观点直击 | 中南建设：最紧张时刻已经过去 2023年有信心盈利（实录）

观点网“2022年对我们来说面临生死考验的一年，在经营性和融资性现金流始终紧张的情况下，中南建设稳定生产和支出排序等多方面都竭尽全力，大幅缓解了压力。”

4月25日，一年一度的中南建设业绩交流会如期召开，董事长陈锦石、董事兼总经理陈昱含、副总经理兼财务总监辛琦以及董事会秘书梁洁出现在线上会议室。

(资料图片)

年报显示，中南建设于2022年实现营业收入590.4亿元；综合毛利率-0.09%；归属于上市公司股东的净利润产生亏损91.7亿元。

在销售端，2022年中南建设录得房地产业务合同销售金额649.2亿元，销售面积543.2万平方米，平均销售价格11951元/平方米。

提及2022年的成绩单，董事总经理陈昱含将当前形势概括为“短期有困难，中期有信心，长期要转型”。

“随着市场进一步走向良性循环，中南建设的存货和资产价值将得到重估，因此我们全力保交付。在市场好转的情况下，2023年中南建设一定能实现盈利，融资能力和发展能力在这个阶段会得到修复和提升。”

退不掉的建筑底色

延续了2022年中期业绩会专注于地产和建筑主业的主旨，中南建设在主要业务打法中仍然把握住了稳定节奏。

“大多数企业都在根据市场情况调整自己的开工进度。”649.2亿元的销售总额中，一二线城市占比达到47%，与2021年相比实现上升；实现新开工面积189.4万平方米，完成竣工面积740.5万平方米。

对比2021年数据来看，中南建设竣工规模略有下降，但由于并表比例有所增加，2022年房地产业务结算收入达到502.6亿元，降幅低于竣工规模。

收入变化的背后，与中南建设在2022年加大现房库存去化力度有关。在降低预售监管政策执行影响，增加更多自由现金之外，当期销售当期确认收入的资源在一定程度上影响了中南建设去年的盈利。

按照数据来看，中南建设在去年复杂的市场环境下仍旧保持着稳定的项目开发进度。

截至2022年末，中南建设合并报表范围内已售未结算资源1128.5亿元，是2022年结算收入的2.3倍，全部开发项目达到473个，其中在建项目规划建筑面积合计约2268万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约836万平方米，可竣工资源总面积3104万平方米。

在这其中，一二线城市面积占比约35%，三四线城市面积则略高，达到65%。

建筑业务方面，中南建设2022年新承接项目合同总金额为34.8亿元，建筑业务营业收入94.8亿元。

“中南是做建筑起家的，建设能力是我们退不掉的底色。”业绩会中，陈昱含多次提及了对建筑业务的规划。

在她看来，建筑业务重产值而大于重利润的时代也过去了，业务模式会发生根本上的变化，盈利的核心来源将会从规模和杠杆转向质量和利润。

目前，中南建设正在做一些内部的试点，加快建筑业务和地产业务的融合协作的能力，面向未来也可能到来的“EPC时代”提前做好准备。

“因此，无论建筑还是地产的业务，我们都会收缩和优化布局，提升投资跟运营管理体系。我们的道路更可能向前延伸整合，开发全链条建设能力，形成中南未来独特的高质量发展模式。”正如陈昱含在业绩会中所提，缩表不代表躺平和无所作为，在反思和检讨当中，中南也在挖掘其自身独特的发展轨迹，与业务的可能性。

注重平衡现金流

“请大家能够多给我们一些鼓励支持和信心。”言语之下，中南建设先对自家账本下了大功夫。

于2022年，中南建设财报期内增加计提应收款项坏账准备和存货跌价准备等各项资产减值准备35.3亿元。其中，针对应收账款数据，其他营收款的减值9.4亿元，针对存货的跌价准备21.3亿元，而合同取得成本则为0.5亿元，总计提减值规模相较去年有所增长。

数据增长背后，实则反映出中南建设对于维持经营安全、保持良性循环的谨慎态度；而在短期的调整后，中南建设将继续积极应对挑战。

“我们在2022年的亏损可以看作是在行业剧烈调整下的短期表现，该做的这些动作、措施我们都做了，问题也充分暴露了，所以2023年的销售规模一定不会小于2022年，对工程的总支出来说也会小于2022年，结算利润是有保障的。”

陈昱含在现场坦言，2023年经营性现金流入情况一定会好于2021与2022年，中南建设也一定会进一步优化各项成本和费用支出的先后排序，确保经营性现金流金额持续为正。

事实上，在2022年的大考中，中南建设的现金流数据保住了安全基本盘。于报告期内，全年经营性现金流入595.8亿元，相较一年内到期的各类有息负债相比，高出2.6倍；年内经营活动产生的现金流量净额也保持了正值，约为62.5亿元；在手货币资金137.5亿元，在资金基础上保证了经营安全性。

与此同时，该公司长期不依赖有息负债的发展模式的价值进一步体现，2022年末公司有息负债同比减少147.2亿元，仍保持了稳健经营；剔除合同负债之后的负债率仅为47.93%，继续在行业保持低位。

