精彩看点：中报观察 | 合生创展稳字诀

观点网在行业的一片颓势中，合生创展的中期业绩虽称不上可圈可点，但显然延续了一贯的稳健态势。

(资料图片仅供参考)

8月30日，合生创展再次于午间披露半年度业绩。

2022年上半年，合生创展营业额达131.7亿港元（110.16亿人民币），较上年同期降18.06%；股权持有人应占溢利63.9亿港元，同比增长13.46%；每股基本及摊薄盈利为每股2.446港元；毛利为30.64亿港元。

1-6月，合约销售额为人民币168.6亿元，其中物业合约销售约人民币154.62亿元，较上年同期的201.45亿元下降约23.3%；装修合约销售约人民币13.98亿元，较上年同期的10.82亿元上升约29.2%。

在公布中期业绩同时，合生创展宣布，拟按每持有十股现有股份发行一股新股的基准发行红股。

销售主力

从地产旗舰到全产业链优质生活运营商，物业发展仍为合生创展的重要业务。于2022年上半年，该项业务贡献92.82亿港元的收益，占销售额70%。

商业地产投资上半年收入为19.66亿港元，占销售额的15%；基建业务、物业管理及投资业务收入共计19.22亿港元，占销售额的15%。

受销售产品结构影响，合生创展上半年物业合约销售平均售价为每平方米人民币22238元，较2021年同期每平方米人民币35072元下降约36.6%。

物业发展业务方面，合生创展于2022年上半年交付的总建筑面积约为47.3万平方米（2021年：29.9万平方米），主要交付项目包括缦合北京、合生世界村、合生国际花园以及合生观唐帝景。

有关交付及落成物业的整体平均售价为每平方米人民币14551元（2021年：每平方米人民币17776元），较去年同期下降18.1%。

具体而言，广州及惠州于2022年上半年共有26个在售物业项目，合约销售额为人民币41.08亿元，占合约销售总额的24%，主要项目包括合生湖山国际、合生悦公馆及合生紫悦府。

其中，在广州售出建筑面积合共为21.44万平方米（2021年：25.37万平方米），账面值为人民币36.85亿元（2021年：人民币73.65亿元），下降主要是由于合生湖山国际和合生悦公馆尚未加推新产品导致成交额较同期下降。

在惠州，售出建筑面积合共为4.95万平方米（2021年：4.08万平方米），账面值为人民币4.23亿元（2021年：人民币4.5亿元）。合生创展表示，销售额与往年同期基本持平，期内新增预售项目合生紫悦府，新推产品销售额录得超过人民币1.34亿元。

此外，在上海共有15个在售物业项目，售出建筑面积合共为11.68万平方米（2021年：13.25万平方米），账面值为人民币16.28亿元（2021年：人民币31.16亿元），占合约销售总额的10%，下降主要是由于昆山合樾兰亭主要销售尾货单位导致成交面积较同期下降。

在北京及天津售出建筑面积合共为31.47万平方米（2021年：14.74万平方米），账面值为人民币111.24亿元（2021年：人民币102.96亿元），占合约销售总额的66%。

北京及天津共有19个在售项目，其中合生世界村、缦合北京、金茂府二期及合生me悦为主要销售额来源，上升主要是由于金茂府二期、合生me悦、合生缦云及缦合北京的热销。

后备力量

于2022年上半年，合生创展已落成总建筑面积合共约为33.17万平方米，预期于下半年落成的总建筑面积合共约为179.66万平方米。

至报告期末，合生创展土地储备2923万平方米。其中，地产板块土地储备约2170万平方米，一线城市（北上广深和临深区域）土储达1620万平方米，占比达75%。商业板块土地储备约753万平方米，一线城市（北上广深和临深区域）土储达717万平方米，占比达95%。

同时，上半年合生创展新增合生滨江苑（121地块），总建筑面积约26.04万平方米。

位于一线城市的大量土储，显然是合生创展未来发展的后备力量，也将持续提供盈利机会。

至期末，合生创展已订立销售及预售合约但尚未交付的建筑面积约为227万平方米。于交付后，加上已收所得款项合共457.15亿港元，将于2022年下半年及之后在财务报表内确认为收益。

据接近合生创展的投资者向观点新媒体透露，在中期投资者电话会上，合生创展管理层表示，上半年实现的整体销售较预期基本达成，预计在全年400亿销售目标也是有保障的。

“下半年会把上半年没有达成的指标、目标努力进行达标，全年计划没有做任何的调整。”

另一方面，作为一家投资控股型集团，合生创展的利润来源也不单一是房地产开发板块，而是多元化的。

合生创展在中报指出，长远来看，将继续坚持轻重结合发展路线，以地产、商业、合生活、基建、投资在内的成熟板块为基础，构建丰富多元的全产业链生态圈，顺应行业步入高质量发展阶段趋势，实现自身高质量、企业可持续发展，为股东带来长远的可观回报。

上述投资者转述管理层在电话会中表示，今年上半年，合生商业凭借商业能力和运营能力，孵化自有的独特IP，并且开始对外输出。包括位于成都及北京的写字楼、大型商业广场项目等，都是合生商业在本年管理输出实现轻资产收入的重要里程碑节点。

稳字诀

据中报内容，合生创展上半年资产总值及负债总额分别为3288.99亿港元及2155.24亿港元，分别较2021年12月31日下降5%及8%。资产总值减少主要由于可供出售的已落成物业减少所致，负债总额减少主要由于借贷减少所致。

于报告期末，合生创展流动比率为1.69；负债对资产比率（即负债总额对资产总值（不包括非控制性权益）的比率）为66%（2021年末：67%）；净负债率66%，较上年末下降4个百分点。

截至期末，合生创展有息债务总额1035亿港元，较年初1152亿港元下降10%，其中一年内到期债务占比为22%，较上年末下降3%；地产板块以及城市更新板块合计约630亿港元，占比超过61%；商业不动产板块负债是287亿港元，占比28%。

另据业绩报告显示，截至2022年6月30日，合生创展借贷净额774.03亿港元，较2021年末的812.81亿港元减少38.78亿港元。

值得注意的是，合生创展于2022上半年的毛利为30.64亿港元（2021年：101.25亿港元），毛利率为23%（2021年：63%）。该公司指出，毛利率下降主要是由于集团投资业务表现影响所致。

事实上，自去年以来股票二级市场处于持续震荡下行的态势。在投资者电话会上，管理层补充称，从去年到今年没有再做进一步增量投资，还是维持存量。

“70%仓位是投资长期战略性股票，30%仓位是用于交易性的仓位。在过去12个月里，没有进一步增量，目前来看也没有计划再去追加投资，目前持有的是作为长期战略考虑。”有投资者向观点新媒体转述。

越是在逆势情况下，越要保证公司安全和一如既往的稳定，盘活存量资产，把负债降下去已是当前房企的共同课题。

今年7月，合生创展宣布子公司合生资本国际集团将于到期时偿还债券。根据公告，于2021年7月21日，合生创展间接全资附属公司合生资本国际集团有限公司发行本金总额为7.2亿港元，利率为5.25%担保优先票据，该发行票据将于2022年7月20日到期。

彼时合生创展称，还款完成后上述票据将获注销，并无票据仍未偿还，且集团没有其他将于2022年年底前到期的离岸票据。

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