原报道 | “万物云们”的投资生意

观点网 随着物管行业竞争加剧，相当一部分物企都在寻求突破口，如何搭建服务场景，以及如何借助资本、科技力量赋能成为重要探索方向。在这其中，是借用外部大脑还是独立打造，也是管理者面临的选择之一。

【资料图】

从现有探索案例来看，一些物企通过投资方式获得了产业链延伸和补充的空间。比如近期，万物云参与了房产交易中介平台宅猫找房数千万元A轮融资，后者计划将募集资金主要用于拓展以上海为立足点的长三角业务和产品研发等。

观点新媒体了解，参与上述融资的主体是深圳市万物为家控股有限公司（下称万物为家），早在去年9月万物为家便已入股宅猫找房。作为万物云旗下“社区空间居住消费”业务线的三大品牌之一，万物为家主要用于发展租售、装修、美居等增值服务，瞄准的却是万亿级别的市场。

对此，万物云方面也向观点新媒体证实，参投宅猫找房主要针对业务市场分布，寻求场景互补。

除了万物云，包括碧桂园服务、保利物业、绿城服务、彩生活等物企，于过去几年均对外开展过投资业务，布局涵盖房产中介、长租公寓、教育、快消等领域。

物企的创投同样肩负与物业管理形成良性互动，产生协同效应的任务，最终使产业链上的投资更为精准。这是它们区别于纯私募股权基金的地方，在博取投资收益以外，投资还具有数重意义。

服务拼图

参投宅猫找房是万物云战略落地进程中的一部分，如果了解万物云的发展历程，那么或许就会明白现在的投资。

2021年12月31日，万物云公布新的品牌树，诞生了誉鹰平台、万物为家、万御安防、祥盈企服四个新物种，GROW板块长出来的占三个。其中，万御安防主要提供安防科技、机电维保及工匠培育服务；祥盈企服聚焦在蓝领招聘以及人事、财务、IT共享服务外包。

万物为家则定位于围绕中国城市居民基于“住”的消费展开服务，除了并入社区房产经纪服务平台“朴邻发展”，还将美居焕新列为另一重要服务领域。

万物云品牌树变化 来源：企业官微

万物云在今年9月披露的聆讯后招股书中，也明确将万物为家与朴邻、万科物业列为“社区空间居住消费服务”业务线（另外两条产品线为商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务）旗下三大品牌。

其中，万科物业对应住宅物业服务业务，剩余品牌则主要提供居住相关资产服务以及其他社区增值服务，战略重点为房屋销售、租赁经纪服务和房屋装修及美居服务等，而这部分业务主要归类在“居住相关资产服务”名下。

万物云提及，社区空间居住消费服务市场拥有“巨大市场潜力”。其引述弗若斯特沙利文数据称，2021年国内居住相关资产服务市场总收入为3.07万亿元，过去五年年复合增长率9.3%，预计2026年将达到4.88万亿元。

具体而言，房屋租售、装饰装修等是物管行业公认具有巨大潜力的增值领域，为此物企不惜与贝壳、中原等巨头竞争。比如2016-2021年，国内现房交易量从213万套增至592万套，年复合增长率22.7%。此外，受益于政府对精装修房屋的支持，房屋再装修及美居需求进一步增加，这些因素都令居住相关资产服务成为布局的重要一环。

从业绩角度观察，2019-2021年全年，万物云在居住相关资产服务方面收入从8.9亿元增至12.56亿元，年复合增长率18.8%，高于行业总水平；毛利率则从33.0%降至30.3%。今年一季度该业务收入2.41亿元，毛利率降至26.2%。同时按收入计，万物云去年在这一细分领域的市占率仍极低。

分业务看，该公司的房屋销售及租赁经纪服务虽然在居住相关资产服务收入中贡献占比近7成，但截至2021年其收入也仅录得8.19亿元。而今年一季度，该业务收入约1.85亿元，同比增长15.72%，总体业绩基数较小。

这背后主要是由于，万物云基本依靠以“朴邻”品牌开展房屋销售及租赁经纪服务，并且集中于为所管理的住宅社区及旗下实体门面提供房屋交易服务。截至今年一季末，朴邻在50多个城市拥有超过600个社区实体店面，急需进一步扩大规模及渗透市场，既形成网络效应，又提升盈利能力。

数据来源：企业披露，观点指数整理

在诸如此类的发展需求下，实际上万物云早已寻求透过投资渠道抓住更多商机。

2021年7月28日，该公司正式出资500万元注册成立万物为家；同年9月24日，万物为家以3000万元对价认购宅猫找房30%股本，交易于同年10月14日完成工商变更。至今年10月底，宅猫找房宣布完成数千万元A轮融资，投资方仍是万物云。

投资生意

从宅猫找房的融资时间表不难发现，万物为家在初创企业较早期融资便已介入，这也是资本市场所流行的“创投”模式。创投也称为风险投资，是指向初创企业进行股权投资，以期所投资创业企业发育成熟或相对成熟后，主要通过股权转让获得资本增值收益的投资方式。

宅猫找房最早于2016年设立，主要从物业公司入手，赋能物业人员成为专业经纪人，以此打造房产交易“轻中介”平台。据宅猫找房方面对外表示，物业人员更了解社区情况，能与客户建立长期联系，这降低了交易过程中的信任成本。

