3年摘星脱帽收尾 云南城投地产过去式与将来时

观点网 经历主营业务调整、资产剥离、战略重新锚定等艰难转型，云南城投终于行至“摘星脱帽”的阶段，为此这家房企已耗费了三年光景。

5月8日，云南城投公告宣布，根据上交所相关规定，公司股票触及的其他风险相应情形已消除，符合申请撤销其他风险警示的条件。当天，上交所也同意关于撤销该公司股票实施其他风险警示的申请。

据此，云南城投股票将于5月9日停牌1天，5月10日开市起复牌并撤销其他风险警示。撤销其他风险警示后，公司股票转出风险警示板交易，公司股票交易的日涨跌幅限制由5%变更为10%，股票简称则由“ST云城”变更为“云南城投”。

(资料图片仅供参考)

自2021年4月底被实施退市实施风险（即被*ST），到2022年5月撤销退市风险警示、被实施其他风险警示（即被ST），再到如今撤销其他风险警示，这一历程同样伴随着重资产模式消解。三年间云南城投资产缩减逾8成，总负债率从97.68%降至81.16%。

云南城投董办人士向观点新媒体回应，公司于2022年经过处置资产，房地产销售额同比大幅减少了79.06%，已是转型轻资产运营的重要举措。其续称，公司将通过外拓市场，做强做大物业管理、商业运营板块，改变收入结构，持续优化经济指标。

这发生在房地产行业大洗牌的背景下，云南城投的经历并非个例，包括泛海控股、中天金融、新华联、阳光城、世茂股份、蓝光发展等企业均面临 “戴帽”问题。对于同行而言，由于股东背景、资产状况等因素差异，云南城投过去三年“摘星脱帽”的经验难以照搬，但其转型逻辑或许仍值得借鉴。

艰难转型

云南城投经营危机反映到报表是在2019年。在此前两年该公司归母净利润仍分别录得2.64亿元、4.91亿元，但2019年营收、净利均大幅下滑，其中归母净利润由盈转亏27.78亿元，主要是计提存货减值，金融政策收紧及原董事长事件影响，公司融资额下降，后续开发资金不足导致竣工结转减少等因素导致。

其中，2019年云南城投旗下位于昆明、宁波等地共6家主要控股公司均录得亏损，亏损额约达14.57亿元；包括云南城投华商之家投资开发有限公司在内的3家主要参股公司也亏损4.942亿元。

2021年4月27日，云南城投披露的2020年年报显示，期内公司营收下降29.69%至43.93亿元，归母净亏损有所收窄至-25.86亿元；归母净资产则降至-3.78亿元，同比下降113.89%。

由于净资产为负值，该公司股票自次日即2021年4月28日起被实施退市风险警示，股票简称变更为“*ST云城”。

资产负债表及现金流量表则反映云南城投所面临的债务问题之严峻。于2020年末，该公司资产负债率97.68%，带息债务/全部投入资本为101.51%，属于过去五年最高水平；短期借款、一年内到期非流动负债合计156.55亿元，对应现金及现金等价物余额仅12.40亿元，债务偿付压力极大。

因而并不难理解，云南城投此后采取了一系列资产置出措施，包括2020年1月与云南康旅集团签署协议，转让“银泰系”等子公司的部分股权，预估值约51亿元；2021年间，完成云南城投天堂岛置业、官渡区城中村改造置业两项资产处置，按合同金额可收回资金约88.51亿元。

2021年，云南城投还拟以公开挂牌及非公开协议方式，出售云南城投置地等20家下属企业股权，涉及资产总额195.65亿元（未经审计）。这也是该公司主要的房地产资产包，其于年报中形容为“瘦身健体、聚焦主业”，言下之意即房地产开发已不在未来的发展计划之内。

截至2022年底，云南城投宣布已完成2021年第一次重组剩余5家银泰项目股权交割，2022年重大资产重组中10家公司的股权交割，非公开协议转让的方式已完成3家公司股权交割，共计收回股权款及债权款193.33亿元。

得益于处置资产，云南城投2020年、2021年分别录得投资收益22.75亿元、10.93亿元，对归母净利润形成了一定的提振作用；2022年归母净亏损扩大了3.05亿元，主要是期内处置资产实现投资收益减少了16.49亿元所致。

另一项重要举措是压降负债。与其他面临流动性压力的房企不同，云南城投得到了云南省委省政府、省国资委等方面的支持，在保持经营活动产生现金流量净额持续为正（主要由于往来款保持较高额度）的情况下，实现了债务逐步清偿。

