观点年度论坛 | 主题讨论会：多元商机-全球最资讯

主持嘉宾

世联行首席技术官 黎振伟

【资料图】

讨论嘉宾

广东省房地产行业协会会长 王韶  

同熙商业科技有限公司董事长 潘杰

华润置地华南大区副总经理 聂志章

吉宝置业中国城市更新资深专家 汪志生

金地科技副总经理 杨守珺

高力国际广州公司董事总经理 曾庆庆

黎振伟：感谢在座嘉宾坚持到最后，我相信我们这场论坛应该是最精彩之一，不会浪费大家的时间。

在刚才所有的演讲嘉宾里面我都感受到一个很重要的信息，大家都在探讨新商机，我们这一轮的话题也是多元商机，但是我想我们今天的商机一定不是重复过去那种4万亿或者再来蓬勃发展，我们是在高质量发展下的新商机，所以这一点可能也是我们这个环节我们嘉宾们要思考的房地产在高质量发展下如何看新商机，还有怎么实现新商机？时间关系，我们把两个题目合成一个，我们开始本轮对话。

会长今天也来了，会长做了发言，就留到最后，看看会长怎么评价来自各个不同行业的企业家他们对商机的理解，以及作为行业协会我们如何去引导传播这些商机？

第一位嘉宾是潘杰先生，同熙商业科技有限公司的董事长，他是做商业的，疫情期间最难做的是商业，但是你开了很多商业街，别人认为做不了的，他得了，潘总，你怎么看新商机，你又怎么去做您的新商机？

潘杰：谢谢主持人，大家下午好！我们面对的时候无非是靠创新，解决问题的把手通常是要靠创新，我们做商业理念一个是模式上的创新，一个是应用上的创新。

模式上的创新，刚刚刘爱明总的发言非常精彩，分享关于产业地产的一些心得，其实我们做商业，我跟他有共鸣，到最终极级的退出可能是资产证券化REITs这条通道，但是现在政策还没有到我们这一块的时候怎么办？其实我们的商业模式就参考了REITs，做了一些类REITs的安排，我们从开发商手上把他们这些住宅、街区买入，然后卖给投资者，但是所有投资者必须像REITs管理者一样，把运营管理权交给我们，我们再统一对项目进行一些硬件上的升级，还有统一的招商，日后统一的收租、管理、运营，扣除运营管理费以后再把收入返还给他们。

如果我们像住宅那样买了卖了，很难把一个项目做好，所以我们也会在一个项目里面持有相当比重的物业，所以我们有更大的动力把一个商业培养好，这是我们一个模式上的创新，它不是很重，但也不是很轻。

另外应用上的创新，我也很同意刚刚刘总说的，我们做运营归根到底就是让商家能赚到钱，所以我们会做很多工作，还有一些科技上的工具去辅助我们的商家能赚到钱，就不展开了。

黎振伟：潘总，您是典型广州人的特点，简明扼要，买卖结合，卖了以后还要运营，最后又用REITs退出，当然REITs发行以后运行好就没问题，轻重结合。潘总做了8条商业街，我们以后可以好好研究。

第二位嘉宾，来自华润置地华南大区副总经理聂志章先生，我刚才一直跟聂总探讨，现在说有商机的话央企、国企是有最大商机的，如果都给国企做，都给央企做，做得下来吗？现在国家提出民企要发展，怎么发展？我们听听聂总怎么看这个商机，特别是央企面对商机的情况下如何把握它的发展，让更多的人参与？

聂志章：谢谢黎总。去年大家都知道房地产市场，针对房地产市场调控的政策，松绑的政策统计下来有1120条，这些政策汇总起来去看，主基调也是很清晰的，就是耳熟能详的几个字，就是房住不炒，租购并举，实现三稳，住有所居，这些政策综合起来调控导向也是很明确。

在我们来看，一是救市不救企，它是在救市场，不是救企业。第二是救项目不救主体，基本上是这样一个导向，所以做房地产开发的企业要实现商业模式和路径依赖的更新和转变。

我刚才跟黎总交流的时候，这种平衡取舍我个人认为是经济增长方式质和量的一个平衡趋势。中央经济工作会议提出来质的有效提升和量的合理增长，坚持以质取胜，这个论点很鲜明，就是中央要推动经济高质量发展的决心。

在经济高质量发展阶段，其实过去大量的建设，大量的消耗，大量的排放以及过度的房地产化的城市开发建设模式是不可持续的，未来城市开发建设的方式有粗放式的、外延式的，甚至野蛮式的，要逐步过渡到内涵式的，还有集约式的，要从源头上推动经济增长方式的转变。

同步，我们也关注到，截至去年年底我们常住人口城镇化率达到56.22%，这个时期是城镇化问题最多，也是风险最大的，所以城市建设和发展不能再依靠过去大量增量的规模建设，务必要转向存量的提质改造跟增量结构并举。城市这一块，同步作为践行绿色低碳、高质量发展的载体，我们的业务布局也是充分以城市为中心，深入融入开发建设，坚持和城市共生。