把握经营安全的前提下，中南建设也对2023年抱有盈利信心。

“我们感受到市场已经在慢慢回暖和复苏过程当中，中南建设对2023年是有信心的，我们不需要进一步增加计提存货的跌价准备和坏账准备；2023年整体现金流好于2022年，在这种情况下，2023年的刚性支出和兑付有较强的保障度。”

对于当前的中南建设来说，2023年不会选择“用价换量”，牺牲利润换取销售额，而是注重平衡好现金流和利润。

此外，据管理层现场透露，当前中南建设剩余的现房资源有限，没有大幅折价销售现房的空间，在代建项目业务的价格变动也不大，利润率相对来更稳定；且竣工规模在2023年一定程度上会比2022年上升50%左右，这也会为中南建设带来更多新结算的资源。

“如果2023年市场持续回暖，公司就有信心能够实现盈利。”渡过考验的中南建设并没有时间停下脚步。

以下为中南建设2022年业绩交流会现场问答实录（节选）：

现场提问：怎么看待未来的市场和行业的前景？

陈锦石：从目前实际情况来看，整个经济形势在得到恢复，逐步在好转；从房地产形势来看，有明显的好转，我相信短期还是有困难，中期是不错，长期还不能肯定。

2023年比2022年要好，下半年比上半年要好，明年比今年还要好一些。

现场提问：中南建设资产减值的原因是什么，什么时候能够扭亏为赢？

陈昱含：为什么在2022年出现亏损？主要是2022年市场在持续调整，行业深陷非良性循环。

为了保障持续经营的安全，公司对已经建成的现房采取了一些动作，在销售策略上做了一些牺牲利润以获取更多自由现金，这也带来了较大亏损。

第二个核心原因是增加计提了叠加准备。根据不同市场情况，增加计提了存货的跌价准备。在建筑业务上游端有更多的企业出险，这些企业陷入到非良性循环，公司针对建筑业务的应收款增加了计提的坏账准备。

第三个核心原因是在收入和费用的不匹配，销售和结算规模下降，有些时候难以快速减少固定费用的产生，所以这也就会带来更多的亏损。

2023年政府支持方向得到了进一步的明确，我们也感受到市场已经在慢慢回暖和复苏过程当中.第一，我们对2023年是有信心的，我们不需要进一步增加计提存货的跌价准备和坏账准备；第二，2023年整体现金流好于2022年，在这种情况下，2023年的刚性支出和兑付有较强的保障度。

2023年我们不会用价换量，牺牲掉利润换销售额，会平衡好现金流和利润。

此外，我们剩余的现房资源有限，所以没有大幅折价销售现房的空间，在代建项目业务的价格变动也不大，利润率相对来说是稳定的；第三，竣工规模在2023年一定程度上会比22年上升50%左右，会带来更多新结算的资源。

如果说2023年市场持续回暖，公司就有信心能够实现盈利。

现场提问：未来有什么打算来优化资产负债表？

辛琦：2022年末三道红线指标中，净负债率108.04%，比2021年提高了40.8个百分点，扣除预收账款后的负债率82.48%，比2021年末提高1.96个百分点，现金短债比0.59，比2021年末降低了33个百分点，扣除受限资金后的短债比是0.34。

这些指标较2021年末都有所变差，变差的原因也和客观环境，或者说在长达一年半左右的非良性循环市场里面艰难前行有一定关系。

在未来，中南建设将在保证经营安全的基础上，围绕国家指明的资产激活，负债接续，权益补充，预期提升等方面开展工作，努力加快销售，努力盘活资产；更加努力与金融机构的合作方去协商，延长负债期限，降低负债成本。

同时积极的去利用资本市场，尽快做一些有效补充权益资本的动作。

虽然也面临困难局面，但我们会朝着这个方向努力。我相信随着市场逐步的改善和好转，三条红线的指标也会逐步的改善和好转。

过去我们已经尽力了，这也是在整个经营环境的无奈之举。

现场提问：公司2022年有没有延期交付的情况？未来准备怎么去解决？

陈昱含：确实行业在进入非良性的循环，所以为了保证经营上的安全，维护更多消费者和投资者的权益，公司也根据市场的变化及时调整了一些项目的施工进度，这是一个不争的事实。我们确实有少部分项目出现了交付时间上的延迟，但是这个占比其实是非常小的。

总体来说，我觉得目前市场已经在回暖了，而且在慢慢复苏过程中，2023年公司整体的经营性现金流入一定会有所改善，也会使得公司有更大的能力去完成交付任务。

尤其是在当下，我们也更看重质量交付，去真正的保护好维护好业主的利益。公司也根据国家的政策，也在积极的申请政策上的支持，尤其是争取国家保交付的专项借款，这也将增强公司能够更快完成交付的能力。

现场提问：目前的债务情况是怎么样的，有没有流动性风险，能否安全渡过？

梁洁：2022年底有476亿的有息负债，一年内要还的为232亿。这些负债中真正在年内有到期还款压力的，包括在3月份已经做了投资者选择权行使的也不过1亿。剩下来的银行借款和非银行机构借款都会按照国家政策跟金融机构发生更合理的条件。

