热门：内房成“港漂” 合景龙湖启德项目进退之变

观点网继惠誉之后，合景泰富再次主动出击。7月28日，有消息称合景泰富已提出撤销评级机构标普长期发行人信用评级。在此之前，标普调整合景泰富长期发行人信用评级至“CCC”，惠誉调整合景泰富长期发行人信用评级至“CCC+”。

(资料图片)

评级下调无非源于企业债务压力、融资风险。去年下半年以来，内房上市企业更是难逃三大评级机构的下调评级。

此次挥别惠誉、标普，也意味着合景泰富再难通过公开市场获得融资机会。面对债务与资金压力，合景泰富将目光转移至项目出售。

7月27日晚间，合景泰富公告出售香港一项目公司50%销售股份及股东贷款，现金代价为13亿港元，预期出售事项的所得款项将用作偿还债务及用作一般营运资金。

项目公司主要从事房地产开发业务，并于香港启德沐泰街11号持有一个总销售面积约500000平方呎住宅项目，名为尚?珒溋，项目开发已经全部完成。

合景泰富认为，出售事项对集团有利，原因为将提高集团资产周转率、为偿还债务及一般营运资金产生额外现金流入及降低其负债比率，从而有助集团降低风险并实现长期稳定及健康发展。

买方则是与合景合作开发该项目的龙湖。

进退之变

2017年，孙宏斌收购乐视部分股权，成为大股东之一；王石退位万科，企业未来引人遐想；万达、富力、融创，世纪大交易，唏嘘与猜测延续至今……

那一年的风光还曾无限好，那一年一同拿下的项目，如今只剩龙湖。

2017年2月，合景泰富与龙光以总价168.55亿港元成功投得香港鸭脷洲项目，由于高出市场预期30%左右，一度成为全港最贵地皮。按照规划，项目将以顶级豪宅为主。

至5月，合景泰富又联手龙湖，两名“香港新兵”联合以72.3亿港元的价格拿下九龙启德第1K区1号地盘的新九龙内地段第6567号住宅用地。

据当时报道，启德地块共收获16封标书，其中不乏万科、新鸿基、长实、会德丰、恒基兆业、新世界发展及招商局置业联合体、华润置地、龙光地产等企业与联合体。最终，合景泰富及龙湖联合体以72.3亿港元成为出价最高者并竞得，并打造成为后来的“尚·珒溋”项目。

这是龙湖首次进入香港市场，但于合景泰富而言已是年内第二次踏足，也是合景泰富第二次于香港获取土地。

地块拿下后不久，便传来消息两家企业为该地块的地价成本商讨过渡期贷款安排。

凑巧的是，香港金管局当年5月中宣布，收紧银行对地产商借贷比率，地价成本融资上限由五成降至四成，建筑成本融资上限由100%降至八成，项目整体贷款上限亦降至物业完成后预期价值的五成，新招6月1日生效。

至7月初，该地块获得中银香港负责的建筑贷款，按照融资成本上限为四成计算，贷款额约为28.9亿港元。

于2017龙湖中期业绩会上，邵明晓曾表示，香港对于龙湖是个新市场，所以并不打算重仓。与合景在香港合作的项目还处于定位阶段，龙湖并不着急推出这个项目，开发速度也会比以往的速度要慢一些。

资金端倪

2019年中期启德项目首推，但同时又传为加快资金回笼，稍早于启德的鸭脷洲项目放弃洋房设计，只兴建分层住宅。

彼时，合景的资金压力或已初见端倪。

数据显示，2019年合景泰富融资成本约人民币15.31亿元，同比增长43%，现金及银行结余的账面金额约567.34亿元，与上年持平。与此同时，2019年合景泰富毛利率为31.52%，创上市以来新低。

2021年合景泰富中期业绩会上，管理层透露启德项目预计年底交楼，届时将有大笔现金回笼。但于此时的合景泰富，甚至于任一地产企业而言，单项目的现金回笼不过是杯水车薪。

截至2021年末，合景泰富现金和银行余额总额下降33.9%至294亿元人民币，可用现金从2020年末的400亿元人民币锐减至77亿元人民币。

于2021年12月31日，现金及银行结余的账面金额约294.48亿元，银行及其他贷款、优先票据及境内公司债券分别约418.57亿元、274.55亿元及74.06亿元。此外，尚有约75.81亿元银行及其他贷款，75.51元优先票据，52.02亿元境内公司债券需于一年内偿还。

7月4日，合景泰富公布营运数据，2022年6月，集团及合营企业及联营公司的预售额为人民币46.81亿元，与去年同期相比减少54.6%；预售建筑面积约为20.3万平方米，与去年同期相比减少58.3%。

2022年前5月，合景泰富及其合营企业及联营公司预售额为215.47亿元，同比减少53.08%。据此计算，合景泰富上半年预售额为262.28亿元。

公布数据后不久，惠誉将合景泰富长期外币发行人违约评级(IDR)下调至“CCC+”，将高级无抵押评级从“B-”下调至“CCC+”，回收率评级维持在“RR4”。

惠誉表示，下调评级主要是由于合景泰富的再融资风险较高且流动性紧张，因为该公司有大量债务即将到期，该公司正在为债务寻求再融资，但任何延误都可能对其还款能力造成压力。

惠誉指出，合景泰富大量债务到期，在2022年剩余时间仍有102亿元人民币的资本市场债务到期，其中包括18亿元人民币在8月份转为可回售的在岸债券，9月份到期的9亿美元高级票据，以及在2022年第四季度转为可回售的17亿元人民币在岸债券和到期的8亿元人民币在岸债券。

内房港漂

高光之时，内房纷纷进军香港市场“淘金”，却始终难抵时代淘沙。

在合景泰富以出售项目换取资金的同时，徘徊在生死线的恒大同样做出了类似安排。7月28日，消息称恒大正寻求出售位于香港湾仔的中国恒大中心物业，市场估值约90亿港元。

长江实业集团有限公司也就该物业递交了投标书，并发表回应称，确认已入标“湾仔告士打道38号中国恒大中心”项目。

早于去年8月，曾有消息指恒大香港总部“中国恒大中心”寻求出售，彼时传言中的另一主角为越秀地产，并称中国恒大拟以105亿元出售该物业予越秀地产，项目洽购已接近尾声。但此后越秀地产回应未收到相关消息。

据相关资料，香港中国恒大中心是一栋甲级写字楼，邻近香港金钟及湾仔地铁站、香港警察总部、香港会展中心，毗邻维多利亚港湾，大楼前身为“美国万通大厦”，共26层，占地面积为2138.8平方米，总楼面面积为3.21万平方米。

华人置业创始人刘銮雄此前斥资4.6亿港元买下，后2015年恒大又以125亿港元的价格从华人置业手中购入，并改名为“中国恒大中心”。

恒大接手时，成交总价和平均呎价均刷新了香港商厦买卖最高纪录，也成为内地唯一在香港有整栋独立写字楼的民营企业。

恒大曾表示，由于该物业位于香港政治、商业、旅游及交通的核心区域，未来具有巨大升值空间，且将极大的提升集团在香港及国际市场的企业形象，具有强大的集团品牌宣传影响力。

该收购事项收购价款以分期付款的方式支付，除首付款外，其余款项分6年还清。以此计算，恒大原应于2021年完成全部收购价款的支付。可显然计划未能赶上变化。

值得一提的是，2018年10月，路透社消息称中国恒大在商讨于该月以恒大中心为抵押，融资约15亿美元。而以收购价格125亿港元计算，近乎为全部收购价格。

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