具体业态来讲，消费业态这一块，去年受保障房分流、结婚人数下降，还有收入预期下降的影响，刚需的客户群体呈现的比例是在逐年下降的，但是改善性客户的需求是很稳定的，集中在核心的区域，所以现在消费布局都是靠着人口净流入的城市。同时我们把握住城市更新的机会，探索一些资管的服务，其实我们在前期做了大量的尝试和布局。

第三点是在重资产这一块，我们是围绕着国家制定的中长期的战略，坚定地扩大内需的战略，培育完整的内需体系这样一个远期战略做的布局。目前购物中心回暖是十分显著的，我们预判今年零售总额是实现双位数增长。但是写字楼这个市场，目前来看是供大于求的局面。酒店现在反弹是很强劲的，酒店预判今年会恢复到疫情之前的水平。

总之，非常同意王会长，还有蔡云秘书长提到的构建地产生态圈，华润在实行业务有限多元化，管理分工专业化，我们要主动充分融入到城市的产业生态和社区生态里面去，借助这个机会调整优化一下我们产业的布局和业务结构，借助这个机会实现转型，然后实现高质量发展。

黎振伟：感谢聂总，我们央企、国企能够牵头，通过能带动我们民企把商铺做活做好，这也是我们生态圈所需要的，也希望我们今后的发展大家更加多元化。

下面一位是来自新加坡吉宝置业中国城市更新的资深专家汪志生先生，汪先生来自新加坡，我跟他碰过，现在国家都说城市更新，但是城市更新真的很，不好赚钱，但是新加坡说实话没有多少土地，基本上就是靠更新，靠不断改造，你从新加坡的经验给中国城市借鉴一下商机在哪里？我们吉宝又是怎么做的？

汪志生：其实吉宝置业是吉宝企业的全资子公司，1992年进入中国以来始终不断尝试和实践将新加坡绿色低碳、可持续的经验运用到项目当中。在整个实践当中我们其实更多的是融入一些可持续、绿色低碳的发展理念。

大家都知道，随着我们双碳目标的提出，低碳城市将成为整个城市发展的一个重要的理念，同时也是我们未来经济社会发展的一个关键的战略之一。我们认为，整个绿色经济转型的发展，低碳城市是我们的关键路径之一。基于以上背景，我们认为存量的资产和新建资产的低碳运营是势在必行。

我们吉宝置业也把可持续资产运营作为业务转型的一个方向之一，在整个业务转型方向过程中我们更多是打造可持续的城市更新的业务板块。整个业务板块分成四大支柱，覆盖于整个楼宇的解决方案和企业解决方案。在楼宇解决方案当中有资产的升级和运营，包括低碳和智慧建筑。在企业的解决方案当中有企业办公场所的策略和企业关系管理，这四大支柱覆盖了从资产的改造升级到运营，到员工关系等等全生命周期、全过程的一个服务。从资金设立到数字化解决方案，到整个员工关系方面，我们最终的目的是为了整个楼宇利益相关方创造绿色低碳、健康环保、安全的一个环境，同时能实现资产的增值，这样能推动整个可持续资产的发展。

具体到怎么践行可持续城市更新的实践呢？我们也有一个完整的解决方案。我们解决方案当中重点关注四个方面：第一是绿色低碳化设施的改造，就是对存量的楼宇从被动式到主动式，到新能源利用方面能够对存量楼宇进行升级改造，不断提高运营效率。第二个是数字化平台的建设，我们利用数字化平台能够实现这些绿色低碳设施的智能控制和自动化控制，同时把我们资产运营的业务流程实现一个线上化，这样能够提高资产的运营效率，降低运营成本。第三个就是数据应用，我们利用平台数据分析来提高整个运营效率，通过发现问题、解决问题，然后提出效率最优的运营策略，来实现资产运营的效率最佳化。第四个方面我们认为离不开精细化的管理，通过我们流程不断地优化，通过对优化流程的再追踪，形成一个PDCA的循环不断升级，使整个资产能够实现低碳化的运行。

其实我们无论在新加坡还是在中国都有不少实践经验，像我们在新加坡有一个二十多年的楼宇，打造成新加坡首个绿色建筑白金级认证的建筑，同时我们陆续在国内也会有更多项目落地，所以希望更多的同行能够跟我们进行交流，为我们可持续的城镇化发展增添力量。

