元中，包括代浙江阳光城向中融国际信托有限公司支付收购价款，以及代目标公司向杭州滨祁清偿债务。

而杭州滨祁为滨江集团合营企业，由滨江集团持股60%。深究过往，滨江集团早已于2021上半年就已介入并收购6宗地块部分股权，在此次收购之后，滨江集团将持有6宗地块全部股权。

作为一家区域深耕房企的典型样本，“杭州一哥”滨江凭借深耕区域的品牌号召力和产品溢价，2021全年实现销售额1691亿元，同比增长24%，杭州本地销售额便达到千亿。

至今滨江仍致力于巩固在杭州的优势地位，包括在4月杭州首轮集中供地豪掷184亿元拿下11宗地，成为这次土拍的最大赢家。

从近年来看，这家区域性龙头亦在有序开拓省内外布局。2019-2020年，滨江采取“联动与深耕并重”策略，在浙江省内（除杭州地区），继续重点布局了地理位置相邻的金华、台州、温州以及宁波、嘉兴、湖州地区。

截至2021年末，滨江已完成浙江省11个地级市全布局，并先后进驻了苏州、南京、广州等省外地区。

收购永康项目

根据滨江所披露的公告，为顺利推进永康众泰小镇项目的开发建设，全资子公司缤慕公司拟收购杭州高光置业有限公司100%的权益。

公告显示，本次收购交易对价本金总金额约为56.32亿元，其中缤慕公司代浙江阳光城向中融信托支付的收购价款为33.04亿元及利息/投资收益，代杭州高光置业向杭州滨祁清偿借款合计23.28亿元。

本次交易前，中融信托持有目标公司杭州高光置业100%的股权。交易完成后，缤慕公司将持有目标公司100%股权，从而间接持有永康众泰小镇项目开发主体金华虹光置业100%股权。同时，缤慕公司将对目标公司享有相应债权。

公告显示，截至3月31日，高光置业总资产约76.4亿元、净资产约25.11亿元；该公司持有金华虹光置业100%股权，后者已取得位于浙江省永康市经济开发区6宗商住地的国有建设用地使用权，宗地面积约35.24万平方米，依据公告最高容积率推算建筑面积最多为83.47万平方米。

滨江集团披露，缤慕公司已于2022年5月6日支付完毕全部收购对价，缤慕公司持有高光置业100%股权。另外，高光置业及子公司金华虹光置业对浙江阳光城拥有14.98亿元的债权，根据浙江阳光城要求，高光置业及其子公司金华虹光置业有限公司拟豁免上述债权。

如此计算，滨江此次收购代价约为71.3亿元，当中包含收购价款33.04亿元，债务抵偿23.28亿元以及债务豁免14.97亿元。

目前，项目开发建设资料、档案移交工作正在办理中。滨江集团称，从谨慎性原则出发，本次收购以楼面地价9000元/平方米为土地成本测算项目收益。而此时的永康的新房均价已超2万。

观点新媒体了解到，永康众泰小镇本是一个烂尾项目，最早众泰汽车计划投入65.5亿元建设一个新型生态小镇，众泰汽车资金链突然断裂，项目辗转后由永康智信买入后再度转手予给阳光城。

2021年，阳光城宣布以61.45亿元的价格收购该项目，并称这是一个收购永康众泰小镇项目，项目土地质地优良、估值合理、无重大法律瑕疵。

阳光城随后引入滨江集团共同合作。

观点新媒体从滨江2021年半年报中获悉，该公司去年上半年就已通过收购部分股权的方式进入永康众泰小镇，其中包括收购红狮上品小区（A区）及红狮上品小区（B区）各50%股权，以及众泰小镇4-7号地块各36%股权，付出的权益对价约为24.26亿元。

数据来源：观点指数整理

但随着房地产调控带来资金链紧张，不少房企在项目推进上举步维艰。为了令项目得以顺利推进，滨江近期已接连从合作方融创、融信等企业手中收购项目公司股权。

不过，通过此次收购，阳光城迈出了解困的脚步，滨江亦加大了在浙江省内(除杭州)区域的布局。

土储脉络

在主流房企全国范围内扩张的进程中，滨江集团始终深耕杭州，深耕浙江，是一家成功的区域型企业。尽管在早期，滨江在深圳、上海的扩张也曾有过失败教训。

凭借在杭州本土优势，2021年，滨江集团杭州地区全口径销售额达到1048.73亿元，同比增长101.11%。

但能够发现，近几年，滨江亦在不断扩大发展区域。2018年，滨江集团提出聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东的布局思路，并于当年对浙江省内6个地级市进行了布局，重点开拓了湖州、温州、宁波等地市场。

