年报观察 | 中骏节流

2023-03-31 05:43:04   来源:观点地产网

观点网2022年,中骏集团暂别土地市场。

“由于受到商品房合同销售持续低迷和资本市场融资困难的影响,2022年度土拍热度持续低迷,在短期内民营房企在土拍市场上的投资弱势态势不会逆转,为了保持充足的流动性,本集团于2022年暂缓投地。”


【资料图】

最新披露的业绩报告中,中骏集团土地储备总规划建筑面积为3387万平方米,应占总规划建筑面积则达到2668万平方米,分布在国内的60个城市。

中骏集团表示,现有土地储备预期可供本集团未来二至三年的开发。

据此,从重点布局的五大区域土地储备成本来看,长三角经济圈占比超过三分之一,环渤海经济圈、海峡西岸经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区土地储备成本则分别为20.8%、22.5%、8.4%及12.1%。

此前,中骏集团还提出“回归一线跟核心二线城市”的战略,从2022年报数据来看,位于一线城市、二线城市及三四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本(不包括投资物业)12.5%、55.9%及31.6%。

销售分线

事实上,中骏集团选择高调将一线及二线城市发展提上日程,与去年收益数据下滑息息相关,彼时毛利率则由2020年约24.1%下降至2021年约21.7%。

在当时中骏集团的策略中,二线城市占总销售数据的大头,而一线城市销售面积也更有提升空间,回归一二线城市或许能刹住毛利率下滑的趋势。

但回过头来看最新发布的2022年业绩数据,毛利由2021年大幅减少约45.9%至44.2亿元;毛利率下降了5.1%个百分点,至16.6%;全年收益同比减少约29.2%约267.05亿元,母公司拥有人应占溢利同比下跌99.2%,约合2454.4万元。

据中骏集团表示,毛利率减少主要是物业售价下降,及对物业项目计提的减值拨备增加所致。其于2022年的物业销售总额为247.39亿元,较2021年下降31.57%,年内物业销售均价为每平方米1.2万元,上年销售单价则为1.09万元。

此外,中骏集团2022年实现合同销售金额约人民币590.23亿元,下降约43.5%;合同销售面积约491万平方米,也与2021年相比下降34.2%。

按照城市级别来看,一线城市销售额92.19亿元,合同销售面积30.44万平方米;二线城市销售额311.03亿元,销售面积则为218.99万平方米;三四线城市合计的销售金额为187亿元,销售面积几乎与二线城市持平。

但就观点新媒体对比2021年报数据来看,无论是在销售金额还是销售面积方面,中骏集团一线、二线及三四线城市的数据均有所下降。

按照城市来看,二线城市中的杭州、昆明及南京合同销售分别约人民币111.27亿元、人民币33.89亿元及人民币27.88亿;而一线及三线城市的北京及泉州的销售金额分别约人民币67.15亿元及约人民币46.69亿元,占整体合同销售金额分别约11.4%及约7.9%。

除销售情况外,中骏集团于报告期内的净负债比率约为79.6%,较去年上升了8.9个百分点。值得注意的是,当前的贷款总额达到441.57亿元,流动负债总额为1236.51亿元。

不过,在中骏集团2022年关键词中,除了“暂缓拿地”,还有“还债”及“发债”。

2022年2月起,中骏集团偿还了一笔5亿美元境外债;7月又就“20中骏02”的公司债完成了9.54亿元回售兑付;9月底至10月,合计针对三笔美元债付息约5000万美元。

彼时,中骏集团仅剩12月到期的12.8亿元销售尾款ABS,以及2023年4月的5亿美元优先票据到期等债务,短期偿债压力减缓。

视线回归至今天,发布年报不过一小时,中骏集团又购回本金总额2.06亿美元的2023年票据,尚未购回的票据本金总额为2.935亿美元,相当于原先发行本金总额的58.7%。

