解局 | 首开回复函中的房企亏损共性与个性|环球快资讯

观点网近期，因发布年度业绩预告而收到交易所“监管工作函”的房地产企业不在少数，首开股份于2月17日也回复了上交所出具的监管工作函。

首开股份之所以收到监管函，除了业绩大幅下滑外，发生自2001年上市以来首次年度亏损或许是主要原因。

(资料图)

据首开股份披露，预计2022年度实现归属于母公司所有者的净利润为-10亿元到-15亿元，与上年同期6.92亿元相比，将出现亏损。同时，预计2022年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为-30亿元到-35亿元。

在回复中，可以看到房企们业绩亏损的不少共同点：因新冠疫情反复影响和房地产领域需求收缩；房地产市场持续下行，房价及成交规模下降；计提存货跌价准备的金额较大；为加

快资金回流，下调销售价格……

共性之外，也有首开股份自身的特点，包括2022年结转项目多集中在北京地区，占比达到60%；第四季度结转收入的项目以合作项目为主，导致第四季度合并报表归母净利润为负；房屋结利项目主要集中在2018年至2020年市场高点时期的高溢价地块。

业绩之外，降债是房企向外界传递的正面信号。

首开股份就强调，于报告期末的带息负债规模较2022年初降低超百亿元，2022年平均融资成本较2021年4.85%有所下降。

首次亏损

查阅回复函，首开股份2022年预计营业收入约为500亿元，同比减少175亿元。该公司就此解释称：“2019年营业收入为476亿元；2020年营业收入为442亿元；2021年因杭州、苏州、福州地区部分项目实现集中交房，实现收入结转，营业收入为几年来的历史高位，达到678亿元；2022年预计营业收入约为500亿元，但相较2019、2020年度，仍处于合理区间内，并未出现大幅波动。”

去年营收大减还与京外集中交房减少有关。

首开股份表示，公司2022年营业收入与2021年营业收入大多数来自不同的开发项目，结构性变化明显。

“2022年预计营业收入较2021年营业收入减少175亿元，其中北京地区较上年增加31亿元、京外地区较上年减少206亿元，减少额主要来自于京外集中交房项目的减少。2021年，京外项目营业收入占到总营业收入的60%，2022年，京外项目营业收入阶段性大幅减少，占到总营业收入的40%，与2021年营业收入区域构成基本相反。”

事实上，影响交付的主要原因还是竣工面积下降。据了解，该公司2022年计划竣工530万平方米，实际竣工面积只有492万平方米，相比2021年的680万平方米下滑28%，结算收入下滑26%，从而对结利造成较大影响。

交付缩减背景下，收入减少、净利亏损难以避免。

不过2022年度业绩录得亏损对于房企而言已不是新鲜事情，据统计，截至2月17日披露了年度业绩预告的67家A股上市房企中，多达38家预期出现业绩亏损。

相比荣盛发展、蓝光发展等亏损大户，首开股份只是小巫见大巫。

首开股份预计，2022年度实现归属于母公司所有者的净利润为-10亿元到-15亿元，与上年同期6.92亿元相比，将出现亏损；预计2022年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为-30亿元到-35亿元。

这是首开股份自2001年上市以来的首次年度亏损。

对比第三季度报告可以发现，首开股份前三季度归母净利润亏损5.70亿元，与2022年全年归母净利润金额差异较大，且公司扣非后归母净利润出现大额亏损。

对此，首开股份回复上交所表示，公司预计2022年第四季度归母公司净利润-4.3到-9.3亿元。原因为第四季度结转收入的项目以合作项目为主，虽然产生的毛利额、净利润尚可，但由于权益占比不高，对合并口径归母净利润的贡献不足，同时第四季度三项费用刚性支出，导致合并报表归母净利润为负。

首开股份的合作开发模式一向为业界所熟知，观点新媒体此前报道显示，2020年，首开股份共在北京收获9幅土地，全部采用了合作开发的方式。2021年，首开股份一共拿下10宗地块，其中除房山长阳镇共有产权房宅地为独自中标竞得外，剩余9宗均为联合开发。

截至目前，首开的合作对象已达30多家。观察这些合作方，主要包含两类房企，一类是龙湖、华润、金茂、中海、旭辉等头部房企，另外一类则主要是住总、建工、金隅等北京本土企业。

另一方面，该公司2022年第四季度实现多项目交付并结转收入，但房屋销售毛利率仅为15.69%，相比第三季度偏低23.34%，减少了7.65个百分点。

毛利率逐年走低已是行业趋势，但于首开股份而言，还与高价地脱不开关系。

首开股份回复问询函表示，2022年项目毛利率下降有两方面主要原因，一方面房屋实际销售价格不及拿地时预期售价，另一方面本期结利项目获取土地主要集中在地产市场高点时期的高溢价地块，土地成本偏高。

据统计，2021年该公司结算项目中，部分项目拿地较早，土地成本占收入比例（地货比）为33.74%，相比2022年主要结利项目（占结利收入的90%）综合土地成本占收入比例（地货比）高达53.04%，建安成本相较土地成本对毛利率影响较小。

当前房地产调整还在持续，消费者信心恢复尚待时日，预计未来房地产销售价格出现普涨上涨的可能性不大，但对于毛利率未来的趋势，首开股份仍持乐观态度，认为随着疫情对经济影响的缓解，行业政策的逐步调整，房屋成交面积及销售价格可能缓慢恢复，公司将积极根据市场变化调整销售策略，促进毛利率的提升。

降债百亿

近几年，随着行情低迷，计提存货跌价准备也成为常态。

首开股份表示，报告期内公司预计计提存货跌价准备6-8亿元，主要是对厦门九珑岸项目计提准备4亿元。

厦门九珑岸项目位于厦门市同安区，于2017年9月通过土地拍卖形式取得，土地价款21.9亿元，总建筑面积10.8万平方米，其中地上计容面积7.5万平方米，楼面地价近3万元每平方米。

项目2018年三季度开工，2022年下半年竣工，现处于现房销售阶段。受经济环境影响，厦门新房售价最近两年出现持续下滑，购房者观望情绪强烈，厦门公司为加快资金回流，下调了销售价格。按照目前预计售价测算，本年需计提存货跌价准备4亿元。

“报告期内，公司联合营企业毛利润偏低，结利亏损和计提减值预计全年给公司带来亏损额13-16亿元。”首开股份在回复函中表示。

就当前而言，业绩表现还需时日修复，降债成为房企的主任务之一，也是房企向外界传递积极信号的指标之一。

为此，首开股份在年度业绩预告中着重提及，去年末带息负债规模较2022年初降低超百亿元，2022年平均融资成本较2021年4.85%有所下降。

观点新媒体查阅首开股份2021年度报告了解，2021年负债合计约2472.91亿元，较上年减少163.76亿元，2022年中期减至2439.3亿元。

总负债减少的同时，首开股份有息负债也有明显减少。

据彼时公告显示，2021年度累计新增融资约414.30亿元，其中开发贷款73.13亿元，信托贷款104.23亿元，保债计划35亿元，发债规模201.94亿元。累计归还到期有息负债约523.86亿元，减少带息负债规模109.56亿元。

现金短债比指标也持续达标，2021年末，该公司资产负债率为78.68%，较上期的80.42%减少1.74个百分点。于2022年6月30日，其资产负债率降至78.35%。

于2021年末，该公司剔除预收账款后的资产负债率为73.60%，净负债率为147.45%，现金短债比为1.22倍。于2022年中，除预收账款后的资产负债率为72.18%，净负债率为145.21%，现金短债比为1.43倍。

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