年报观察 | 中原建业探寻城市合伙人机制|速看

观点网 与数天前披露增长业绩的绿城管理控股相比，中原建业或许略有压力。

(资料图片仅供参考)

3月20日，中原建业对外披露了2022年度业绩公告：期内录得收入为6.057亿元，较2021年减少53.5%；净利润为3.035亿元，较2021年减少60.6%，年度净利润率为50.1%。

对于收入下降的原因，中原建业称，受疫情反复及房地产市场低迷影响，导致新签约建筑面积同比下降及在管项目合约销量下降所致。

因受到疫情、水灾以及行业下行等多重因素的叠加，业绩下滑在意料之中，中原建业董事长胡葆森还是给公司的表现打了60分。“我对中原建业在2023年的发展充满信心。”当天参与中原建业业绩投资者会的人员转述胡葆森的话表示。

对于未来的发展策略，中原建业于报告中重点提及，将优化业务模式多元化发展，加快政府代建等的拓展，同时推动省外的稳健发展。并且，有效借助于城市合伙人理事会资源，打造有集团特色的符合轻资产行业发展需求的资本代建平台。

城市合伙人模式，这或许是中原建业新的增长极。

未来增长驱动

正如年报所言，2022年中原建业的新拓展面积、合同销售、净利润等经营指标相较去年同期有所下滑。

期内中原建业面临着诸多挑战，其大部分业务集中在河南，该区域疫情、水灾等因素对其业绩产生较大影响。

中原建业年报披露，于2022年，新签代建项目30个，新增合约建筑面积336.71万平米。截至2022年12月31日，中原建业已在123个市县开展业务，包括河南省内102个市县、省外21个市县，在管项目有266个，在管项目建筑总面积约3171万平米。

总体来看，中原建业对省外增长的策略是追求平稳、持续增长。去年，中原建业正式启动大中原战略，先后成立山西、新疆、海南、天津、陕西五个省外城市公司。

至2022年末，中原建业已经进入包括海南、陕西、新疆、山西、安徽、河北、内蒙7个省和自治区，省外在管项目有25个，在管面积为262万平米，2022年合约销售为17亿元，省外在管面积的占比约为8.3%。2022年，新签约省外项目2个，新增合约建筑面积10.62万平米。

一位参与投资者会的投资者转述，中原建业省外业务主要通过城市合伙人的资源优势获取，目前在省外累计已经积累的意向项目超过30个，今年会陆续将这些项目做好落地。

从收入贡献来看，在中原建业期内录得的6.057亿元收入中，河南省内项目贡献约5.54亿元，占比达到91.5%，河南省外项目贡献约5145.4万元，占比为8.5%。省外收入占比虽然不高，但已较上年的7.2%有所提升。

上述投资者称，中原建业认为，商业代建、资本代建、政府代建是未来代建行业增长的三大驱动力。由于中小房企缺乏品牌和专业管理能力，所以商业代建仍有刚性需求。

政府代建方面，公共住房、旧城改造，尤其是城投平台土地资源盘活的需求，是未来代建增长的重要驱动力。观点新媒体获悉，2022年河南的供地有超过2/3由城投公司摘取，但城投类公司缺乏物业开发能力，所以大概率会推到代建市场，采购专业的开发服务，委托代建也成为政府城投企业最常见的模式。

能够发现的是，在2022年，中原建业在政府代建方面也有较为快速的发展。至2022年末，中原建业共与14家政府平台公司、8家国企签订战略合作协议，共签约14个政府代建项目，签约面积201万平方米，占总在管面积的6.34%。

据透露，从今年开始，中原建业的政府代建将进入一个快速拓展期，目前中原建业该类型在谈的意向项目超过50个，这些项目将会在今年陆续落地。

另外一个驱动力则是资本代建。不良资产处置需求日益增加，金融机构具备资金实力与专业的信贷和风险处置能力，却往往缺乏开发与运营经验。这也为代建企业提供了新的机遇。

期内，中原建业累计签约资本代建项目3个，合约建筑面积53万平米。据悉，中原建业已和包括河南资产、河南豫资等多家AMC公司达成战略合作，为后续的资本代建业务开展打下坚实基础。

城市合伙人模式

另一个关注点在于中原建业创新的城市合伙人模式。据上述投资者转述，中原建业管理层认为，城市合伙人会是公司未来发展的重要增长极。

中原建业希望未来的商业模式通过借助城市合伙人机制，逐渐升级到代建2.0、代建3.0。“2.0就是政府代建这一块全面对接政府平台，加大政府代建的比重，3.0时代就是建立投资者联盟，拓宽新的融资渠道，大力发展资本代建的业务。”

在这种模式中，中原建业通过在每个城市寻找愿意承担更多责任、发挥更大作用的战略合伙人，与其成立合资公司，整合城市合伙人的行业资源、合作意愿以及投资能力，实现双方的共享、共担和共赢。

据介绍，中原建业合伙人理事会于2022年12月成立，中原建业从190位合作伙伴中选取13位战略合作伙伴，在18个地市中挑选10个公司成立10家合资公司，旨在通过信用和融资手段，为成员企业打通项目库、资金库，嫁接资源，整合双方资源，实现利益共享。

而这13个城市合伙人自身的资产规模就已超过2000亿元，自中原建业成立以来，已经和这13位合作伙伴累计签约超过了1000万平米，于1月份新签约的面积也超过150万平米。

据上述投资者转述，合作之后，这些城市合伙人在各地市发挥自身资源进行签约，加速业务扩张。现在各个城市合伙人都在布局河南省甚至省外的市场，下一步携手中原建业一起往省外发展，拓展海南、江西、山西市场。

受益于这一模式，中原建业于2023年1月10日举行了一次集中签约，共计签约27个项目，总合约建筑面积约354.43万平米，当中城市合伙人贡献了超150万平米签约面积，占集中签约面积的43%。

据悉，中原建业已在筹备第二次集中签约，预计第二次集中签约的项目也在30个左右，预计合伙人的项目会达到60%以上。“未来的集中签约，合伙人的项目会占到越来越高的比重，也会成为中原建业未来业务的重要增长极。”

从近期披露的前两月销售来看，中原建业似乎已经找回自身节奏。今年前两个月在管项目合约销售为33.68亿元，同比增长54.7%，合约销售建筑面积56.8万平方米，同比增58.5%。

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