全球滚动:解局 | 21亿类REITs获无异议函与百联股份商业考量

2022-11-02 22:41:43   来源:观点地产网

观点网 在疫情影响与融资受限的双重压力下,商业地产类REITs产品又火了起来。

11月的第一天,百联股份便传来了好消息,“中联上海证券-百联股份第一期资产支持专项计划”获得上交所无异议函。


(资料图片)

按照交易流程,接下来,百联股份这支21.06亿元的类REITs产品将进入正式的发行阶段。

实际上,近两年,随着宏观经济下行、居民消费意愿减弱以及疫情的多点散发,商业地产出现客流量减少、空置率上升、现金流困难等情况。

于是,越来越多的商业地产运营商将目光投向类REITs产品。

而这种以非公开方式向合格投资者募集资金,通过SPV投资于不动产资产的方式,不仅能够满足企业的融资需求,更能实现资产负债的出表诉求,降低实体经济的杠杆率。

百联试水类REITs

近两年,由于调控因素影响,房企们从银行等金融机构融资的传统渠道遭到限制,手握存量项目的商业地产运营商们,开始寻求资产证券化的道路。

百联股份便是其中之一。

据了解,早在今年7月,百联股份便萌生了资产证券化的想法,彼时,该公司将其位于上海的两座购物中心摆上货架。

据上海联合产权交易所消息,上海百联百货经营有限公司旗下2家公司100%股权及对标的公司债权被挂牌,转让价格合计20.29亿元。

其中,上海百联金山购物中心有限公司100%股权及转让方对标的公司51,779万元债权,转让价格8.93亿元;而上海百联川沙购物中心有限公司100%股权及转让方对标的公司63,406万元债权,转让价格11.36亿元。

不过,这次挂牌,并不是为了卖项目,而是酝酿资产证券化,盘活存量项目。

据观点新媒体了解,百联金山公司持有位于上海金山新城核心区的百联金山购物中心,项目于2010年9月28日建成开业。

项目开业之初,其100%的出租率,创下了国内购物中心租户同步开业率之最,同时这也是当时上海金山区最大的集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的购物中心。

运营至今,百联金山购物中心也已经进入了成熟期,每年为百联股份带来可观的收益与现金流。

以2021年为例,百联金山公司全年实现营收9806.33万元,净利润2053.97万元,扣非净利润1904.33万元,公司期末总资产4.79亿元,净负债2.01亿元,期末净资产2.77亿元。

即便受疫情影响上海面临短期封控,该公司的业绩同样毫不逊色,2022年1-4月,实现营收3260.42万元,净利润3.58亿元。

相比之下,百联川沙公司持有的百联川沙购物中心,似乎稍显“年轻”。

资料显示,这一项目地处上海浦东新区川沙新镇核心区域,商场总建筑面积9.3平方米,其中地上建筑面积达4.7万方,项目于2017年4月27日正式开门迎客。

虽然开业时间并不算太长,但百联川沙购物中心基本实现了正向的盈利。2021全年,该公司总营收1.13亿元,净利润60.64万元,期末净资产4.19亿元。

以此可见,百联金山购物中心、百联川沙购物中心均属于效益相对可观的项目。

分析人士强调:“资产证券化也不是随随便便能做的,要有优质的资产,还要考虑资产是否具有持续性。”

根据交易流程,百联股份已于10月25日将上述两项目的股权及相应债券在上海联合产权交易所挂牌,等待计划管理人代表专项计划参与标的资产的摘牌。

对百联股份而言,以两个重资产商业项目开展类REITs,可以盘活存量资产,加快资金回笼,提高公司的资金使用效率。

该公司在公告中亦明确,本次标的资产转让预计增加公司合并报表利润约5.3亿元。

更重要的是,这一次挂牌转让之后,百联股份同样继续管理和运营上述两个项目,与此同时,交易实施之后,两个项目公司将不再纳入百联股份的合并报表当中,

也就是说,百联股份一次性实现了两个项目由“重”转“轻”的目的,达到了负债的出表目的,促进商业轻资产的收益提升。

REITs热火

自2021年6月首批公募REITs上市交易以来,国内公募REITs试点正逐步落地。

不过,当前国内公募REITs试点尚未涉及商业地产,但越来越多的企业在类REITs领域摩拳擦掌。

其中,百联股份发行的这支类REITs产品,规模达到21.06亿元,优先级18.95亿元,占比达到89.98%,优先级份额主要由市场机构投资人认购,而次级产品共计2.11亿元,占比为10.02%,百联集团认购不超过50%的次级份额。