还债之外,2022年以来,中骏集团也在一直琢磨着“开源之道”,在出售资产、发债及授信环节动作不少。

9月9日,中骏集团全资附属公司方隅控股出售方隅集团的股权,相当于出售公司已发行股本的70%,代价为5600万元,出售后将不再拥有方隅集团任何股权。

2022年12月,中骏集团趁着“三支箭”政策出台,与中国建设银行上海分行、中国工商银行厦门分行等多家银行签署战略合作协议,累计获得超260亿金额授信。

今年2月3日,中骏集团又与中国农业银行上海市分行签订《银企战略合作协议》,截至目前,已与11家银行签署战略合作协议,累计获得授信金额超过430亿元。

特别值得注意的是,中骏集团旗下中骏商管也在上市后反哺了母公司:2022年11月24日,中骏商管为中骏集团垫付了本金额最多为人民币9亿元的贷款,年利率则为7%。

商管节流

对母公司的“帮衬”,一定程度上体现了中骏商管在过去一年的业绩成效,但据最新披露的年度业绩来看,收益情况并不算特别出色。

于2022年,中骏商管收益约为11.82亿元,同比减少3.88%;母公司拥有人应占溢利为人民币2.08亿元,同比减少25.85%,基本每股盈利为人民币10.0分;毛利则由2021年同期减少约26.0%至约4.3亿元,整体毛利率减少至约36.4%。

这份年报中,中骏商管表述了当前收益减少的原因:“在管建筑面积增加及商业物业的开业前管理服务收入大幅减少的综合影响所致,毛利率减少主要是由于较高毛利率的商业物业的开业前管理服务收入大幅减少所致。”

结合在管建筑面积的数据来看,于2022年12月31日,中骏商管总签约商业物业(包括购物中心及写字楼)为40个,总签约建筑面积约为500万平方米;在管商业物业为17个,而总在管建筑面积约为170万平方米。

对比去年的数据,除签约建筑面积同比下降11%左右之外,其余数据均较2021年有所责增长,总在管建筑面积同比增长9.2%,在管项目同比增加1宗。

这其中,中骏商管增加的在管面积区域分布也有所变化,长三角、海峡西岸、粤港澳大湾区及中西部地区的在管建筑面积较2021年并无任何增长,而环渤海经济圈在管建筑面积则由5.4万平方米增至19.7万平方米。

由此看来,2022年中骏商管针对环渤海区域商业物业业务下了不少功夫,最直接的体现便是山东高密中骏世界城赶在年底的开业。

“按照规划,2022年底前会再开业5个中骏世界城,未来3年每年会开业5-6个世界城。”于去年业绩会中,管理层曾对2022年的世界城项目提出期望,完成北京西长安中骏世界城、福州中骏世界城、高密中骏世界城、汕头中骏世界城、唐山中骏世界城的开业。

截至2022年底,高密项目于12月开业,北京、唐山于2023年3月完成开业,剩余项目还处于建设状态。

另一边,住宅物业业务2022年的分布重点则不同于商业板块,但同样实现了在管建筑面积的进一步增长。

于2022年内,中骏商管住宅物业管理服务分部实现总收入约为人民币7.87亿元,同比增长约17.9%;在管建筑面积约2400万平方米,同比增长约15.2%;在管项目为149个,同比增加21个;签约建筑面积约4320万平方米,同比增长约6.7%。

数据来源:企业公告、观点指数整理

从区域分布看,海峡西岸的签约建筑面积及在管建筑面积均在首位,分别达到1616.7万平方米及1159.5万平方米,收入也达到3.25亿元,占总收入的41.29%;粤港澳大湾区签约建筑面积并没有增长,在管建筑面积则微增至100.3万平方米,收入5614.3万元,在五个区域内垫底。

于年报中,开业前管理服务收入数据也值得细究。

在中骏商管的表述中,受到母公司中骏集团最近逐渐减少购买土地的影响(商业物业方面),集团于2022年的开业前管理服务收入大幅减少。结合中骏集团在财报中对于暂缓购地的说辞来看,去年7月才完成上市的中骏商管尚未摆脱对母公司的业务依赖。

“集团将会减低对中骏集团单一房地产开发商的依赖性,积极争取为其他房地产开发商的购物商场提供优质的开业前管理服务,补足来自于中骏集团的收入减少。”

意图创造业务独立性的另一端,中骏商管在现金流方面的情况相对较平稳,现金及现金等价物虽较2021年28.99亿元下降至12.27亿元,但足以覆盖目前合计3.46亿元贸易的应付款项及其他应付款项,以及总流动负债5.96亿元。

但就年报中所言,为应对日后发展的需要,或将以“节流”方式,优化人力资源架构,加深数字化的应用,节省每年劳动成本,提升在市场上的竞争力。

如此看来,无论对中骏商管还是母公司中骏集团而言,2023年的课题中,节流将成为必修课之一。

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2022年万科营收5038 4亿元,同比增长11 27%;营业利润为520亿元,同比下降1 00%;归属于上市公司股东的净利润为226 18亿元,同比增长0 42%。

