解局 ｜ 41亿挂牌陆家嘴公寓与大悦城控股重轻调配计划

观点网 作为“沪上第一豪宅”，中粮海景壹号从来不乏关注度。

(资料图片仅供参考)

前不久，在上海陆家嘴一线江景，中粮海景壹号成交一套389.39平方米的二手房源，成交总价高达1.66亿元，超42万元/平方米的单价直接刷新了陆家嘴成交的天花板。

而近期，大悦城控股又有意将项目的公寓资产打包出售。

7月28日晚间，大悦城控股发布公告称，该公司的控股子公司亨达发展有限公司，拟通过交易所挂牌转让上海鹏利置业发展有限公司100%股权，而上海鹏利置业正是中粮海景壹号项目的开发商。

大悦城控股缘何将项目摆上货架？

或许，对企业而言，出售资产是为迅速回笼资金，是为调节利润指标，也是为了优化企业资产架构。

挂牌

寸土寸金的陆家嘴，公交、轨道交通便利，校园、医院、商业等配套齐全，俯瞰黄浦江边……可以说，中粮海景壹号项目的地理位置得天独厚。

然而，大悦城控股却有意将此项目拱手让人。

早在今年7月10日，该公司便已发布了预挂牌转让上海鹏利置业100%股权的提示性公告。

18天之后，预挂牌转为正式挂牌出让，与此同时，目标公司的持有资产、挂牌底价随之宣告。

最新消息显示，此次挂牌的上海鹏利置业所持目标资产为中粮海景壹号的三幢公寓项目，挂牌底价将不低于经国有资产监督管理部门备案的净资产评估值41.42亿元。

对大悦城控股而言，公寓项目整体投资回报周期较长，回流资金较慢，若能一次性出售，无疑将助力企业快速回流资金。

对此，有投资者在公开平台调侃称：“出售之后又有钱拿地了。”

对于本次出售，大悦城控股在公告中亦强调，交易所得款项将用于补充公司流动资金。

也就是说，这部分资金，或能参与到其他优质项目的投资当中，毕竟，大悦城控股近两年拿地力度大幅下降--2021年其豪掷316亿元新增16个项目，但去年仅耗资96亿元新增8宗地块，2023年，该公司亦鲜少出现在公开拿地市场。

如若此次成功出售三幢公寓，回笼资金或能投向其余项目，从而达到优化企业资产结构的目的。

不过，上市公司出售资产也被看作是调节利润、平滑财务指标的重要方式。

2022年，大悦城控股受行业下行影响，部分项目销售价未达预期，对联合营企业投资亏损同比增加，导致全年归母净利润亏损达到28.8亿元。

如若此次资产处置能够产生盈余，无疑将对企业当期利润产生正向的贡献。

再者，对购物中心、写字楼、公寓等流动性较低的不动产而言，挂牌转让能够有效盘活存量资产，优化企业库存，或许这才是大悦城控股将上海鹏利置业100%股权推向交易台的重要原因。

毕竟早在2018年完成重组之时，该公司便提到，大悦城控股是以“城市运营商和美好生活服务商”为定位来服务城市发展与人民美好生活；大悦城地产则是以商业地产为核心来发展城市综合体平台。

而近几年时间，该公司接连挂牌旗下商业性质的资产，其目的不言而喻。

调整

多次出售的动作，更像是大悦城控股调整资产架构的重要模式。

以本次挂牌转让的中粮海景壹号为例，早在1996年，亨达便与中国上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司签署《土地使用权转让合同》，获得项目土地使用权。

两年之后，项目正式开发建设，从公告披露的数据来看，项目总用地面积为2.43万平方米，开发总建面为9.8万平方米。

该项目共计开发了1、2、5、6、7、8六栋楼房，其中，1、2、8号楼陆续对外销售，因其价格高昂，以及地理位置优越，被称作“沪上第一豪宅”。

按照市场消息，早在2009年，8号楼便已对外发售，并迅速售罄。随后2012年10月底成交了一套单价21.6万元/平方米的房源，刷新了汤臣一品18.9万元/平方米的成交单价纪录。

今年5月，有关中粮海景壹号的消息再度传来，彼时，消息称项目成交了一套二手房源，价值1.66亿元，单价高达42.57万元/平方米。

而剩余的5、6、7号楼则为本次挂牌出售的标的资产，三栋楼作为酒店式公寓进行出租经营，建筑面积共计4.92万平方米，此外还包含未办理产证地下车位311个。

观点新媒体了解到，上述公寓项目涵盖210-345平方米的房源，早前，上海鹏利委托新加坡辉盛集团对该核心资产进行酒店公寓式管理，管理服务期限至2023年12月31日，基本已经对外出租，租期均为一年以内短租约，已租赁面积4.5万平方米，出租率为91.46%。

以租赁为主的酒店式公寓项目，其盈利模式主要来自租金收入，整体资金回流周期较长，有数据显示，上述项目的平均租金为8.5元/天/平方米，按照4.5万平方米的租赁面积来算，年租金约为1.4亿元。

若加上租金收入、增值服务收入，上述项目年收入也不超3亿元，更何况，委托管理模式下，大悦城控股还需定期支付一定的管理费用。

从公司披露的财务数据来看，2021年，上述公寓项目的收入为2.52亿元，而2022年则下降至2.36亿元。相比之下，2022年，该公司的营业成本为1.10亿元，同比上涨5.77%。

上海鹏利置业收入呈现下降态势，成本却隐隐有上涨的趋势，这无疑加大了企业资金回笼难度，如果此次成功出售，不仅能够能尽快回笼资金，还能实现商业不动产的盘活。

实际上，近两年，大悦城控股不断调整资产结构，旗下商业项目接连被挂牌出售。

此前，大悦城控股以3.27亿元的代价，挂牌出售了位于深圳福田的32套写字楼项目；今年5月，其又第11次挂牌名都房地产100%股权，该公司的主要资产为名都园小区配套会所，位于名都园小区内部中心位置，系商业性质。

显然，在大悦城控股的视角当中，回笼资金是一方面，但通过出售来调整企业的资产架构、优化资产才是其最终目的。

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