天天速递！解局 | 中梁成立建管集团里的代建江湖

观点网 随着房地产市场慢慢步入下行周期，在保证经营大盘、压降负债的背景下，具有轻资产、抗周期性、高成长性等优点的代建业务正快速成为各大房企必争的增长极。

近日，中梁控股宣布成立中梁建设管理集团有限公司，进军代建行业。中梁原西部区域总裁周建中为中梁建管负责人，统筹负责中梁建管的各项业务工作。

据不完全统计，截至目前，已有40多家房企加入代建大军。这其中既有绿城管理、金地管理这些代建老玩家，亦不乏旭辉、世茂、龙湖、碧桂园、中梁等新玩家入场。

(资料图片)

对此，中梁方面表示，未来代建赛道将更加拥挤。公司将充分发挥自身品牌建设、成本管控、项目操盘、融资配建、上下游整合等方面的核心能力，逐步落地已经相对成熟的政府财政投资项目代建、资方代建。

而新建商办、产业园区、存量改造等代建以及投顾业务，被中梁寄望成为可持续发展的“第二增长极”。

“第二增长极”

8月25日，中梁控股发布了截至2022年6月30日止六个月未经审核中期业绩公告。

根据业绩报告显示，2022年上半年，中梁控股总收入为人民币223亿元，同比减少约32.1%；毛利率为16.9%，同比下降3.9个百分点，拥有人应占净利润为人民币4.38亿元，同比减少约68.3%。

而在销售方面，截至2022年6月30日，公司实现合约销售金额约387亿元，同比下降约59.3%。合约销售面积约374.8万平方米，同比下降约50.3%。

此外，在土储方面，为了保留手中现金，中梁控股在2022年上半年没有新购买土地。

总体来看，和大部分上市民营房企一样，受到房地产市场调整影响，中梁的半年成绩单难言理想。

反观上市的代建企业，业绩却实现了快速增长。其中，上半年绿城管理实现收入为12.59亿元，同比增长16.4%；归属母公司净利润同比增长33.4%至3.61亿元，净利率达29%。而中原建业上半年的净利率更是高达54%。

于是，对于土地和资金的依赖度较小的代建业务，便成为了中梁打造“第二增长极”的首选。

据悉，中梁建管由于刚成立不久，在代建项目数量、在管面积方面并未公布。

其核心业务模式为“3+4+5”。其中，“3”为持有/不可售型、可售型、咨询型三类项目；“4”为政府平台、开发商、资本方、产业方四类客户；“5”为五大服务模式，即纯代建、代建代销、小股操盘、融资代建、咨询服务代建。

此外，作为打造“第二增长极”的主要负责人——中梁原西部区域总裁周建中，外界对其了解并不多，网络上关于他的公开资料少之又少。

据观点新媒体查阅资料获悉，周建中本人是一位“80后”。2018年11月，他曾以中梁地产中州区域董事长的身份出席南阳“中梁·首府”的品牌发布会，该项目对于中梁在河南地区的战略布局有着重要意义。这是他首次出现在媒体面前。

或许是得益于区域公司取得了不错成绩，加之中梁的高管年轻化战略，不久后周建中被提拔到中梁地产北方区域集团执行总裁，位列时任总裁的何剑之后。

2020年末，周建中又以西部区域集团总裁的身份出席了工作会议，是中梁旗下“80后”大区总裁中较早上任的一位。

此后2021年3月，中梁地产原山东区域总裁齐小创、原浙江区域总裁魏光洲、原粤港澳发展集团执行董事兼COO顾继伟被曝离职。而周建中便成为了“80后”大区总裁团队中仅剩的几位成员之一。