售价15.86-21.66万元 上汽大众新途岳正式上市

2023年3月30日,上汽大众官方宣布,旗下新途岳正式上市,新车共推出5款车型,售价15 86-21 66万元。作为中期改款车型,新途岳不仅针对内外设计

学月嫂去哪里学培训_想学月嫂上哪里培训:今日热文

1、月嫂培训可以去轻喜到家报名,学费2000-3000左右。2、并且学员经过培训考核后,入职轻喜到家满一年,还会退还学费。3、月嫂培训班学费不是

中国中免2022年营收544.33亿元 免税商品销售营收260亿元

分产品来看,中国中免免税商品销售营收260亿元,同比下降39 37%,毛利率39 41%,增加1 59个百分点;有税商品销售营收279 7亿元,同比增长16 53

武汉2022年发放个人住房公积金贷款6.28万笔 同比增长3.97%

武汉个人住房公积金贷款最高额度提高到90万元。全年发放个人住房贷款6 28万笔,同比增长3 97%,40岁(含)以下青年人贷款占比近九成。

建发物业2022年度收入22.91亿元 在管面积4620万平方米:全球热门

期末,建发物业集团合约建筑面积约为9060万平方米,合约项目数量584个,同比分别增长约22 6%及19 4%;在管建筑面积达约4620万平方米,在管项目

福星股份2022年营收151.42亿元 房地产结算收入140.35亿元

报告期内,福星股份房地产实现结算面积92 38万平方米,比上年同期减少4 47%;实现结算收入140 35亿元,比上年增加28 56%;实现销售面积57 52万

当前快讯:鲁商发展2022年营业收入129.51亿 房地产合同销售额67.38亿

该公司房地产及物业实现营业收入97 37亿元,毛利率14 65%;化妆品板块营业收入19 69亿元,毛利率60 97%;医药板块营业收入5 11亿元,毛利率53

中国中铁2022房地产业务营收534.59亿 新签合同额751.9亿 焦点精选

报告期内,中国中铁持有待开发土地面积2024万平方米,待开发规划建筑面积3051万平方米;完成房地产开发投资627 90亿元;全口径实现销售金额751

售33.50万元起 2023款坦克500正式上市

售33 50万元起2023款坦克500正式上市

法拉第未来FF91开始量产 4月26日发布亮相

法拉第未来正式宣布启动生产新能源SUV车型FF91Futurist,新车将于2022年4月26日发布。-更多汽车资讯来自网通社。

售价33.50万元起 2023款坦克500正式上市 全球最新

2023款坦克500正式上市。该车分为商务版、运动版及定制版3个版本,售价33 50万元起。-更多汽车资讯来自网通社。

脱发人群超25亿_脱发人群超2 5亿|焦点热讯

1、提到脱发,很多人可以说是深有体会。2、脱发虽然不会对身体健康产生很大的影响,但是会对脱发者的心理健康产生很多负面影响。3、随着社会的

售价21.09万元 东风本田CR-V两驱睿型版上市:环球快资讯

东风本田CR-V两驱睿型版正式上市,新车售价21 09万元,主要针对配置进行调整,相比锋尚版车型,睿型版增加了10 2英寸液晶仪表、双温区空调等配

海航投资:可能在2022年度报告披露后被实施退市风险警示_每日热讯

公司股票自2021年5月6日开市起已被实施其他风险警示,截至报告披露日,公司其他风险警示事项仍然存在,将继续被实施其他风险警示。

鲁商服务2022年总收入6.28亿元 在管面积2220万平方米

期末,鲁商服务集团在管项目87个,在管总建筑面积2220万平方米;有合约项目87个,总合约面积2610万平方米。

沿海家园:出售珠海沿海股权事项补充材料将延迟至5月31日寄发

此次的公告表示,由于需要更多时间落实通函中所载的若干数据,故预期通函将于2023年5月31日或之前寄发予股东。

报道:领展委任吴丽莎为独立非执行董事、审核及风险管理委员会成员

吴丽莎,56岁,为特许会计师并曾任毕马威会计师事务所合伙人,曾于毕马威会计师事务所工作超过30年,于2020年退休。

中交地产:6.5亿元贷款获重庆子公司提供担保 期限12个月

中交地产股份有限公司由于经营需要,向中信信托有限责任公司申请不超过人民币6 5亿元的贷款,贷款期限为12个月,用于该公司所属子公司项目开发

