商业志 | 卖不掉、注不入的国美地产旗舰

观点网国美再一次陷入了四面楚歌的境地。

【资料图】

除了近期甚嚣尘上的欠薪（变相裁员）、百亿融资洽谈、被股东多番出售股票等事件，最新的动态是国美商都资产注入宣布终止。

11月18日，国美零售宣布终止向控股股东黄光裕收购鹏融地产（海外）有限公司的全部股权，目标公司的主要资产为国美商都物业及湘江玖号物业。终止的原因，是卖方无法满足收购的先决条件，而收购事项将无法进行。

从近期一系列动作不难看出，无论是国美或者黄光裕，对资金已是极度渴求，但这些手段似乎都没有等来满意结局。

而国美商都项目已经不是第一次在危难时刻被充当筹资砝码。

据观点新媒体了解，2008年末黄光裕被捕入狱后，国美商都就首当其冲被挂牌出售，并于2011年由海航以57.5亿元收购，只是这笔交易却因海航未能如期支付收购款而落幕，且双方纠纷直至2019年才尘埃落定。

既然出售第三方未能觅得良配，黄光裕开始调整思路，今年7月份计划将北京国美商都与长沙湘江玖号两项物业注入上市平台国美零售，其中国美商都项目则被认为是引入及执行新零售概念的不二之选。

从2005年拿地到如今已逾17年，从2009年首次出售算起已有13载，国美商都这个地产旗舰项目虽多番传言易主，但真正脱手这一天似乎还没有到来，国美也依然深陷困境。

地产旗舰：国美商都

说起国美商都项目，过往故事并不少，且和国黄光裕的起伏息息相关。

外界对于黄光裕的熟知，最初和最大的标签是国美电器，一个让其迅速成为电器零售大王并于2004、2005、2008年多次问鼎胡润中国百富榜。

那时，处于高光时刻的黄首富也将目光投向了黄金时代的地产行业。据了解，从1995年成立鹏润地产开始，该公司就先后开发了鹏润家园、明天第一城、国美第一城、鹏润蓝海等项目。

不过彼时黄光裕依然坚持家电零售才是最为主要的业务，他自己也曾评价：“我一直游离在房地产边缘。”

直至2005年，国美的地产业务有了明显发展。

这一年4月18日，北京国美置业有限公司斥资8.05亿元取得国美商都项目，该项目亦成为当年北京最大“招拍挂”项目。拿地两月后，国美置业为国美商都项目正式注册成立了北京国美商都建设开发有限公司，黄光裕亲任董事长。

据2022年8月公布资料介绍，“国美商都”位于北京中关村丰台科技园区，总建筑面积52.46万平方米，包括31.07万平方米的8层高的购物中心及有关餐饮、娱乐及配套设施，3.55万平方米的办公大楼，5.54万平方米的酒店公寓，1945平方米的库房，12.11万平方米的3层地下车库共提供2819个车位。

在国美商业帝国中，体量巨大的国美商都项目一直被认为是地产系列的旗舰项目，也一度承载着黄光裕的地产梦想。

拿地当年，时任国美置业总经理的禹晋永曾放言：“将斥资30亿元，打造全球最大的高科技体验中心。”

其还表示：“我们一定要在三年内跻身中国房地产十五强。”

只是几个月之后，这位自称“黄光裕背后的地产男人”以泄露公司机密之名被请走。不过这对于当时的黄光裕影响似乎不大，因为在项目获取三年后，国美虽未跻身中国地产十五强，黄光裕却第三度问鼎首富。

但常言盛极而衰，在2008年冬天的一个晚上，黄光裕被警方带走。此后不久，业界即传出国美商都转让的消息。

首度易手：纠纷8年

据观点新媒体过往报道，国美商都在2008年基本完成主体建设，但开发进度相对缓慢，且招商不佳，加之黄光裕入狱后国美集团开始收缩旗下地产业务，及后来和陈晓的股权之争亟需现金，黄光裕家族甩掉“地产旗舰项目”的想法更加迫切。

