【全球新视野】远洋渡劫时 盛洋投资4150万美元再售美国物业

观点网2022年即将过去，远洋系的资产出售则还在继续。

(资料图)

继远洋集团联合远洋服务作价55.5亿元出售成都远洋太古里项目50%权益予太古地产后，12月的出售再添一笔，这次是海外投资平台——盛洋投资透过美国房地产基金平台出售一项美国物业。

近日，盛洋投资(控股)有限公司董事局宣布，于2022年12月21日(美国东部时间)，旗下的Rosemont Lakeview Operating LLC作为卖方与买方OakPoint Capital Partners就出售事项订立买卖协议。

据此，卖方有条件同意出售美国田纳西州一处物业，代价为4150万美元(相当于约3.26亿港元)。该等物业由卖方全资拥有，包括两幢6层及一幢5层写字楼以及多个停车位。

在盛洋投资的评估中，即使这次出售事项预计录得亏损约934.3万美元(相当于约7334.3万港元)，但依然符合公司及股东的整体利益，最重要一点就是“出售事项为卖方变现其于该等物业之投资之良机，并提供正现金流量”。

回流现金，这应该是大部分资产出售的主要出发点，接连出售资产的远洋系也不例外。2022年即将过去，大家希望尽快渡过这一劫。

再售美国物业

在盛洋投资看来，此次出售是物业投资中的一项普通动作。

观点新媒体查阅公告了解，盛洋投资主要于美国及香港从事物业投资、于美国从事物业发展及其他业务（包括基金投资及证券投资），而其于美国物业市场的投资乃透过美国房地产基金平台GR Realty（盛洋投资间接非全资附属公司）进行。

据介绍，GR Realty为一个全面综合房地产平台，投资于美国特定目标市场的物业并作为普通合伙人管理物业基金，近三十年来一直为投资者及租户提供度身订造的房地产方案。

公告显示，本次交易的卖方归属于GR Realty投资组合内的其中一项基金，由GR Realty（作为普通合伙人）管理。

“GR Realty为一个于美国特定目标市场投资物业并作为普通合伙人管理物业基金之全面综合房地产平台。由于GR Realty Group主要从事管理于美国持有物业之基金，GR Realty Group于其正常及一般业务过程中于美国买卖物业。”

盛洋投资认为，目前，GR Realty的战略性营运计划为专注于基本因素令人信服、高流动性及人口结构持续改善，并由科技带动的海岸门户市场及精选市场（大部分位于美国西岸及东岸），同时于适当时机逐步出售位于非重点市场（大部分位于美国中部）的资产，如此次出售的田纳西州等物业。

“经考虑物业及市场情况以及有限合伙人之退出意愿，出售事项为卖方变现其于该等物业之投资之良机，并提供正现金流量。”按照盛洋投资说法，田纳西州项目在现阶段并非优质投资物业，出售是合适时机，且还可借此回流现金流，可谓一石二鸟。

但与此同时，其又补充道，该等物业于2022年10月31日之未经审核账面值约为5002.40万美元（相当于约3.93亿港元），“本集团预期就出售事项录得亏损约934.30万美元（相当于约7334.30万港元）。”

单纯从交易金额看，这次交易或许不划算，但若考虑资金回流的作用，这又的确是一次合理的出售——关于出售所得款项，首要一项就是偿还相关按揭贷款。

卖方将自出售事项收取的预期所得款项净额(经扣除适用交易费及税项)约为3923.8万美元(相当于约3.08亿港元)，其后将用于偿还相关按揭贷款;支付卖方母基金普通合伙人的绩效费用;及根据卖方母基金之有限合伙协议分派予卖方母基金的有限合伙人。

事实上，GR Realty从去年开始持续进行资产优化调整，已经多次出售美国投资物业。

作为地产金融平台，盛洋投资大约在2013年左右将投资版图拓展至美国、欧洲及澳洲等，此后逐渐收缩至美国、香港两个市场。

截至2022年中期，盛洋投资资产总值约149.33亿港元，较上年末减少约6.8%（2021年度资产总值同比减少10.76%）。其中，于美国、香港的投资物业分别占资产总值的55%、3%，于美国的发展中物业占比14%。

而美国的所有物业投资及物业开发均由GR Realty团队管理。

具体而言，美国投资物业约14项，涉及可租赁面积约369.2万平方呎，中部、西岸、东岸分别占比58%、32%、10%；估值约82亿港元，中部、西岸、东岸则分别占比26%、64%、9%，西岸仍是最具有价值的市场。