焦点日报:深圳1-2月固定资产投资同比增长6.8% 2月末存款余额增长12%

深圳市统计局发布2023年1-2月最新统计数据,1-2月,深圳全市社会消费品零售总额1619 42亿元,同比增长6 7%,比2022年全年加快4 5个百分点;分

【当前独家】越秀资本拟发行10亿元公司债 分别为3年期及5年期

本期债券品种一为3年期,品种二为5年期;品种一的询价区间为2 60%-3 60%,品种二的询价区间为2 90%-3 90%。

世界消息!渝开发重庆沙坪坝11万平米地块调整计容建筑面积、业态比例等

根据该协议,对原出让合同约定的计容建筑面积、各业态比例等事项进行调整,并约定增加缴纳其他国有资源(资产)有偿使用收入2066 8377万元。

[浦东]浦兴中学:实践双新理念 探究引领课堂——骨干教师课堂教学展示活动(一)

周佳老师还引入数学史的内容,以三角和的发现为切入点,再次带领学生探究数学定理得出的过程。李涛《多边形的内角和》(数学)李涛老师这节课

全球快看点丨阳光城为云南继光地产2000万元融资展期提供担保 期限18个月

截至本公告披露日,阳光城及控股子公司对参股公司提供担保实际发生金额为110 72亿元,占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产60 86%。

中骏商管2022年收益减少3.9%至11.82亿元:每日信息

母公司拥有人应占溢利减少约25 9%至人民币2 081亿元,2022年的每股基本盈利为约人民币10 0分。

成就“最强豪华越野车”之名 2023款坦克500焕新上市 最资讯

3月30日,备受瞩目的2023款坦克500焕新上市,售价区间为33 5-39 5万元,并同步开放了户外休闲包、硅油风扇、前桥电控差速锁

田园生活的诗句_田园诗句

1、饮酒东晋陶渊明结庐在人境,而无车马喧。2、问君何能尔?心远地自偏。3、采菊东篱下,悠然见南山。4、山气日夕佳,飞鸟相与还。5、此中有真

快消息!五菱缤果导购:纯代步选低配,高配可当主力车?

途锐评测由新车评网专业汽车评测团队为您提供途锐试驾测评,包括途锐底盘、途锐发动机、外型、内饰、车身结构等各方面进行全方面的评测途锐怎

自然资源部、银保监会联合发文:推进不动产"带押过户"登记服务 天天动态

从四方面深化不动产带押过户便民利企服务:一,以点带面,积极做好带押过户;二,因地制宜,确定带押过户模式;三,深化协同,提升服务水平;

【世界时快讯】诗人李白简介(诗人李白简介)

本文目录一览:1、诗人李白简介2、李白资料简介诗人李白简介诗人,就一般意义来讲,通常是指写诗的人,但

顾家家居为控股孙公司杭州精效授信提供2000万元担保 期限3年

截至本公告日,顾家家居对外担保余额为人民币21,450 70万元,占公司最近一期经审计归属于母公司股东的净资产的2 68%。

环球新资讯:碧桂园不会对外公布全年的销售目标

以今年1、2月份的情况來看,去化率显著高于去年同期,相信今年有合理稳定的销售规模。

碧桂园指拿地预算依然相对保守:世界视点

今年不会规定公司投资量,而是更注重投资的质,这部分的预算根据实际的销售和市场机会的呈现进行安排。

外汇局:2022年末我国银行业对外金融资产1.52万亿美元

2022年末,我国银行业对外金融资产15186亿美元,对外负债13522亿美元,对外净资产1665亿美元,其中,人民币净负债3236亿美元,外币净资产4900亿美元。

港发展局指交椅洲人工岛每年平开支只占政府每年总开支不到5%

发展局文章又指,人工岛项目有不同的融资方法可以考虑,包括透过发行债券和不同模式的公私营合作,支付建筑、填海及基建的费用。

京客隆:2022年主营收入86.61亿元 归母净利亏损扩大至9607万元-天天关注

期内,新开4间便利店(含3间直营便利店及1间加盟便利店);因租约到期以及经营策略调整等原因,关闭了4间综合超市、18间直营便利店及1间加盟便

辽宁大连出台19项举措助推民营经济健康发展|天天快播

《意见》从建立权益保护机制、政策服务机制、诉求办理机制等7个方面出台19项举措,持续优化民营经济发展环境。

当前播报:Honda正式发布新一代“智导互联Honda CONNECT 4.0”

Honda正式发布新一代“智导互联HondaCONNECT4 0”