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2019-2021年，滨江集团在浙江省内（除杭州地区），继续重点布局了地理位置相邻的金华、台州、温州以及宁波、嘉兴、湖州地区，并开始布局省外的苏州、南京、广州。

数据显示，近年来，滨江集团均保持一定的扩储速度，过去三年间获取的土地总价分别为503.71亿元、781.9亿元及710亿元，新增土储计容建筑面积分别为295.39万平方米、432.24万平方米及469.4万平方米，拿地权益比由52.8%升至56.6%。

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杭州，则一直是滨江的必争之地。2019-2021年，滨江集团在杭州地区分别新增建筑面积158.65万平方米、322.57万平方米及183.38万平方米；付出的权益对价分别为204.65亿元、285.6亿元及292.33亿元。

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另据观点新媒体统计，2018-2020年，滨江集团于杭州的拿地总价款占比由61.2%提升至77.33%，2020年杭州拿地总价款604.67亿元，同比增长63.24%。同样，于杭州的拿地计容建筑面积面积占比由39.21%提升至74.63%，2020年滨江于杭州新增计容建筑面积322.57万平方米，同比增长103.33%。

数据来源：观点指数整理

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不过，近几年滨江集团于杭州地区的毛利率水平在不断下滑。财报显示，2021年毛利率为24.83%，同比下滑2.21个百分点；其中，杭州地区毛利率仅有20.72%，较2020年下滑3.65个百分点，这一数值在2019年为46.38%。

步入2021年，从具体拿地情况来看，无论是拿地总价款还是拿地计容建筑面积，在保持杭州大本营优势的同时，滨江集团在明显加大做深做透全浙江并稳步开拓省外市场。

从2021年的拿地情况来看，全年滨江集团新增项目公司新增土地储备项目38个，累计新增土地面积200.29万平方米，新增土储计容建筑面积469.4万平方米，土地款总额710亿元，权益土地款437.86亿元，平均楼面价为1.51万元/平方米，新增土储货值权益比例56.6%。

在这其中，18个项目位于杭州，计容建筑面积占比39%，较2020年降低35.63pct，按总价款计算占比58.4%，较2020年降低18.93pct。同时，浙江省内（非杭州）的投资对应提升，该区域全年获取项目17个，计容建筑面积占比53.32%，较2020年提升36.73pct，按总价款计算占比32.67%，较2020年提升18.83pct。

并且，于2021年，为扩展更大的增长空间，滨江于4月与越秀地产就长三角和粤港澳地区的房地产开发达成合作，双方表示未来将以杭州和广州两城市为起点，在长三角和粤港澳大湾区地区积极探索合作机会。

8月，滨江集团首入广州，与越秀地产合作开发广州黄埔的越秀TOD·星航项目，这一项目为越秀摇号获得的东风化工厂地块。在这一项目中，滨江持有35%权益，付出的权益地价约为11.7亿元。

在2021年的年报当中，滨江称2022年的区域布局将继续保持三省一市，即浙江省、江苏省、广东省和上海市的区域发展战略。投资比例上，杭州50%，浙江省内杭州外40%，浙江省外10%。土地储备上，则是在权益拿地金额占现金回款金额比例为0.6的基础上保持平衡。

目前来看，滨江的土储项目质量较为优质。截止2021年末，滨江土地储备中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。

至今，滨江仍在巩固于杭州的优势地位。在今年4月杭州首轮集中供地竞拍中，该公司再豪掷184亿元拿下11宗地，总计容建面约128万平方米。

这源于滨江深耕杭州的自信。观点新媒体了解到，土拍次日，滨江执行总裁朱立东在接受媒体采访时表示，（杭州）这一轮集中供地的土地相对前一两年的利润要好很多，如果运营正常，利润能够超过10个点，大部分企业大概在8~12个点左右浮动。