据盛洋投资中期报告显示，于2022年中期期间，该集团录得收入4.91亿港元，同比减少23.4%，录得分属于公司股东的亏损1.47亿港元。原因是地缘政治局势紧张，美国通胀高企及加息等因素造成不利金融市场状况，集团证券及基金投资分部产生亏损分别为3900万港元及1.42亿港元。

对此，盛洋投资表示，投资型物业的整体表现于2022年上半年保持相对稳定。自COVID-19疫情爆发的过往几年，该集团透过美国物业基金管理平台GR Realty逐步完成部分项目的退出。

于2022年上半年，该集团完成出售位于美国东岸及中部（如奥克拉荷马州及北卡罗莱纳州）的5个房地产项目，并录得出售收益港币3100万元。

远洋“渡劫”时

若放大观察视野，可以发现，进行资产调整的不仅限于盛洋投资，“远洋系”均有类似动作，主要动机同样是回流资金，其中备受关注的当属成都远洋太古里的交易。

12月中，远洋集团、远洋服务、太古地产联合发布公告称，远洋集团、远洋服务计划以55.5亿元的代价，向太古地产出售成都远洋太古里50%股权。

公告明确，远洋集团、远洋服务计划分三次交割上述权益。

其中，第一期交割后，远洋集团控股及远洋服务各自在目标集团的权益由50%下降至35%，此番交割的代价为10亿元；第二期交割后，远洋服务将不再拥有物管公司的任何权益，代价为5900万元；第三期交割，远洋集团将不再拥有目标集团的任何权益，代价则为44.91亿元。

12月21日，太古地产宣布，上述交易的第一次交割已于公告当日发生。于第一次交割后，太古地产集团于目标集团的权益将由50%增加至65%。

针对成都太古里标杆项目的出售，市场看法大多是“筹钱”目的，毕竟2022年以来远洋集团已屡次出售资产以回笼资金。

其中，11月，远洋集团向远洋服务出售位于北京及深圳的两处物业，对价7736万元；10月，远洋集团向中国人寿地产平台国寿置业出售了北京中国人寿金融中心10%股权，交易对价为2.33亿元；7月，市场消息传远洋集团以质押成都远洋太古里项目50%股权为代价，向中国人寿筹资约40亿元。

6月，出售位于丰台区丽泽商务区的北京锐中心项目，交易价格50.15亿元；4月以约30亿元向中国人寿出售北京颐堤港一期项目公司股权……

积少成多，聚沙成塔。上述数项资产出售，料可回笼资金逾百亿。

事实上，远洋集团早已开始着手筹措资金：1月增发2亿美元绿色票据，2025年到期，票面利率2.7%；3月完成人民币20亿元PPN发行，3年期，票面利率5.32%；4月发行2亿美元绿色票据，3年期，票面利率3.8%；5月完成公司债回转售；6月成功签约境外银团贷款等。

据披露，上半年远洋已偿付各类有息债务超过130亿元，及供应链ABS约66亿元；此外接连提前偿还5亿美元票据本息、两笔ABS共计8.75亿元；11月中旬，完成一笔10亿元公司债的如期兑付，至此年内到期信用债均已偿还完毕。

如此看来，远洋集团2022年的“劫数”已过，但2023年也即将到来，新的任务也将接踵而来。根据中期报告显示，截至2022年6月30日，远洋1年内到期贷款约182.25亿元，占贷款总额19%；1至2年到期贷款约179.37亿元，占贷款总额19%；2至5年到期贷款约506.66亿元，占贷款总额54%；5年以上到期月79.24亿元，占8%。

在资产变现的同时，远洋集团还相继和数家银行签署战略合作协议，获得数百亿的大额授信，这也是提振资本市场信心的一大表现。

包括12月19日消息，远洋集团与中国邮政储蓄银行股份有限公司签署全面战略合作协议，双方将在综合授信服务、债券承销与投资业务、个人金融业务等领域优先开展优质和高效的业务合作。协议约定，邮储银行将向远洋集团及其控股的企业提供不超过人民币180亿元意向性授信额度，用于支持远洋集团的融资需求。

12月15日，远洋集团还一次性获得了中国工商银行500亿元综合授信支持。根据协议，工商银行将在综合授信服务、房地产新增融资服务、房地产存量融资服务以及其他金融合作等领域与远洋集团展开全面合作，并将积极支持远洋合理的融资需求，提供房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、债券承销与投资、房地产并购融资及其配套服务、租赁住房融资、预售资金监管保函、境外融资、内保外贷等综合融资服务，利用其金融资源和产品优势，助力远洋集团长期稳健发展。

此前11月29日，山东工行与远洋集团等10家房企达成战略合作，提供意向性融资总额不低于200亿元。

总额超过800亿元的授信合作，即使不能立刻转化为实际融资，但对于亟需资金的房企而言，这无疑是最好“代言”。

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