嘉创地产递招股书 新政下能否打开内房上市窗口？

观点网近两年泛房地产行业常见物管、物流等企业寻求上市，而纯住开房企的上市案例在今年却只有一单，那就是嘉利国际拟以实物分派方式分拆嘉创房地产于联交所主板上市。

11月25日，嘉创房地产控股有限公司二度发布招股书，观点新媒体查阅了解，相比如今的主流房企，嘉创地产的开发规模实在小到不值一提，截至估值日期，公司土地储备约为26.26万平方米。

(资料图片仅供参考)

但与过往上市房企另一个不同的，是嘉创地产的毛利率远远高于行业平均值，截至2020年3月31日止年度为72.4%，截至2021年3月31日止年度为72.7%。与此同时，其截至2022年9月30日的资本负债比率仅有0.2倍。

嘉创地产可以看做是一个“小而美”的上市房企，毕竟这样的毛利率与负债率水平是多少房企可望而不可即的。

不过即使财务表现可圈可点，其于今年初各楼市调控政策回暖的3月底第一次冲击港交所也并未成功，最后在9月底失效。

未在失效时立刻第二次递表，很显然嘉创地产对于“时机”有过考虑，从近期“第二支箭”“金融十六条”等政策反响可以看出，大家对房地产行业的未来开始恢复信心，也让不少房企得到了复活的机会。

与此同时，11月25日，中国人民银行还宣布，决定于2022年12月5日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。此次降准共计释放长期资金约5000亿元。

提振行业信心，释放长期资金，这些政策或许就是嘉创地产冲击港交所的一线窗口。

“蚊型”嘉创地产

嘉创地产的的确确是一家“蚊型”房企，总土储规模还不及很多房企的一个项目。

招股书介绍，嘉创地产为一家精品住宅物业发展商，主要在大湾区的东莞、惠州及佛山迅速发展的住宅市场（如东莞及惠州）开发及销售住宅物业。

透过与外部承包商合作，嘉创地产参与住宅物业项目的规划和建设的所有阶段，包括土地收购/土地改造、地盘规划、土地的整理及改善，以及住宅的设计、建设及营销。

据了解，该公司主要通过公开招标、拍卖或挂牌出售；及收购重建用地并转为住宅开发用地以获取项目用地。截至估值日期，公司土地储备约为26.26万平方米，包括已竣工物业的可出售整体楼面总面积约13.11万平方米；及持作未来发展的整体楼面总面积13.15万平方米。

事实上，嘉创地产虽是嘉利国际旗下地产开发平台，但发展历史却不长，且在嘉利国际的业务版图中，地产业务并非主业，这也是此次分拆上市的主要原因之一。

就目前而言，嘉利国际主要从事五金塑胶业务、电子制造业务及房地产业务。其中，嘉利国际的工业业务包括五金塑胶业务及电子制造业务，一直为该集团的核心业务，多年来的收益呈现整体增长趋势。这两个业务分部合共占嘉利国际总收益的大部分，占截至2022年3月31日止年度总营业额超过76.6%。

为延续其工业业务之成功，嘉利国际董事认为，公司策略是集中资源支持该等核心业务分部的扩展及巩固，而分拆为嘉创地产创造独立集资平台，以发展其于中国的房地产业务，而毋须与嘉利国际集团其他业务分部竞争资本资源。

从这点看来，地产业务的分拆更像是为工业业务的发展让路。

资料显示，嘉利国际在2015年才正式涉足住宅房地产业务（即嘉创地产前身），该年内，其开发位于东莞市的一幅土地，该土地其后成为嘉辉豪庭第三期。之后还在东莞陆续开发嘉辉豪庭第四期及第五期、第一期，总土地储备95273平方米，均已竣工。

而在惠州仅开发“惠州罗浮公馆”一个项目，也已竣工，总土地储备35810平方米。

除上述已开发项目外，倾向于低成本获取城更项目的嘉创地产2022年签下佛山城市更新项目。

于2022年3月16日，其与佛山市高明区荷城街道办事处订立一份不具法律约束力的框架协议。据此，双方同意共同开发佛山市高明区荷城街道富湾片区，将其建成文化创意小镇。协议订出拟合作范畴的一般方向，包括但不限于城市规划、土地开发、城市更新、房地产开发及城市运营等事宜。

