楼市调查 | 华润悦府认筹遇冷？东莞主城价格天花板的反差现实

观点网 东莞华润悦府的备案价不仅从万科松悦花园手中抢下全市最高单价的宝座，并且再次刷新了东莞主城价格的天花板。

但攀高的单价并没有为华润悦府带来认筹阶段的热度，反而使这位新诞生的价格顶流遇冷，并与此前同板块的“日光盘”润府、万象府项目形成了强烈的认筹反差。

反差

【资料图】

2月25日，华润置地东莞发布关于悦府（住宅）销售的公告，表示因冻结诚意金的购房人数少于当期可售房源数，项目将自行组织销售。公告一出，意味着悦府项目并没有延续去年润府项目的预售热度，在认筹阶段遇冷。

本次认筹遇冷的华润悦府项目，是继万象府、润府之后，华润置地在东莞CBD板块打造的第三个高端住宅项目。悦府相较于万象府和润府，位置更好且产品定位也更高端，主推建筑面积约220平米大平层户型，项目定位为东莞的城市封面。

悦府所在地块为2021年8月由华润置地56.07亿元总价摘得的南城街道东莞国际商务区地块，面积达14.40万平方米，总建面约84.41万平方米，规划用途为商业商务混合用地、商住混合用地、二类居住用地。

据悉，上述地块由1块商服用地、2块商住用地和5块地下空间组成，其中1块为占地5.99万平米的商业地、1块为占地3.39万平米的商住地、1块为1.37万平米的纯宅地以及剩余5块地下空间交通用地。

值得一提的是，该地块56.07亿元的成交价一举登上了东莞地块总价榜第二位，仅次于国铁保利联合体2020年以总价66.01亿元在虎门摘得的TOD地块。

公开资料显示，华润置地在拿地仅10天后，便将项目案名定为“华润置地中心”，项目建设期7年，从2021年9月至2028年5月。根据规划，华润置地中心将建设10栋住宅，5栋商业楼，2栋商业、办公楼，1栋公寓楼等，还将打造近500米高的东莞第一高楼和引进万象城。

2022年6月，华润置地中心1.37万平米的纯宅地官宣项目案名为“润府”，同时也是华润 “润系”产品在莞的首次落地。并于同年7月首批172套房源预售，均为建面约143平米产品，备案的均价在4.8万元每平至5.2万元每平之间，总价在686万元到743万元。

观点新媒体了解到，润府的热度在认筹阶段便开始爆发。该项目在莞E认购的登记人数为1072人，最后冻资人数为586人，虽有486名“房托”放弃冻资，但依旧不影响该盘成为东莞首个积分排序摇号选房楼盘，认筹比达1:3.4。最终仅经历50分钟，该盘首开售罄。

同年10月，润府加推170套房源，热度虽然没有7月份激烈，但同样吸引了454组登记，297组客户完成诚意金冻结，认筹比达到了1:1.75。项目二推同样快速售罄，润府也成为了去年东莞炙手可热的项目之一。

实际上，润府的成功是有迹可循的。一方面项目所处位置是东莞核心板块之一南城CBD。另一方面，该板块中的华润万象府近几年持续热销，也助推板块价值进一步提升。据不完全统计，华润万象府在2020年9月至2021年4月完成4次开盘便售罄的成绩，累计揽金73亿元。

而定位和品质都远超万象府和润府的悦府项目，却没能延续前者热度，还形成了较大反差，认筹数少于可售数量，将采取自行销售。更没能与市场观点一致，“悦府有可能像润府一样出现'日光'现象”。

价格天花板

华润悦府在取证备案时， 10号楼6.14万元/平米的备案均价，一举宣告南城CBD板块进入“6万”时代，与此同时悦府售价也成为了东莞房价的天花板。

按备案数据显示，此次备案的两栋住宅楼，分别是9号商住楼和10号住宅楼，共计提供194套房源。其中，9号楼每套平均总价在1286万元，备案均价在5.84万元每平米；10号楼平均总价在1348万元，备案均价6.14万元每平米。

值得一提的是，10号楼中存在着8套总价约1404万元的房型，换算下，每平米最高单价达到了6.38万元。而这个价格已然开始追击深圳楼市价格，甚至超过了深圳非核心板块坪山、沙井、布吉、大鹏等区的成交均价。

若聚焦东莞南城CBD板块房价，自2019年7月，万科首铸东望项目备案均价首次超过3万元后，该板块的房价开始水涨船高，价格攀高的背后离不开华润旗下项目的热销及助推。

2020年9月，华润在南城CBD板块的首个项目万象府备案，4.2万元每平米的最高备案均价，带领该板块首次进入“4万元”时代。此后，2022年7月备案的润府项目，则是进一步助推CBD板块房价首次突破5万元。上述两项目均在多次推售时达成“日光”成绩。

随着华润悦府带领南城CBD板块进入“6万”时代，三年间该板块内豪宅房价已然翻倍。

业内人士指出，探究东莞豪宅房价涨势喜人的原因，主要是在通货膨胀大环境下，优质资产的保值能力更加显现，每一轮价格上涨，先行的均为核心区的豪宅。近年来华润在莞项目就是最好的例子，万象府、润府及悦府均是东莞核心区域的豪宅产品。

另外， 2022年东莞政府救市力度不断加大，房地产限购政策持续放松，直至12月全域取消限购及主城二手限售放松，加快二手房流通的同时，也推动对核心区域优质豪宅的去化。

而对于悦府为何在认筹阶段遇冷，上述人士表示，项目单价创新高的同时，客户对产品本身也将更加挑剔，容不下半点沙子。从户型图上看，220平米的平层豪宅没有南北通透、客餐厅等设计问题，一直是客户讨论的重点。总的来看，虽然户型为景观让步而有所牺牲，但随着东莞主城区土地日渐稀缺，项目的地段资源属性会进一步放大，项目应该不会愁卖。

公开数据显示，2022年东莞千万豪宅成交648套,超过苏州及武汉,排名全国第八。而2023年东莞将迎豪宅供应的井喷，除华润悦府外，还将迎来保利鹭湾花园、星河传说二期、华侨城松湖原岸、中海源美华庭、万科松樾等8个豪宅项目的同台竞技，其中部分项目为一批售罄，二批加推，项目间的竞争压力不可小觑。

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