年报观察 | 复牌下的景瑞控股财报成色

观点网 3月14日上午九点，自2022年6月1日起便长期停牌的景瑞控股终于恢复了买卖。

(资料图)

在这将近10个月的时间里，资本市场对于众房企的估值迎来了翻天覆地的变化，景瑞亦难逃大趋势。复牌当日，该公司股价报收于0.365港元/股，收跌38.14%，总市值为5.617亿港元。

而景瑞控股之所以能复牌，主要基于其前一日晚间公布的2021年年报、2022年半年报以及针对该公司49.1亿元存款事项的独立调查结果出炉。

艰难财报下

根据最新公布的财报数据显示，2021年全年及2022年中期，景瑞控股分别实现营业收入135.52亿元、24.71亿元，同比分别上升6.0%、下降51.5%；公司实现归母净利润分别为1.28亿元、-14.62亿元，同比分别下降86.7%、595%。

过去两年间，房地产行业的整体下行，以及流动性收紧所导致的项目结转放缓，对于景瑞控股的影响颇为明显。

据了解，2021年全年及2022年中期，物业销售对于收入的贡献分别为89.7%、77.0%，占比较上年同期各自下降了4分百分点、13.9个百分点。

毛利率方面，景瑞控股也出现了明显下行。2021年全年及2022年中期，该公司毛利率分别为18.0%、8.2%，同比分别下降1.6个百分点、15.9个百分点。

对于2022年中期毛利率大幅下滑至个位数，景瑞控股给出的解释为，该回顾期内结转项目集中在三线城市售价较低所致。

而销售方面更是在2022年上半年跌至冰点。期内，景瑞控股连同合营企业、联营公司分别录得合约销售约207.11亿元、45.09亿元，同比分别为增长5.9%、减少75.9%。

土储方面，截至2022年6月30日，该公司的土储面积合计约445.18万平方米（2021年底为498.9万平方米），权益面积则为约261.85万平方米（2021年底为283.67万平方米）。

至于财务方面，截至2021年底及2022年6月底，景瑞控股的银行存款及手头现金（包括受限制现金）分别为109.91亿元、75.39亿元，较2020年底的136.47亿元出现了明显下降。

值得注意的是，截至2022年中期，该公司未偿还借款总额201.91亿元，其中110.74亿元须在一年内偿还，77.22亿元须在一年至两年内偿还，9.7亿元须在两年至五年内偿还，剩余约4.25亿元须在五年后偿还。

因此，在最新的2022年半年报中，独立核数师开元信德给出公司持续经营存在重大不确定性的意见。

开元信德指出，于2022年6月30日，景瑞控股手中的银行存款及手头现金（包括受限制现金）难以覆盖其一年内需偿还借款。该状况显示存在重大不确定性而可能对公司继续持续经营的能力引起重大疑虑。

据了解，从2022年6月30日至今，景瑞控股未能支付2023年10月到期的12.5厘优先票据、2024年1月到期的12.0厘优先票据及2023年9月到期的12.75厘优先票据的利息以及2022年7月到期的12厘优先票据、2022年9月到期的12.0厘优先票据及2023年2月到期的14.5厘优先票据的本息。

景瑞控股表示，由于未能支付有关优先票据利息，可能导致被要求加快还款。根据公司对其境外美元优先票据的重组管理和公平对待所有债权人，公司将暂停支付其他境外美元优先票据。

不过，面对着销售不及预期、资本市场融资来源受限，景瑞控股仍在努力寻求着现金流。

根据财报显示，在2022年8-10月期间，景瑞控股顶着亏本的压力，相继出售了于苏州景瑞·广运姑苏大楼、上海景瑞·    幸福莱项目、上海景瑞·静安区中山北路项目及上海·虹桥良华项目的全部股权。

此外，2023年3月12日，该公司还发布公告称，将上海市徐汇区小木桥路233弄1-3号的商业大厦物业出售给了建信住房租赁基金（有限合伙），出售事项的总对价为人民币1.32亿元。

截至2023年3月13日，景瑞控股出售非核心物业的合同对价约人民币4.58亿元，收取的款项将用于补充营运资金。

49.1亿元存款调查结果

除了发布2021年年报、2022年半年报，公布存款事项的独立调查结果也是景瑞复牌的要素之一。

此前2022年7月21日，景瑞控股发布公告称，将成立董事会独立委员会，对罗兵咸永道会计师事务所在其2022年5月31日辞任该公司核数师函件中提出的集团所持若干笔定期存款的性质（如该等存款是否处于受限状态）进行调查，涉及金额49.1亿元。

此后，景瑞控股独立委员会委聘中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）开展调查。截至目前，独立调查已完成。

根据调查结果显示，独立委员会信纳，由于该等存款的性质已厘清，故该问题已解决。

独立委员会认为独立调查属充分，原因为：独立调查涵盖该等存款所涉安排项下的每份合约。该等存款的资金流向可清晰追溯，所有金额均可入账。中审众环对涉及该安排的所有实体及个人进行背景调查，以确保彼等均非该公司的关连人士。中审众环能够联系参与安排的所有主要人员并与彼等进行面谈，包括因个人原因离开景瑞控股的人员。

此外，独立委员会认为不需要执行额外程序。原因为：景瑞控股于2021年12月31日的经审核现金总额与该公司未经审核账目所披露者相同，未出现挪用资金的情况。上述问题是由于景瑞控股不同部门之间缺乏沟通以及集团于关键时间并不知悉该银行作出该等过渡安排所致。概无涉及集团任何人员的任何不诚实行为。

除了独立调查外，景瑞控股的核数师开元信德开展了与该存款有关的独立审计工作。最终，独立调查结果与结论之间不存在差异。故开元信德认为独立调查属充分，且毋需执行其他程序。

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