比如2022年云南城投存量金融债务由年初100亿元降至34.74亿元，公开市场债务及涉诉金融债务得以清偿完毕，期末有息负债总额同比下降83.51%至42.98亿元；同时在相关金融机构支持下，平均融资成本从8.31%降至6.14%。

至2022年底，云南城投资产负债率已降至81.16%，带息债务/全部投入资本则降至76.16%的近年最低水平；但付出的代价也较为触目，该公司实行“瘦身健体”策略后并表子公司从89家降至38家，总资产降至135.28亿元，与“戴帽”前逾800亿元的资产水平已不可同日而语。

脱帽之后

尽管探索新的房地产发展模式这一主体思路已定，在转型的定位上，云南城投却一直有所调整。

2019年该公司曾提出成为“绿色康养综合服务商”的目标，此后表示向产业地产商全面转型；2020年，公司则提出成立“综合性城市服务”和“旅游服务”两大平台，转型为“具有差异化竞争力的综合服务运营商”。

至今，云南城投的口径调整为，公司已经从一家房地产企业，逐步转型为以物业、商管为核心业务的轻资产运营城市综合服务商。

诸如此类的企业总体战略转向在房地产行业并不鲜见，在云南城投以外，广州国企珠江股份于去年11月宣布将旗下地产业务置换大股东的物业管理、文体运营资产。而去年前三季度，受困于地产业务，珠江股份出现亏损约14.93亿元。

2022年公司分行业营收情况显示，云南城投实现营业收入23.45亿元，同比下降58.73%，其中房地产占8.38亿元，商业运营管理、物业管理、酒店管理分别占9.16亿元、4.36亿元、1.55亿元。房地产仍是该公司核心收入来源之一。

期内，房地产还贡献销售金额12.78亿元，对应销售面积12.75万平方米；期末房地产开发投资总建面为420.56万平方米，其中在建面积136.22万平方米，主要分布于昆明、冕宁、哈尔滨、杭州、西安等地。

对于存量房地产业务，云南城投董办人士向观点新媒体表示，未来公司一方面将通过外拓市场，做强做大物业管理、商业运营板块，改变收入结构，持续优化经济指标；另一方面不排除继续通过股权处置的方式，剥离与主业关联度较低的资产，专注主营业务。

其续称，云南城投的轻资产业务主要集中在物业、商管和酒店管理三大板块，公司也确立了打造以“物业服务+商业管理”为引领，以文旅服务、康养服务、会展服务、公共服务为侧翼的“两主四翼”产业布局。

“上述几块业务可以为公司贡献较为稳定的现金流，公司将通过严格的公司治理、内控制度、项目运营，将现有的项目经营好；另一方面也将通过稳健的外拓举措，持续为公司创造利润。”

年报披露，2022年云南城投的商业运营管理、物业管理、酒店运营管理业务毛利率分别为57.49%、16.94%、44.08%，其中商业运营管理业务毛利率同比下降了25.37个点，但仍是房地产业务（24.86%）的两倍多。

至去年底，该公司物业在管面积644.15万平方米，年内新增管理面积128.77万平方米；在管大型购物中心及其他商业项目21个，签约面积268万平方米，年内新增外拓项目1个、管理面积9.6万平方米；酒店则主要涉及大理英迪格和成都华尔道夫2家五星级酒店，配备房间数共544间。

在度过重组阵痛，经营逐渐回到正轨后，云南城投对于未来发展计划表述的重点也从处置资产调整为业务扩张，以实现经营收益稳步增长。今年一季度，该公司营收3.97亿元，归母净利润恢复至1.54亿元。

于年报中，云南城投也提及与云南省政府及大股东云南康旅集团之间的协同效应，比如云南康旅集团拥有两家5A级景区2个、4A级景区7个、3A级景区2个，占地面积540万平米，位列全国第三，西南地区第一的昆明滇池国际会展中心等大型公建，为上市公司整合体系内资源、发展“四翼”业务提供了潜在空间。

估值角度观察，房企在经历重组后以新的面孔“回归”，能否修复投资者信心仍是未知数。从珠江股份的情况看，该公司在去年宣布资产置出后一段时间估值大幅上涨，股价也升至52周新高4.82元，但今年以来有所走低，最新报价仅有3.51元。

云南城投董办人士对此回应，公司未来还将继续专注主营、服务升级、树立品牌和口碑，为股东创造利润和价值。也会不断跟市场交流沟通，让市场理解公司的转型发展方向，对公司有一个更全面的理解，给出更公允的估值。

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