股东会见闻录 | 招商积余再谈重资产与IMF赛道

观点网6月20日正午，招商局积余产业运营服务有限公司在深圳召开了2022年度股东大会，审议包括董事会、监事会工作报告等13项议案。招商积余董事长聂黎明、总经理陈海照、董事会秘书陈江、财务总监江霞等管理层出席。

据一位参会投资者向观点新媒体转述，此次股东会上投资者关注的重点，一是招商积余的净资产收益率水平，二是IFM业务团队，前者牵扯历史遗留，后者则更多指向未来展望。

(资料图片仅供参考)

重资产遗题

2022年报显示，招商积余全年实现营业总收入130.24亿元，同比增长22.97%；归母净利润5.94亿元，同比增长15.72%，经营活动产生的现金流量净额为9.95亿元，同比增长41.60%。

在问答环节，投资者对招商积余整体业绩表示认可，但也指出，公司加权ROE（净资产收益率）近年来一直处于中等个位数水平。

数据显示，2020-2022年，招商积余平均净资产收益率为5.37%、6.05%和6.66%；加权净资产收益率为5.37%、6.07%和6.69%，摊薄净资产收益率为5.27%、5.92%和6.49%。

净资产收益率，即企业净利润与平均净资产的比率，可以理解为公司运用自有资本的效率。因此，企业资产轻重配比对净资产收益率有着直接影响。

作为对比，中海物业2022年的净资产收益率高达36.1%，位居行业前列；新大正2022年加权平均净资产收益率为18.05%，特发服务2022年加权平均净资产收益率为12.68%。

在2022年净利润同比接近腰斩的深物业，年内加权净资产收益率也有12.37%,，较上年同期下降12.12个百分点。

面对投资者疑问，招商积余财务总监江霞表示，公司的ROE受制于以往重资产开发，以及中航物业与招商物业重组，导致归母净资产的重资产比重相对其他上市物业公司较高。

“这是一个历史方面的原因。”江霞透露，接下来公司也会适当优化一部分重资产，朝着轻型化、科技化发展方向提升经营能力。”

聂黎明补充道，“我们还在持续优化公司资产负债结构，最终综合提高ROE水平。”

从过去一年来看，在2022年1月开年之初， 招商积余就将深圳中航城、昆山中航地产及赣州中航九方三家公司100%股权转让给母公司招商蛇口的下属企业，以7.78亿元对价剥离了赣州、苏州、深圳一批自持物业。

2022年4月14日，招商积余全资子公司天津格兰云天置业公布，“津塘（挂）2007-24号”土地拟退还天津经济技术开发区规自局。

到了2022年12月4日，招商积余再次将成都市中航地产发展等6家公司100%股权，以及深圳中航观澜51%股权摆上货架，并表示“本次交易如能顺利完成，将有助于加快推进公司轻重资产分离，打造有核心竞争力的大物业轻资产平台”。

关于ROE盈利水平，江霞在问答中还提到，公司重点通过提质增效和精益管理，关注项目的密度、成本，特别是借助科技手段，目前已取得一定效果，住宅类物业盈利水平得到提升。

观点指数研究院此前在报告中指出，2022年招商积余住宅板块降本增项方面取得成效，毛利率由6.57%提升至9.12%，与此同时，非住领域的毛利率下降了约3.5个百分点。

拆分来看，2022年招商积余住宅物管业务毛利率为9.12%，非住宅物管毛利率10.08%，平台增值服务毛利率6.03%，专业增值服务16.3%。

观点指数认为，这与其他物企一致，非住板块毛利率受市场冲击幅度要比住宅更大，但整体来看非住领域的利润率仍高于住宅。

IFM团队竞赛

在各类利润水平较高的非住物管业态中，IFM（综合设施管理）近年来备受关注。

IFM是Integrated Facility Management的英文简称，是指全面管理建筑空间中的物业资产、设施设备、工作流程和人员等一站式综合解决方案。

与传统的物业管理相比，IFM需要对企业大客户在建筑内所有非核心业务进行总体策划，以最终提升客户营运能力，不再是单纯依赖保洁、保安的劳动密集型行业，更倾向于人才密集型行业。

对此有投资者提问，招商积余将如何满足IFM赛道的人才需求。

总经理陈海照回应称，公司一方面内部组织COE（Center of Expertise，人力资源专业知识中心或者人力资源领域专家）团队为整体赋能，另一方面加大外部人才引进，长远来看，会加大管培生校招倾斜。

据介绍，去年11月21日，2022深圳物博会举办之际，招商积余旗下招商积余综合设施运营服务（深圳）有限公司便举行了更名揭牌仪式，瞄准IFM高端行业。

目前，招商积余已成为宁德时代、京东等知名企业IFM供应商，入驻项目包括阿里巴巴西溪园区、华为南京研究所、宁德时代宜宾全球首个零碳工厂、美团全国职场等。

“最近我们还获得了华为金牌供应商的荣誉”，陈海照补充道。

据第三方数据显示，IFM行业全球过万亿美元，而在我国物业所有者大部分IFM事项由物业所有者自行承担，外包和IFM渗透率较北美、欧洲等成熟市场仍偏低，仍有较大提升空间。

2022年我国IFM外包市场规模约616亿美元，主要局限于一线城市的商业地产领域，外包比例仅约33%，低于亚太地区40%平均水平，远低于全球48%的平均水平，预计到2025年中国IFM行业将整体增长20%以上。

今年3月的2023观点物业大会上，万物梁行CEO叶世源也提出，随着近几年互联网等新兴行业的迅速发展，中国IFM业务有很大前途，但是也面临行业痛点。

首先是很多客户对IFM需求不足够清楚、明确；其次，很多企业的管理半径非常大，服务标准很难统一；第三，也是最重要的一点，越来越多企业把员工的工作作为第一生产力，比以前更加重视员工体验，所以要通过对服务产品的设计，才可以进一步提升用户体验。

物管行业未来所比拼的将不仅是面积与资金，或许还包括人才争夺。

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