上述产品的期限为3+3+3+3+3+3年,产品到期后,百联控股提出的退出方案包括续发下一期产品、百联集团优先收购、市场化处置以及对接公募REITs。

不止是百联股份,近两年包括华润、首创、招商、印力、金茂等企业纷纷试水商业类REITs产品。

就在10月下旬,华润置地将北京清河万象汇摆上货架,以链接资产证券化。

更早之前的2020年10月“中信金石-招商蛇口一期资产支持专项计划”在深交所成功发行,标的资产为南京马群花园城购物中心;2021年1月21日,“金茂华福-申万-金茂商业卓越1号资产支持专项计划”成功发行,底层标的物业为中国金茂位于长沙及青岛两处核心区域的优质购物中心。

根据平安证券此前发布的研报,2014-2019年国内类REITs产品共发行68支,累计发行金额1402.8亿元,其中排名前三的物业类型为购物中心、写字楼、零售门店,分别占比33%、25%、19%。

2020年、2021年两年,我国发行的类REITs产品分别为22支、18支,总规模分别为382.655亿元及332.01亿元;2022年前10月,国内共发行类REITs产品11只,发行规模总计226.21亿元,商业物业依旧占据大额比例。

分析人士强调,类REITs作为一种金融工具,能够盘活存量资产,降低企业的杠杆水平,进一步为实体经济企业加速发展注入活力。

实际上,对国内的商业物业而言,当前除了类REITs产品,CMBS同样也是较为常见的证券化融资工具,与此同时,由于CMBS发行架构较类REITs更简易,因此也获得了不少企业的青睐。

今年4月25日,中国金茂以北京凯晨世贸中心为基础资产设立的“中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划(碳中和)”完成簿记,发行规模为87.08亿元,全场认购倍数高达2.5倍,票面利率3.4%,期限18(3+3+3+3+3+3)年。

最近一次是10月25日,华润置地成功发行10年期“石家庄万象城资产支持专项计划(CMBS)”,规模30.01亿元,发行利率4.0%。

与类REITs不同的是,CMBS在交易中,底层资产的所有权不转移,信托计划仅享有对项目公司的抵押贷款,因此底层资产会计处理上不出表。

而权益型类REITs,其底层资产将被剥离至SPV名下,而SPV的全部股权将转移给私募基金,故底层资产的所有权变化。从会计处理来看,即底层资产实现了出表,同时带走相应的负债。

“无论是CMBS还是类REITs,都为存量商业项目的价值释放提供助力”,分析人士认为。

至于商业地产公募REITs何时到来,上述分析人士则认为,“公募REITs向商业不动产扩容的呼声很高,未来一定是大趋势。”

在11月2日召开的2022观点商业年会商上,锦和资管法务总监顾梦捷亦认为,REITs是很热的话题,在今年年底或是明年,商业地产公募REITs可能会有比较大的政策利好。

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于股权变更前,深圳市万海商业管理有限公司由德信盛全物业服务有限公司持股50%、郑明军持股50%;股权变更后,该公司由郑明军100%持股。

山西新增11家省级旅游休闲街区

山西新增11家省级旅游休闲街区,主流媒体,山西门户。山西新闻网是经国务院新闻办审核批准,由山西日报报业集团主管、主办的山西省重点新闻网站

大连普兰店公布8宗闲置土地 面积合计约162.6万平米

大连市普兰店共有8宗国有建设用地被认定为闲置土地,闲置原因均为企业原因,且闲置时间都在两年以上。

华夏幸福深产发签约安徽淮北相山经开区 提供轻资产模式招商服务

今年以来,华夏幸福深产发已与浙江温州海洋经济发展示范区、江苏高淳经济开发区、江苏盱眙经济开发区等14个区域实现签约合作。

三个国家产业计量测试中心将落户山西

央广网太原11月1日消息(记者任重)记者日前从山西省市场监管局获悉,该省正积极推进三个国家产业计量测试中心建设,国家不锈钢产业计量测试中

热点!11月1日山西本土新增“24+112”