上述模式与朴邻品牌存在相似之处，万物云在招股书中对朴邻的描述是：“区别于其他房地产经纪人，我们的朴邻品牌采用社区中心战略。我们的资产服务管家与我们所管理的住宅物业业主有更紧密的联系，并对其有更深入的了解，从而产生巨大的房屋销售及租赁经纪服务需求。”

而交易费率方面，宅猫找房为向C端收取房款的0.88%，相比之下万物云对现有房屋交易按物业价值1.5%-1.8%收取佣金。这或许也构成了宅猫找房的竞争力之一，截至目前，该平台已落地11个城市，服务全国300余家物企、1400余个社区，其中在天津、深圳、广州、北京、郑州、苏州共6个直营城市实现前端盈利。

万物云方面向观点新媒体回应，参投宅猫找房主要是针对业务市场分布，寻求场景互补，目前万物为家对外基本只有这一笔投资。在完成A轮融资后，宅猫找房亦对外表示，未来将与万科进行密切合作，打开一二线中高端小区市场，瞄准存量房交易。

观点新媒体了解，对于万物云而言，其主要负责投资管理业务的是“万物成长基金”，从该私募股权基金身上或许才能更大程度上窥探到万物云的投资版图。

2015年9月，深圳市万物成长投资管理有限公司成立（后更名为深圳市万物成长咨询服务有限公司，下称万物成长咨询），注册资本1000万元。2016年5月，深圳市万物成长股权投资合伙企业（有限合伙）（下称万物成长基金）成立，由深圳万物成长创业投资有限责任公司持股0.30%，主要角色或为GP。

值得注意的是，深圳万物成长创投的法人为李庆平。李庆平曾在民生信托、民生资本、中信产业基金、中化集团附属中国对外经济贸易信托等机构任职；2016年起担任万物云首席财务官，2019年担任首席投资官，2020年1月起担任万物梁行董事长，分管投资与创新发展中心、祥盈企服、万物梁行、誉鹰平台、万物成长基金。

万物成长基金是万物云围绕社区生态圈建设而设立的赋能式投资基金，为数不多的资料提及，其所投资标的公司除了可获得资金支持，亦可借助万物云业务协同优势，实现业务与市场的快速发展。

据不完全统计，在2018-2020年期间其相继投资参投了万御安防、有方科技、爱影互联、智汇科技等公司。其中万御安防是万物云与海康威视合资的安防机电服务平台；万物成长基金入股后2年即2020年，物联网企业有方科技则登陆了科创板。

业务协同

万物云的投资探索是物管行业及相关服务发生变化的缩影之一。

该公司在招股书中表示，2012年行业进入多样化阶段，主要服务提供商一方面提供服务涉及广泛的物业，同时，指明物管服务提供商亦提供扩大服务范围以纳入各类增值服务。这一说法也是当下物企经营的主要思路，扩大服务范围意味着收入来源多元化，企业盈利能力得到提升。

以增值服务为例，据弗若斯特沙利文数据，国内物企所提供的增值服务总收入由2016年415亿元增至2021年1111亿元，整体年复合增长率21.8%，并预期至2026年达到2935亿元。

据不完全统计，在万物云以外，行业内包括碧桂园服务、保利物业、绿城服务、融创服务、彩生活等物企近年来也陆续有开展投资业务。从标的公司发展阶段来看大致可分为两类，一类是成熟期企业的投资，如碧桂园服务入股长城物业、中梁百悦智佳，万物云入股戴德梁行等。

另一类则是创立及成长期企业的投资，更偏向早中期融资，比如2018年绿城服务先后参与长租公寓品牌优客逸家C1轮融资，以及音乐教育平台Finger的B轮融资等。不同于投资成熟期企业，创投类门槛往往更低，投资规模在数千万到上亿元之间，在承担高风险的同时也能博取高收益。

而比直接投资收益更重要的或许是，物企们参投的大多数是与物管服务场景关联的公司，存在延伸和补充产业链，产生业务协同的潜在收益。

某头部物企的高管在接受观点新媒体采访时表示，物企很多参投属于小股的财务投资，和基金的模式没有本质上的不同，都会设置比如退出和业绩对赌等条件。

该人士转而提及，企业做投资主要目的仍是“场景互补”。其表示，目前形势下，各家公司只能根据实际情况做出投资安排，具体参投什么要视自己缺什么而定。“虽说是参股，但能技术补充。”

这也构成了物企与房地产其他投资平台的差异。据了解，包括保利地产、碧桂园、龙湖、远洋地产、金地等规模房企都有设立专业投资平台，它们既投资产业链上下游如餐饮、房地产经纪、家装建材、环保节能、金融等类型企业，以服务于地产开发主业；也偏爱投向医疗、互联网、半导体、新能源等近年来资本市场追捧的赛道。

某种程度上，投资领域纷繁多样并不能与盲目挂钩，企业最终会将所积攒经验及资源服务于自己的“基本盘”。

此前普洛斯高层就曾向观点新媒体解释，在基础设施之上，出于服务相关产业，公司更了解前沿趋势，支持了很多创新企业。而由于投入了不同领域的服务，反过来会使公司在不动产的投资布局更加精准，“所以彼此之间是有战略性产业协同的”。

无独有偶，近期头部房企万科也进行了产业协同方面的部署。据媒体报道，万科于10月底召开内部会议冲刺销售业绩，其中提及加强贝壳、安居客等销售渠道的合作力度。而早在2017年，万科就已成为贝壳的战投，安居客大股东58同城则通过增资方式入股了万物云。

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