232亿借款中，大部分都是可以做到展期续期。实际上在今年的环境谈展期比去年容易，去年年初谈展期可能需要提高利率来增加抵押物，但是现在政策环境不一样了，现在大部分都是可以做展期的。

中南建设大概有120亿是非银行金融机构借款，这其中一部分转银行借款，一部分会谈展期。如果有一半不能展期的话，去年中南建设经营性现金流入有63亿，按去年情况偿还非银行金融机构借款都是没有问题的。

今年现金流流入会更好，从现金支出来说应该也会更少，工程方面支出会更少，经营性现金来偿还借款的能力更高。如果说有一部分没有顺利展期，动用现金来偿还也是完全有能力的。

现场提问：公司存在大额的逾期情况，是否属实？

梁洁：在行业非良性循环的环境里，公司部分商票因为时间原因多次转让之后，没能按照票面时间及时兑付。另外也是在非良性循环环境里积极跟持票各方协商，希望能达成方案，确实也是没有全面到期兑付。

但是实际上来说，我们也会在确认信息之后，达成解决方案之后来支付的。去年年底因为涉及到纠纷没有达成双方接受条件，没有兑付的有12亿，我们会持续跟合作方沟通，尽快完成票据兑付。

现场提问：有何计划提升今年的销售和回款，有没有具体的销售目标？

陈昱含：考虑到我们在现金流最紧张的时刻已经过去，2023年的刚性支出和兑付有较强的保障度，所以在今年我们是不会再以价换量，去牺牲利润换销量；按照目前公司的未售面积还有1500万方，充分保障2023年的销售，也考虑到市场在逐步回暖，所以量价两个方面都为销售提供了支撑。

所以我也相信2023年的销售金额也好，回款也好，一定会是好于2022年。

2023年，我们不仅仅会确保经营性的现金流足额流入，也会同步改善盈利情况，实现扭亏为盈的目标。

现场提问：公司现在资源的情况怎么样的，什么时候会考虑进行新的投资？

陈昱含：2022年末我们还有大概1500万方的可售资源，在公司全部在建资源当中，长三角部分有45%的资源，按照去年的销售速度，是可以维持三年的销售。

结合着目前公司情况，我们仍然存在一些经营压力，在投资方面一定会采取必须是谨慎，而且确实是慎而又慎的原则，确保公司经营性现金流充裕。在融资局面全面好转的情况下，我们可能才会新增一些其他的考虑机会。

另外随着地产经营逻辑的转变，以往高周转，以规模致胜的打法已经结束，真正反馈到投资逻辑上，对利润和获地比的看法、要求也会更高，对于需求和去化的确定性就要更高一些。2023年如果说有投资的可能性，我们也会是精挑细选，优中选优。

现场提问：公司建筑业务如何扭转当前的亏损局面？

陈昱含：在建筑这块业务的亏损来自于两个方面：一个方面是房地产领域比较多，出险房企应收款减值是最大一部分；此外，行业进入非良性的循环，施工进度在放慢，但是收入的确认在减少，固定费用这块很难同比例下降，也会出现毛利润为负的状况。针对这样的情况，公司针对应收账款做了充分计提坏账的准备，这是关于亏损的核心。

有关于建筑业务，我们会进一步的优化和收缩布局。我们在分析了数据之后，在自己深耕的领域上数据表现还是非常好的，也是这部分数据支撑了整个经营面。接下来我们一定会确保在这些优势地区和高利润贡献地区持续深耕，一定在区域和布局这块会做出一些调整。

我们也在进一步的调整一些业务的结构比例，接下来会增加一些非房建业务规模，也对业务结构设置了一些方向，比如说房建和公建和基建做出了”334目标”的设置。

接下来，我们要发挥中南独特优势，协同试点，我们正在内部组织试点强化地产和建筑之间的业务联动，加大探索地产公建和其他领域EPC业务。

相信未来会对整个建筑业务的能力提升和转型升级起到积极的作用，因为中南一直以来的优势就是建筑运营，在这方面希望建筑和地产会联动协同试点的角度去探索，持续不断地做一些管理的瘦身和组织上的减负，尤其在业务规模快速下降的同时，我们必须要大幅压缩管理成本，进一步提升在组织效率这块的效率。

最好的机制就是激励机制，我会针对”一利五率”的核心提升投资和管理刻度，优化利润和现金流的管理，也会针对性的出一些相应的激励机制，真正把经营效率提上来。

现场提问：定增何时能发行？第二支箭扩容是否公司能够获益，准备采取哪些行动？

梁洁：中南建设的定增事项这个月初已经被深交所受理了，目前在第一轮问询准备过程当中，按照规则我们应该是最迟5月6日公布回复反馈，反馈之后还要深交所审核过，中心审核过，证监会注册才能发行。

去年8月份中南建设作为中债增增信发债的支持对象参加了试点，增信条件限制比较多，2022年11月份之后第二支箭扩容我们也积极申请，也是获得了认可，现在在进行相关的准备，也是希望能够抓住这样一个改善公司的机会。

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