央广网太原11月2日消息(记者郎麒)2022年11月1日0-24时,山西省新增本土新冠肺炎确诊病例24例(大同市平城区10例、大同市云冈区9例、大同市浑源县3

全球简讯:云南:规范PPP项目入库 明确财政承受能力10%“红线”

政府采购确定的PPP项目合同核心条款应与实施方案、物有所值评价报告、财政承受能力论证报告保持一致。若调整变动的,须在PPP项目合同签署前,

环球观点:商业快讯 | 万物梁行叶世源:商业建筑节能减排对“双碳”有举足轻重作用

因此万物梁行认为,商业建筑的节能减排对“碳达峰、碳中和”起着举足轻重的作用。

“20金科地产MTN001”关于增设“违约事件”宽限期等议案均未通过

议案一为关于豁免本次持有人会议召集、召开、表决程序的相关时限要求;议案二为关于变更“20金科地产MTN001”兑付方案;还有关于增设“违约事

看热讯:杭州商贸旅游10亿元超短期融资券将兑付 利率2.25%

杭州市商贸旅游集团有限公司成立于2012年8月,由原杭州商业资产经营公司和杭州旅游集团两家国有全资企业联合组建而成,注册资本9亿元人民币。

【独家焦点】上交所:将加快打造数字智能型交易所 推进资本市场发展

目前,沪市主板科技创新类企业416家,占主板公司总家数的25%。

世界信息:山西前三季度环境空气质量排名大同第一

央广网太原11月2日消息(记者任重)山西省生态环境厅通报了2022年9月及1-9月该省各设区市环境空气质量排名情况,其中,大同市居环境空气质量综

商业快讯 | 万物梁行叶世源:商企服务思路应从管理思维转换为经营思维

物业服务的逻辑应该是从管理思维转化为经营思维,从物业管理的空间管理,包括一些特色服务,都融为一体。

全球热消息:中基协:9月末私募资管产品规模15.84万亿元 环比减少1.36%

另外,截至2022年9月底,证券期货经营机构私募资管业务规模合计15 84万亿元,较上月底减少2180 37亿元,减少1 36%。

商业快讯 | 叶世源:万物梁行在绿债领域有非常大的发展空间

万物梁行已关注到商业房地产抵押贷款的绿色证券逐渐对绿色进行倾斜。

北京保障房中心完成发行20亿元公司债 最高票面利率2.97%

本期债券品种一(债券简称:22京保02)实际发行规模10亿元,最终票面利率为2 55%;本期债券品种二(债券简称:22京保03)实际发行规模10亿元,

山西集中打击整治网络账号黑色产业链 共抓获74人

近年来,电信网络诈骗、、网络水军等突出网络违法犯罪高发,并滋生出由卡商、号商、猫池窝点、接码平台、养号平台等构成的网络账号黑色产业

全国30个地块被认定为天然富硒土地 清徐东木庄村地块在列

记者11月1日从太原市清徐县政府部门获悉,近日,根据《天然富硒土地划定与标识》《天然富硒土地认定和标识管理办法(试行)》等有关规定,中

太原启动新版卡式居住证制发 可以在全国303个城市乘坐公交地铁

从11月1日起,在太原全市范围内正式启动新版卡式居住证制发工作。新版太原市卡式居住证内嵌了全国交通一卡通互联互通功能,可以在全国303个

山西顺丰“双十一”送达的首单快递来了 让商品提前一步抵达

您好,请查收快递!10月31日20时,多个电商平台双十一购物节预售活动迎来尾款支付环节。当天,家住太原市万柏林区东社街道上庄街的王女士收

全球新资讯:日照城投集团发行5亿元超短期融资券 利率2.75%、期限270日

本期债券实际发行金额为人民币5亿元,发行利率2 75%,2023年7月29日兑付,期限270日。

清徐确定为山西省乡村治理试点县 提升乡村治理能力

10月31日清徐县消息,经省委农办、省委组织部、省文明办、省农业农村厅、省民政厅、省司法厅、省乡村振兴局七部门共同研究、复核和公示,清

太原发布拖欠农民工工资问题举报电话 保障农民工工资支付

近日,市政府农民工工作暨根治拖欠农民工工资工作领导小组办公室向全市各类用人单位、在建工程项目企业发出倡议书,共同营造关心关爱农民工

太原公交启动“冬运模式” 执行冬季运营时间

11月1日,我市公交启动冬运模式,全市公交车开始执行冬季运营作息时间,各线路的公交车均开启暖风,保障乘客温暖出行。近期,太原昼夜温差