事实上，即使黄光裕对这个项目寄予厚望，但对于此前毫无商业地产开发运营经验的国美来说，运转如此大体量的商业项目无疑是一个巨大考验。

因此在拿地后几年间，国美商都数次更换总经理，项目定位亦多次变更，从高科技体验中心、服装中心到小商品商场，始终摇摆不定。

仅仅项目案名就曾变更4次，先后为国美商都-鹏润时代广场-鹏润国际时尚交易中心-国美广场-国美商都。

很显然，脱离了灵魂人物黄光裕之后，国美信心备受冲击，地产业务也随之暗淡。

后来的消息显示，在2009年国美商都传出欲转手风声后，项目价格从60亿元起最高达至100亿元。但最终难以支撑国美之争对公司带来的资金影响，不得不低价转让国美商都。

彼时曾有业内人士为该项目做过一笔账：国美商都规划用地面积11.88万平方米，拿地价8.05亿元，加上建筑等各项成本，项目成本最多1万元/平方米，乘上总建筑面积55万平方米，作价最多55亿元。

此后，在2009-2011年三年转手消息中，有洽购的意向买家包括中铁置业、多家投行、中建八局、红星美凯龙、海航集团等。

最终结果显示，2011年中国美商都和海航置业签订了收购协议，对价为57.5亿元，但直到2012年8月，该笔买卖才正式曝光。

但始料未及的是，这并非结束，而是与航海纠纷的开始。

交易签署不到两年，2013年4月，国美商都建设开发公司因“国美商都”资产转让合同“买方违约”事由，将海航置业及担保方海航集团诉至北京市高级人民法院。

据悉，具体为2011年国美商都与海航置业签署协议，海航置业以57.5亿元总价收购“国美商都”项目约56万平米的物业资产，将近两年仍欠付合同本金约20亿元及逾期付款违约金数亿元。

彼时国美商都负责人表示，海航置业一方本应在2011年7月底前交齐全款。到期时，海航置业还有上述尾款未交付。并称，海航置业之后多次以资金困难为由，拒绝交款，双方经数次沟通、协商未果。因此，国美商都起诉海航置业。

这场官司一打就是8年，至2019年2月，在最高人民法院一纸终审判决之下，这宗纠纷案才终于落下帷幕。

最高人民法院对国美商都纠纷案作出终审判决，驳回了海航集团的全部诉讼请求，宣布“国美方面不构成合同法上的欺诈行为，同时国美商都公司也不用向海航集团公司返还18亿元购房款并赔偿损失”。

虽然官司获胜，但这时的国美已不是当初的国美，地产行业也即将迎来最寒冷的冬天。

2021年2月，黄光裕出狱，国美早已风光不再。

数据显示，2021年，国美零售营业收入约464.84亿元，同比增长5.36%；净利润-44.02亿元，同比增长37.06%。今年三季度预报则表示，国美零售预计本年前三季度累计销售收入与去年同期相比将下滑约55%至60%之间，“据此，预期本集团之2022年全年业绩将较去年出现大幅下滑”。

据统计，2018年-2021年，国美零售亏损金额迅速增加，4年累计亏损高达188.73亿元。在巨大的资金缺口面前，这两年国美多番配股筹资，近期拟找合作方筹资百亿的消息更是满天飞。

但耐人寻味的是，在此背景下，黄光裕今年7月依然将“国美商都”送到台前，拟注入上市平台。虽未公布估值，但对标前一次的出售价，最低不少于数十亿元。

按照当时国美零售的说法，国美商都物业及湘江玖号物业的注入将以提升未来运营效率为目标，计划通过重组业务板块、优化资产结构，最终实现集团盈利能力的提升，以科技化手段来助力企业数字化转型，全流程提升消费者服务体验。

除此以外，黄光裕家族多次减持套现的动机也被资本市场猜疑。据悉，2022年以来，黄光裕夫妇已多次减持国美零售，持股量自去年末205.84亿股、持股60.98%，减至目前的134.97亿股。年内减持已超70亿股。

国美商都十余年都未能脱手，对于黄光裕而言，或许又是雪上加霜。

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