楼市调查丨观望、脱手与反价 深圳二手房节后回暖的众生相

观点网 当二手房的价格泡沫被政府参考价刺穿后，“参考价”对市场的预期引导起到了很大的作用。2021年深圳建立二手房成交参考价格机制以来，在疫情及市场情绪的波动影响下，深圳二手房成交数据量价齐跌，但这个趋势在年后发生变化。

【资料图】

近日，根据深圳房协发布的数据显示，2月6日-2月12日期间，深圳的二手房(含自助)录得784套，环比增长率为40.0%。而春节后首周的数据更为喜人，深圳二手房在1月30日-2月5日共成交560套，环比增长率为214.6%。

深圳二手房成交数据已经连续两周环比大幅增长，二手房成交数据的上升一直被视为一手房成交回暖的先兆。在看到快速的环比增长后，有市场消息便认为深圳楼市的“阳春”将至，即将告别“寒冬”。

历史低位

过去的2022年，深圳二手房成交量已然成为一线城市中末尾的存在。2022年深圳二手住宅成交约2.17万套，月均成交1808套，系自2007年以来的16年新低，全年数据更是同比2021年进一步下滑46.68%。

而“北上广”在同期的数据分别录得约14.24万套、14.67万套、8.27万套。相比之下，深圳的二手房成交数据无疑是较为惨淡的状态。

据观点新媒体统计，自2021年的深圳二手房成交量首次被新房数据反超后，2022年继续保持反超态势。数据反超的背后，是在深圳二手房参考价机制的引导下，购房者的决策已然发生重大转变。

数据来源：深圳住建局、观点指数统计

在2018年-2020年期间，深圳的二手房成交连年攀高，其中离不开投资需求的助推。

2021年，随着深圳建立二手房成交参考价格发布机制，将在深圳市房地产和城市建设发展研究中心调查分析的基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，引导二手房交易良性发展的同时，打破了二手房以往随市场的坐地起价及杠杆拉升的投机行为，成功刺穿二手房的泡沫，也让彼时火热的市场由沸腾瞬间转冷。

市场的转冷也表现在当年的交易数据上，短短两年二手房成交量经历2次腰斩。2021年深圳二手房录得成交约4.07万套，较同期下滑57.28%，已达腰斩线。而2022年的数据则再次经历“类腰斩”，录得下滑46.68%。2022年深圳新房与二手房交易量比值达1.58:1，新房市场已成为深圳楼市的主力。

从今年春节后两周的交易数据上看，深圳二手房市场的确表现出迅速回暖的趋势。久旱逢甘霖，快速攀升的环比数据也使得市场发出了“寒冬”已过，“阳春”将至的声音。其中，春节后首周二手房交易达成560套，环比增长214.6%，第二周则录得784套，环比进一步增长40%。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，春节后的市场回暖从数据上是表现出来了，主要原因是因为去年深圳二手房成交量创16年新低，二手房去年月均2000套上下。历史新低的数据，背后存在一部分需求被积压了，而且去年价格不断下跌的过程中，需求呈现过观望的态势，很多需求滞后了。

另外，因为前几年二手房价格涨得比较快，所以二手房的泡沫比较大，二手房参考价出台对市场的预期引导有了很大的作用，那么现在来看，越来越多的楼盘按照参考价来成交。长期的阴跌也导致部分区域的价格已经很低，给予了市场入市的机会，购置需求得到短期释放。

戴德梁行研究院华南区研究部董事张晓端则表示，深圳二手房成交虽然比春节前的成交情况有明显好转，也和春节前各地疫情及春节假期交易市场停滞导致比较的基数较低有一定关系。

但眼下二手成交量的增长更多反应出市场情绪的变化和积压需求的释放，能否持续下去还取决于经济复苏带来的购买力信心，以及后续深圳楼市的需求刺激政策是否落地。

综合上看，此番“回暖”的二手房交易数据，是基于春节期间的低迷及积压需求的释放，而二手房成交火热的持续动能及对新房成交的带动上，还需要观察。市场回暖是逐步上升、持续维稳的过程，仅靠几次快速拉升的数据，并不能够说明市场温度。

众生相

一手房方面，开年后，深圳楼盘上演着半热半冷的众生相。部分新盘热销甚至取消折扣，滞销楼盘则是加大折扣，力求去化。无论深圳楼市的“阳春”是否出现，行业寒冬中，项目促销去化回款才是房企工作的核心。

以今年1月31日入市的福田区下沙中洲湾迎海项目为例，其作为春节后深圳首个入市新盘，可售房源415套，共有281批客户登记，开盘首日去化160套，揽金28亿元，为全市新房去化开了一个好头。

据观点新媒体观察，开发商的折扣让利成为热销的背后隐性基因。据了解，上述项目开盘当天最低折扣可达9折，折后单价6.6万元/平方米起，与周边项目存在价格倒挂空间。

除此之外，2月份深圳本地不少项目还纷纷公布去化喜报，如福田承瀚湾尚国际单日销售约1.4亿元；龙华卓越柏奕府单周完成销售1.8亿元等等。而早在去年11月，深圳部分楼盘便开始取消折扣甚至上调项目价格。

观点新媒体了解到，去年11月末，华侨城四海华亭项目宣布收回两个点的折扣，该盘在认购阶段推出了全款86折、按揭88折的优惠。无独有偶，龙岗仁恒公园世纪三期也将将9.4折上调至9.7折，颐安THE TOWN乐城二期回收9.9折优惠。

而坂田佳兆业云望府更是在去年12月份，将所有在售房源价格上调4%；南山的恒裕柏悦湾也在去年11月末宣布涨价消息。

部分项目则是选择加大折扣，以求快速出货。根据罗湖东海富汇豪庭官方海报得知，项目价格按备案价优惠8.5折，最高直减151万，另外带35万精装，但仅限10套；南山前海宸湾为促成交，在去年7月推出优惠折扣活动基础上，再推出带看活动，到访可获得相关礼品卡。

另外，随着二手房交易数据的环比快速上升，二手房业主开始频现反价、撤盘现象，而伴随着二手房交易的活跃度变化的房产中介近期也有了扩招的苗头。

根据深圳市房地产中介协会发布的数据，截至今年1月30日春节后市场在售二手房源量约为3.46万套，较2022年12月12日的4.32万套减少了8560套，减幅达19.79%，部分业主开始主动撤盘。

而反价风波则是集中在热度较高的项目，较为引人注目的“网红盘”华润城润府。去年11月，华润城润府二手房跌破指导价，一套建面80平的2房，成交总价800万，成交单价9.9万元，远低于13.2万元每平方米的二手房参考价。

随着深圳二手房的成交量和带看量的恢复，润府一期部分业主开始反价，房源成交价回到了16.09万元每平方米。根据今年2月8日签约的华润城润府1期的2套房源显示，2套均为面积88平方米的户型，成交价分别录得1420万元及1450万元，成交单价在16万-16.4万元每平方米之间。

对市场态势感知的不仅仅只是业主，之前深圳整个市场二手房交易相对比较萎靡，房产中介的整体市场曾经出现过一定的需求下滑的现象。但随着深圳市场春节期间带看量的同比明显上升，业务增长的同时，房产中介公司也开始考虑招兵买马。

观点新媒体走访房产中介门店得知，春节之后二手交易的市场回温，咨询量及带看量的上涨使得门店人手不足，已经开始联系之前的同事、加快招聘及培训新人，抓住这波回温的契机。

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