从佳兆业、和昌到中南 信达纾困深圳旧改项目二三事

观点网借道母公司中国信达的又一次纾困行动，信达地产再次介入深圳旧改项目中。

(相关资料图)

2月6日，信达地产股份有限公司公告称，公司全资子公司广东信达地产与公司关联方中国信达及其下属公司信达资本，共同参与认购芜湖信中盛投资合伙企业(有限合伙)份额。

据了解，合伙企业总认缴规模为31.51亿元，其中信达资本认缴出资100万元，占0.03%；中国信达以现金认缴出资15.5亿元，占49.19%；广东信达地产以现金认缴出资10亿元，占合伙企业规模的31.74%。

深圳市宝昱投资有限公司（中南建设控股子公司）作为有限合伙人以股权方式出资，认缴出资6亿元，占比19.04%，上述主体共同对项目进行联合建设。

公告指，合伙企业拟投资深圳某城市更新项目。截至目前，项目已完成拆迁及实施主体确认工作，预计项目总货值约45.77亿元。合伙企业将根据协议约定，在各项付款条件分别满足后，分笔支付投资款项。

据观点新媒体求证，该城更项目为深圳新安街道宝城25区及新安25区城市更新项目，于2021年2月确认中南集团为开发主体。

信达新角色

对AMC而言，出险房企的险情不同，不良资产处置方式亦不尽相同。

针对面临流动性困境房企，中国信达提供债权收购及重组、附回购条件的收购反委托、市场化收并购等纾困救助方案，帮助恢复“造血”功能；针对出现严重危机的房企，则采取重整重组、项目收并购等方式进行风险处置。

除了穿针引线找到第三方代建平台，从开发商或其他金融机构手中获得项目控制权，再交由旗下信达地产进行代建，是中国信达最为常见的纾困形式。

如2022年7月，以中国信达深圳分公司折价收购项目债券、深圳华建提供资金借款、信达地产进场操盘代建的方式，三方联合接过佳兆业广州南沙“悦伴湾”项目。

据信达地产官微透露，该公司主要操盘代建，一是负责该项目开发、建设、销售、物业服务等全过程管理，收取操盘代建费；二是通过办理在建工程抵押、向该项目委派总经理（法定代表人）、董事、各条线经理等，从经营层面对项目进行全方位管控；三是通过设立针对公章使用的僵局解决机制、特殊降价权等举措加强投资资金回收保障，确保投资资金安全。

信达地产2022年中报也提到，公司作为中国信达房地产开发业务运作平台，除从公开市场获取项目外，还可以借助中国信达资源，通过协同拓展、行业并购、操盘代建等多种方式获取项目。

2023年1月19日，信达地产公布，全资子公司广东信达地产与关联方中国信达及其信达资本共同参与认购芜湖信蒙投资合伙企业（有限合伙），总认缴规模为89.62亿元，投向和昌集团在深圳的两个旧改项目。

其中，中国信达现金出资60.58亿元，广东信达地产认缴3亿元，占合伙企业规模的3.35%，并对项目进行联合开发建设，合作方和昌集团则以项目公司部分股权以及现金12.63亿元入股。

目前一个项目已取得专项规划批复，一期已开盘预售，二三四期正在推动拆迁，项目总货值约250亿元；另一个项目已完成立项，正在准备专项规划申报，项目总货值约90亿元。

加上此次纾困中南建设的宝安项目，信达地产近期在深圳合作的三个旧改总货值将达到385亿元。

截至2022年8月末，中国信达落地房地产风险化解项目20个，投放金额102.85亿元，保障12335套商品房按期交付，兑付房企公开市场违约债券2.41亿元，带动326.29亿元项目复工复产。

与之对应，2022年前三季度，信达地产参与30多家危困房企项目研判，累计跟进项目300多个，实现4个项目复工复产、4个项目解决逾期风险。

业绩方面，信达地产2022年前三季度销售面积63.44万平方米，销售金额134.2亿元（其中合作项目权益销售金额54.12亿元；代建项目销售金额3.92亿元），回款金额140.02亿元（其中合作项目权益回款金额51.62亿元，代建项目回款金额3.76亿元）；期内新增储备计容建面约154.92万平方米（其中代建项目约109.24万平方米）。

信达地产曾经的拿地风格，比它如今所纾困的一些房企更为激进。

在2015年6月至2016年6月一年间，信达地产以352亿元揽下7宗地王，其中独立操盘的上海顾村项目，成交价58亿元，溢价率高达303%。

从争红了眼的竞价厮杀，到白衣骑士光环加身，信达地产在逐渐适应新的角色。

纾困与被困

背靠AMC的拓展渠道优势，近两年还未能反映在信达地产的利润中。

2021年，信达地产实现营收221.05亿元，同比减少14.53%；归属于上市公司股东的净利润8.15亿元，同比减少45.74%；归属于上市公司股东的扣非净利润1.04亿元，同比减少91.27%；同期，经营活动产生的现金流净额27.12亿元，同比减少63.16%。

到了2022年前三季度，信达地产实现营收118.9亿元，较上年同期增长46.71%；归母净利润为4.48亿元，较上年同期下降20.93%，出现增收不增利的情况。

大量收购不良资产项目，本身就意味着风险承接。

早在2015年，中国信达曾以105亿元收购北京罗顿沙河建设发展有限公司开发的北京昌平区国子郡项目，由信达地产与合作方罗顿沙河合作开发，售卖时也以“信达地产”作为主要宣传点。该项目一期原定于2022年12月底交付，目前延期至2023年5月底。

除了合作项目施工、交付回款周期拉长，不良资产项目还有计提减值的风险。在2021年度，信达地产就计提资产减值损失13.5亿元，减少2021年度归属于上市公司股东的净利润11.9亿元。

相关风险敞口也体现在母公司的财报中。

此前1月19日，中国信达发布盈警公告，预计2022年归属于公司股东净利润较2021年同期下降约40%至50%。

据观点新媒体了解，中国信达认为业绩变动主要来自三方面原因，其中受资本市场出现较大波动的影响，集团持有的部分以公允价值计量的金融资产估值下降，形成较大的公允价值变动浮亏；受疫情和市场环境变化的影响，公司以摊余成本计量的不良债权资产收入下降；增加计提了信用风险准备，以应对部分以摊余成本计量的金融资产质量承受的较大压力。

除了中国信达，同为四大AMC之一的华融集团2022年上半年持续经营总收入147.4亿元，净亏损188.6亿元，营收同比腰斩，净利润由盈转亏；长城资产2021年年报直至2022年8月底才公布，85.6亿元净亏损为8年来首次。

业绩低迷之下，市场曾流传出“四大AMC集体降薪”传闻，其中信达资产被传言上半年员工薪酬降幅达30%。

2022年内，标普亦相继下调四家全国性AMC公司信用评级。综合来看，标普一方面认为不良资产供给增多、处置压力日渐加大，另一方面是本应是不良资产处置主力的AMC公司，自身也有大量资产集中在房地产领域，且也有劣化倾向。

在这次纾困中南建设深圳旧改的合作中，信达系享有优先回报权，项目公司实现的销售回款需先偿还信达系的投资本金及利息，中南建设则更像是劣后方。

此外，作为风控措施，中南建设对合伙企业债权本息提供连带责任保证担保。

纾困的前提是免于被困。

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