之所以如此大手笔拿地，朱立东称，是因为滨江一直坚定看好杭州。这次拿地出于企业对下一阶段宏观经济、政策充满信心，同时更是对杭州市场充满信心。

在中泰证券的测算中，滨江这一轮所获地块的利润空间高于2021年。考虑公建影响，2021年前三轮及2022年首轮集中供地获取项目的每平方米房地价差分别为13949元、12536元、15108元及17578元，平均楼面价占销售均价的比例分别为70%、68%、60%及55%。

参考滨江平均拿地价格及销售限价，中泰证券预计11个项目总的可售货值为393亿元，项目层面净利润53亿元，项目层面归属母公司权益净利润36亿元。本轮新增项目整体潜在净利润率14%，比2021年获取项目约提高4pct。

土储权益与商帮

杭州一直是市场热度较高的城市，具备持续稳定的购房需求，这也是其土拍市场至今不缺热度的原因。2021年，杭州商品房销售面积1038.75万平方米，同比增长154.96%，销售金额3595.4亿元，同比增长138.26%，销售均价34612.84元/平方米。

作为区域龙头房企，滨江具有强有力的地缘优势。一方面，对市场的深入了解能够保持轻盈的组织架构；稳定的市场占有率令其在拓取客源、供应商合作等方面具有先天优势，从而提高效能，降低成本。

合作优势一直是滨江引以为傲的优势之一。滨江表示，基于对滨江的高度信任和产品品质的认可，即使在市场下行时，合作方也更愿意与滨江紧密结合、高度绑定，共克时坚。

据悉，在开发企业间的合作上，95%以上的项目均由滨江操盘，各方建立了良好的合作关系。

观点新媒体了解到，滨江的住宅项目主要有三类合作方，一是德信、荣安、绿城等在内的浙系房企，二是保利、融信、旭辉等大型房企，三是浙江荣盛、三花、红狮、小商品城等长期合作建筑商及省内上市公司。

工程合作上，滨江一直坚持建立稳定的、高品质的供应商体系，成立以来总包单位共有9家，均为特级及一级资质企业，其中有5家多年来长期合作，合作年限均在10年以上，最长的达25年以上。滨江称，合作方组成了“滨江系”的大家庭，由于对滨江信任度高，对合作风险预估小，合作价格也更加优惠。

有声音指，滨江作为杭州一哥，通过合作方式带领本地中小房企开发项目，与此同时，能够共享这些中小房企资源。的确，合作方式能够令规模大大提升，但权益占比较低也一直是滨江的硬伤，表内项目也存在大量合作开发项目，且不少表内项目权益比例小于50%。

同样，表外合作开发项目发展迅速，2021年长期股权投资从上年末的51.99亿元发展到108.55亿元，对联营企业和合营企业的投资收益则为2.98亿元。

2021年，滨江集团少数股东权益出现较大幅度增长，归属于母公司所有者权益合计205.79亿元，同比增长同比增长12.03%，少数股东权益约为168.08亿元，同比增长73.7%。

项目权益较低同样体现在对利润的侵蚀上。年报显示，2021年滨江集团营业收入379.76亿元，同比增长32.8%；归母净利润30.27亿元，同比增长30.06%，而少数股东的损益约为18.94亿元，同比增长55.2%。

延续到今年一季度，滨江集团归母净利润2.28亿元，同比减少约42.6%，但少数股东损益1.44亿元，同比增加了65.4%。

不过，从刚刚过去的杭州2022年首轮土拍上，滨江的拿地权益有所提高，新增项目权益占比约60.1%，较去年杭州拿地项目权益占比提升2.1pct，较去年全年新增项目占比提升7.5pct。但随后滨江公告中亦提示，在项目中所占权益比例可能发生变化。因此不少人猜测，项目后期引入合作方是大概率事件。

硬币的另一面，引入项目合作方同样可以减少资金占用，降低风险。从目前数据来看，滨江并无大的资金担忧，截止2021年末，滨江有息负债规模457.62亿元，其中银行贷款占比73.8%，直接融资占比26.2%，并无成本较高的美元债、前融等非标融资。

债务期限构成上，短期债务为139.96亿元，占比仅为30.58%，低于期末货币资金(211.41亿元)，现金短债比为1.51倍，可有效覆盖短期债务，综合融资成本亦不断下降，21年末滨江的平均融资成本为4.9%，较上年末下降0.3个百分点。

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