如今，周建中再度调任中梁建管负责人，可以见中梁控股董事长杨剑对能力的认可和重视程度。

不过，中梁方面对观点新媒体表示，目前中梁建管处于成立阶段，业务尚需要孵化。

代建江湖

如果要说八月的业绩会上那个话题最为火热，毫无疑问代建必定是其中之一。据了解，龙湖、碧桂园、旭辉等头部房企均在业绩会中对于代建有所表态。

例如，龙湖在业绩会上官宣了代建品牌“龙湖龙制造”。集团CEO陈序平表示，业务的核心是公司在TOD方面多年沉淀下来多业态、一站式、全周期的能力。同时，龙湖过去几年在数字化上投了超过100亿，积累了整个关于数字化VR、线上线下一体的能力，所以龙湖的代建能力将有别于其他一些纯粹做传统代建代销服务的企业。

旭辉建管董事长陈东彪在业绩会上指出，“所以在我们现有的能力下，一定要更大（力度）地拓展代建。”

他认为，代建行业是一个非常巨大的市场，从2010年-2020年行业刚刚起步时，每年都有20%以上的增长，预计2021年到2025年每年还会有23%的复合增长，到了2025年，整个市场会有2亿平方米的代建面积，有300亿元的收入。

而在诸多代建项目中，纾困类代建项目成为了各方关注的重点。

绿城管理的管理层指出，过去半年时间里，很多托底拿地的地方平台公司、主导保障性住房建设的地方政府，以及接管保交楼工作的AMC代建需求正在急剧增多。为纾困类项目提供代建服务，将是未来2-3年的市场机会点。

据碧桂园总裁莫斌透露，公司与很多地方政府达成了一致，以代管代建代销模式积极承接政府的保交楼任务。目前碧桂园已经接到了一些政府订单，河南省政府希望在政府投资平台完成对问题项目的收购和债务清理后，由碧桂园代管代建代销。

随着像旭辉、龙湖、碧桂园等头部房企的入场，以绿城管理、中原建业、金地管理等老玩家的持续发力，代建这方江湖如今似乎已有群雄并起之势。

例如，绿城管理和中原建业的由于布局时间早，自身规模优势明显。截止2022年6月30日，绿城管理拥有合约代建项目约有390个，合约项目总建筑9430万平方米，在建面积4480万平方米，较去年同期增长2.7%，预计今年底合约面积就将里程碑式的超过1亿平米。而中原建业拥有266个在管项目，总建筑面积为3141.34万平方米。

金地管理则拥有足够成熟且极具竞争力的“代建共赢G体系”，形成专业优势，满足不同客户的需求，整合资源提供多元化服务。

此前8月27日，金地管理召开了一次品牌云发布会，发布全新品牌宣言——“因专注而专业”向外界展示自己在代建领域的优势，包括16年代建经验、独立运营平台、坚持直营和混合所有制等。

截至2022年上半年，金地管理代建数量累计超90个，累计签约项目面积超过1600万平方米。

而聚焦政府代建的华润置地，致力为城市服务设施建设运营提供全流程专业服务，从深圳湾体育中心“春茧”的代建代运营开始，如今业务涵盖市政、医院、学校、公园、文体、城中村综合整治、棚改等业态。

此外，在目前“碳中和”背景下，绿色、低碳建筑越发受到重视。作为主打绿色地产的朗诗，于2022年3月31日宣布“转型”为代建公司。

公司中文名称更改为“朗诗绿色管理有限公司”，理由是：自2014年朗诗提出“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”的战略转型至今，已超过7年；未来，在中国的房地产市场，公司将继续聚焦于代建及小股操盘业务。

截至2022年6月30日，朗诗提供代建服务及进行小股操盘的项目共计88个，总可售面积约388.4万平方米，预计可售货值约达695.5亿元。

而在新玩家方面，旭辉建管的长处是“商业代建”，世茂管理优势是的“核心业务丰富”，龙湖的核心能力在于TOD方面多年沉淀下来多业态、一站式、全周期的能力，可谓各家有各家的优势。

如此看来，代建行业虽然有很大的发展空间，但对于其它入局者来说，想要在这片代建江湖中留下一席之地，还需要亮一亮自己的绝招，是骡子是马拉出来溜溜才知道。

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