太原市人社局消息 人才补贴申报时间安排来了

11月1日市人社局消息,11月5日后受理的人才补贴申报材料统筹安排在2023年一季度复审,今后材料申报及补贴发放以此类推。为确保我市人才补贴

好消息来了 山西省失业保险金标准提高为1692元

为切实提高参保失业人员待遇水平,经省人民政府同意,自2023年1月1日起,我省失业保险金标准计发比例由85%调整为我省一类最低工资标准的90%

山西建投安装集团获得亚洲质量卓越奖 成为省内唯一获得该奖项的企业

10月26日至27日,第二十届亚洲质量网组织大会在北京召开,包括亚洲质量卓越奖亚洲服务奖在内的一系列奖项揭晓。山西建投安装集团获得亚洲质

【全球时快讯】山西晋城:柿子嫣红景宜人

央广网晋城10月28日消息(记者任重)“桃花坞里桃花庵,桃花庵里桃花仙。”位于山西晋城市泽州县周村镇的后山村,因每年春季漫山遍野开满桃花

全球时讯:温州挂牌龙湾、平阳2宗商住地 总起价7.2亿元

温州民营经济科技产业基地C-05b地块,出让面积50928㎡,容积率1 0-2 85,建筑面积145144㎡;平阳县腾蛟镇金田地块A-08地块,出让面积15449㎡,

世界最新:蓝光发展:“20蓝光CP001”暂无具体最新的兑付安排

债券简称“20蓝光CP001”,发行规模7亿元,存续规模7亿元,发行期限1年,票面利率6 5%,到期日为2021年7月29日。

环球速讯:周六福珠宝摘得深圳罗湖清水河新型产业用地 建珠宝产业中心

项目建成投入运营后,预计未来5年(2023年至2027年)年均营业收入将超过64亿元,年均税收不低于2 6亿元。

每日速讯:打造3500亿元市场!五部门发文:加速虚拟现实在多行业多场景应用落地

11月1日,工业和信息化部、教育部、文化和旅游部等五部门联合印发《虚拟现实与行业应用融合发展行动计划(2022—2026年)》(下称《行动计划》)。

环球今头条!河南平顶山拟征收19.66公顷集体用地 作为工业用地

该宗土地现状为:耕地、房屋、机井、道路等;土地属北大王庄村集体土地13 2607公顷、汝坟桥村集体土地2 0167公顷和遵化店村集体土地4 3861公顷。

世界通讯!深圳盐田携手华大基因打造健康产业高地

双方将构建全方位、多领域、深层次、高质量的战略合作机制,进一步深化战略合作关系,助力盐田加快打造生命健康产业发展高地。

能把热门合资、自主家轿逼到墙角沉默,艾瑞泽8究竟凭的哪些实力?

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预防非洲猪瘟“非净”微生态制剂建奇功

9月28日,北京赛洛特生物科技有限公司发布消息披露,公司会同有关专家研制的针对预防非洲猪瘟的非净微生态制剂已取得重大突破和积极进展,

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为深入贯彻落实《健康中国2030规划纲要》和《健康中国行动(2019—2030年)》,进一步提高儿童健康水平,加强儿童早期发展,呼吁社会各界共

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五粮液前三季度净利润199.89亿元 同比增长15.36%

10月27日,宜宾五粮液股份有限公司(以下简称五粮液)发布2022年第三季度报告。据报告显示,今年前三季度,五粮液实现营收557 8亿元,同比增

煌上煌前三季度营收16.18亿元 净利同比下降50%

10月27日晚间,煌上煌(002695)披露2022年三季报显示,公司前三季度实现营业收入16 18亿元,同比下降16 33%;对应实现的归属净利润约为8448 6

九毛九收购重庆市涪陵区土地使用权 拟兴建生产厂房

10月19日,九毛九发布关于收购土地的公告。其中显示,九毛九已中标且已于 2022 年 10 月 19 日与重庆市涪陵区规划和自然资源局订立出

正邦科技:8月销售生猪61.35万头 同比下降64.16%

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