沙河股份2022年营业收入7.64亿元 房地产销售收入占98.45%

同时,该公司2023年度计划投资32,802万元,其中长沙公司计划投资25,690万元。

标普料华润置地投资组合今年将出现反弹 杠杆水平也可改善:环球简讯

标普表示,华润置地有限公司2023年的复苏步伐将快于同业。该公司在一二线城市的市场地位和具有韧性的财务实力应可使其比较弱的同业公司捕获更

【世界独家】五星健康!钟南山院士为东风风神皓极颁奖

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世界热议:多方位提升,更智能好用!Honda CONNECT 4.0正式发布

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魏牌蓝山DHT-PHEV将于3月31日开启预订

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世界热头条丨3月30日国内原油期货跌0.04%

3月30日国内原油期货跌0 04%---中国经济网北京3月30日讯今日,上海国际能源交易中心日间盘原油期货合约震荡下行,成交活跃,持仓减少。国内原

买车要趁早!国六A获将续命,大额优惠补贴要说再见?

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哈尔滨火车站到机场多长时间_哈尔滨火车站到机场_视焦点讯

1、手机安装百度地图导航输入出发点和终点就会显示路线和公里,你可以选择出行交通工具,公交自驾打滴滴都可以的,希望可以帮到你那要看你是坐

世界看热讯:上海电气:2022年净利润-35.66亿元 三大原因导致业绩亏损

3月30日,上海电气发布2022年年度报告,报告期内,公司实现营业收入人民币1,176 23亿元,同比下降9 7%;报告期内公司毛利率为16 2%,同比增加1

沈进军:延长国六A销售期的相关政策或将公布

中国汽车流通协会会长沈进军在2023汽车流通行业蓝皮书论坛上表示,“国六B切换,(国六A车型)销售期延长,很快就会有相关文件出来,靴子即将

世界热门:野风现代中心二期6.4亿元ABS项目更新至“已受理”

本期债券拟发行总额为人民币6 4亿元,债券品种为资产支持证券(ABS),项目更新至“已受理”。

金地集团29.95亿元公司债将付息 利率分别为3.91%及4.30%

品种一债券简称“21金地03”,代码175945,发行总额24 95亿元,期限5年。

合肥第二批供地挂牌11宗地块 总起始价98.44亿元-环球快报

合肥第二轮供地将于4月24日开始拍卖,共出让11宗地,合计978 58亩,总起始价为98 44亿元。

全球通讯!物产中大:子公司参与设立私募投资基金完成备案 总规模6.23亿元

基金名称金华安芯众义产业投资基金合伙企业(有限合伙),管理人为福建省安芯投资管理有限责任公司,托管人为杭州银行股份有限公司,备案日期

厦门象屿完成发行23亿中期票据 利率1.69% 环球微资讯

债券简称23象屿MTN001,发行金额为23亿元,息期利率为1 69%,发行期限为2+N年。

车长近5米,2.0T+8AT配大7座,上市或成红旗王炸车型 世界实时

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新时代用户全能之选 红旗H6再展国产豪华新实力

岁末年初的广州车展上,不少汽车品牌纷纷亮相旗下重磅新产品。其中,红旗品牌B+级豪华风尚轿车——红旗H6,无疑是最为引人瞩目的新车型之一

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当下,各行各业都在争相推动数字化转型,期望以创新和前瞻,在这条赛道拔得头筹。汽车行业更是如此,各大品牌都在积极探索数字化转型。去年

从让理想飞扬,到梦想点亮未来,红旗品牌吹响新能源号角

新年肇始,万象更新。党的二十大胜利召开后,我国迎来了全面建成社会主义现代化强国,实现第二个百年奋斗目标新征程的新起点。在新格局与新

红旗H6亮相广州车展 改变B级轿车市场的创新之作

随着2022广州国际汽车展的开幕,不少汽车品牌都在本次车展中亮相了新款车型。其中,一汽红旗全球首发的全新B+级轿车红旗H6颇为引人注目。根

旗领风尚 红旗H6广州车展全球首发

12月30日,红旗H6全球首发仪式在2022广州国际汽车展现场盛大举行。中国第一汽车集团有限公司董事、党委副书记王国强出席仪式现场并致辞,向

邮局几点开门?邮局是事业单位还是企业单位?

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绿地是国企还是央企绿地是国企。绿地一般指绿地控股集团有限公司,又称绿地集团,实质是国资控股的混合所有制上市公司。万科是国企还是央企万