随后，嘉创地产于2022年4月1日成功取得荷城街道办事处拍卖的一幅住宅土地（约34,448平方米）的土地使用权，总土地储备131,472平方米。

来源：嘉创地产招股书

除销售物业外，嘉创地产还持有广东省东莞市凤岗镇“东莞雁田镇工业园”项目。有关土地目前划分做工业用途，并已出租以赚取租金收入。

这些就是嘉创地产目前的全部项目。但嘉创地产表示，未来将扩展到公司认为有增长潜力的大湾区地点，如佛山及广州。

就此，2022年2月，嘉创地产与招商蛇口附属公司广州招商房地产有限公司订立策略框架协议。根据框架协议，双方将于城市更新项目上建立策略关系。嘉创地产将与广州招商房地产有限公司合作，从事物业发展的不同阶段，包括但不限于城市更新土地收购、土地使用权转让、设计及开发、品牌营销及销售管理。

2022年于绝大部分房企而言都是艰难的，但是之于嘉创地产却是动作颇多的一年。与此同时，其业绩收入也在逐年增加。

就财务数据看，截至2020年、2021年及2022年3月31日止三个年度分别录得收入4.82亿元、5.91亿元、7.76亿元。

其中，由截至2021年9月30日止六个月的约人民币3.60亿元增加至截至2022年9月30日止六个月的约人民币4.73亿元，收入增加主要由于嘉辉豪庭第五期及罗浮公馆开始销售及交付，部分被平均售价由截至2021年9月30日止六个月的每平方米人民币29,547元轻微下降至截至2022年9月30日止六个月的每平方米人民币29,118元所抵销。

嘉创地产另一个亮点是高毛利率。截至2020年、2021年及2022年3月31日止三个年度及截至2022年9月30日止六个月，嘉创房地产毛利分别约为3.49亿元、4.29亿元、5.87亿元及3.54亿元，而同期的毛利率则分别为72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。

公司表示，毛利率的提高，主要原因是嘉辉豪庭第四期及第五期的平均售价及毛利率较高。

另外，纯利率截至2022年3月31日止年度为31.4%，截至2022年9月30日止六个月为30.3%。纯利率由截至2021年3月31日止年度的27.2%增加至截至2022年3月31日止年度的31.4%，乃主要由于嘉辉豪庭第四期及第五期的平均售价及毛利率较高。

至于如今房企尤为关心的负债率问题，嘉创地产呈现逐渐下降的趋势。

截至2020年、2021年及2022年3月31日，其资本负债比率分别为1.2倍、0.9倍、0.3倍；截至2022年9月31日，资本负债比率0.2倍。据称，资本负债比率的下降通常与银行及其他借款的逐步减少对应，加上年/期内溢利导致股权总额增加的影响。

来源：嘉创地产招股书

上市窗口？

在9月底第一次递表失效后，嘉创地产并未立刻第二次递表，很显然这一次对于“窗口机会”有了更多考量。

就观点新媒体了解，2022年国内房地产行业较为低迷，且大多房企将重心放在了偿债与保交楼等工作上，登陆资本市场也不再是大家关注的重点。

从过往几年范房地产的上市热潮可以发现，物管企业是最为受欢迎的上市“新贵”，但到了2022年也热度不再。

资料显示，2022年开年，港交所上市门槛拉高，三年累计盈利不低于8000万港元的要求开始执行，物业行业相关政策也在不断更新，上市似乎变得不太容易。

这样的背景下，年初至今递表物企（包含二次递表）有9家，其中包括备受关注的龙湖智创生活、万物云以及珠海万达商管。

截至目前“过会”的物业企业，只有东原仁知、力高健康生活、金茂服务，以及鲁商生活服务。万物云则在9月29日正式在港交所上市敲钟。

而在住开房企方面，2020年至今共，在港交所递表但为成功上市的企业也多达10家，包括鹏润控股、实地地产、方直集团、石榴投资、天鸿中国等。

这些房企，除了嘉创地产是今年新增的拟上市企业外，其余均在2021年10月之前递表，此后也未曾更新招股书。

很显然，房企赴港上市的窗口期似乎已关闭不短时日，嘉创地产的首次招股书也在9月底已失效。

此前美联储的加息政策一定程度上影响了香港资本市场的流动性，另外内地楼市疲软也使得港股不景气，赴港上市的窗口期也一直未能“重开”。

但近来这一状况或迎来转机。

近来陆续出台的“第二支箭”与“金融十六条”等新政，似乎让房地产行业有了重拾信心的可能。

第二支箭的2500亿元先导融资支持，以及金融十六条政策出台后，多家金融大行释出的房企近万亿元融资授信，给不少房企“复活”注入能量。

因此有地产业内人士预言，房地产行业将迎来全面复苏关口，尤其是基本面稳健的中大规模房企，“又活过来了”。

在信心恢复的同时，11月25日，中国人民银行还宣布，决定于2022年12月5日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。此次降准共计释放长期资金约5000亿元。

对此，金融人士预测，央行未来还有继续降准、降息的空间。

行业信心提振，市场活水增加，这些或都将为嘉创地产上市推开一线窗口，但未来的结果谁又能说得准呢？

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