谢谢大家！

黎振伟：谢谢汪先生，我们去过新加坡，也看过您的建筑，希望尽快在国内能够出现，这样大家就不用到新加坡看了，到国内就可以看了，大概最快建成的建筑在哪里？

汪志生：我们目前布局的包括北京、上海，还有成渝，粤港要都有一些项目在陆续落地。

黎振伟：下一位嘉宾来自金地科技的副总经理杨守珺先生，怎么样用科技让我们的产业升级，不管升级，还有升值，可造新的价值？听听金地的实践。

杨守珺：感谢黎总的认可，我就从科技的角度谈谈，因为今天的主题是新的增长机会。

我们认为地产科技就是地产领域最受瞩目的增长机会，也是第二增长曲线，也是我们注重的一个领域，为什么这么说？首先我们认为地产科技的增长空间很大。我们也知道地产领域的数字化、信息化是各个行业里面最低的，经济体量是最大的，数字化的渗透率可能是国外的1/10，这个领域本身就有很大的提升价值，我们也预测，包括有些同行的机构预测，每年大概有30%左右的增长机会，这是地产科技本身。

另外地产科技对地产主营业务的驱动，我们的地产，包括整个建筑行业都有十几万亿的体量，我们通过数字化提升它的效率，这里面就蕴藏着非常大的商业价值。我们认为主要从这几个大的方面，因为地产科技议题也很大，但是对于地产来说有三个方面：

一个方面是自身的管理的数字化提效。地产我们认为就是两个，一个是金融，一个就是管理，现在金融属性在放慢节奏，这时候精益管理就体现价值。我们企业也有各个职能条线的系统，这些系统衔接之间还是存在问题，包括地产主营业务模式没有很显著的变化，还是用非常传统粗放的方式工作，这里面就蕴藏着很大的效率提升的机会，这是第一块。

第二块就是建筑端。现在国家也在提智能建造，包括智慧设计、智慧营销，其实营销不是为了卖房子，营销跟设计是相辅相成的，我们营销就是更精准洞悉客户真实的需求，我们给客户建更加符合需求的房子，所以营销跟设计是统筹考虑，包括建造过程的工业化、智能化，这是第二块，就是智能建造阶段。

第三个就是智慧运营跟智慧生活阶段。现在地产已经逐渐成一个土地的开发商变成一个城市的生活服务商，包括像金地自己的物业公司也都更名为智慧服务公司，面向的就是城市级的一些社区的智慧服务，在这个里面可以结合现在科技的发展，比如说物联网，比如说机器人、AI等等，为我们的城市服务，还有社区服务赋能。

我们认为主要是这三大方面的机遇。

具体怎么操作呢？因为科技也是推了很多年，一直都没有见到特别好的成效，我们认为主要的原因就是前些年地产发展太快了，思维上面还是聚焦在拿地、投资，包括营销，其实科技的场景是需要很长时间的沉淀跟打磨，包括业务更新、技术更新比较快，需要稳定下来持续去深耕才能产生一定的价值。

现在行业的增速放缓，所以我们认为科技是迎来了新的机遇。今天这个题目起得非常好，“万物生长”，我们认为地产科技就是破土待发的时候，之前是种子期酝酿的时候，我们也是增长最快的树苗之一。

我们怎么推呢？还是要做一些数字化转型的顶层设计。每个地产都有业务发展的规划，很少有数字化转型的专项的顶层设计跟集团战略规划，这个战略规划我们认为很重要，金地结合自己业务特点，结合每个业务特点跟需求，还有结合现在新的科技，还有一些新的客户需求模式，要逐步去制定一个解决方案跟解决路径，分步骤去推行，我们认为这个是第一重要的。战略规划也要结合国家，地方政府的一些大的蓝图，比如在深圳就有很强的感触，深圳在建数字城市，并且建城市级的数字标准，我们企业也要建立自己产品的数字化，也要建立自己的数字标准体系，跟城市级的数字标准对接，融入到国家的智能建造，智慧运维的蓝图当中去，这是战略规划层面。

另外我们需要一个全流程整体解决方案，因为地产科技原来解决场景都是散点式的，比如说物业建造系统有各自软件和系统，但是这些没有形成合力，我们看到价值比较小。因为地产公司在物理世界当中就是一个资源整合方，在虚拟世界和系统层面也是要做一个资源，还有集成商，同时要有自己的拳头产品，拳头产品就聚焦在企业认为最快能见到价值的，比如说要营销阶段、设计阶段，快速生成图纸，跟我们的供应链实行打通，这是第二块我们需要做一个整体的解决方案。

第二部分还是要深耕底层的基础领域，就是结合自身企业特点，选择一些比较认可的方向，利用地产的资源优势跟生态优势，还有场景优势打磨一个底层的基础，我们不能停留在应用层，就是要做一些底层技术的国产替代。我们科技团队有图形工具领域的人才，我们选择了国产工业软件，就是BIM建模领域去深耕。很快会有第一个版本出来，今后也会对外做一些服务，如果有一些同行有兴趣可以做一些交流。

黎振伟：谢谢。下次再来讲，如果您能把数字拿出来，通过数字化节约了多少人力，会更有说服力。

下一个是曾庆庆董事长，中国如何向国际经验学习，从过去粗矿式开放到现在精细化发展，您觉得在这里面我们行业机会应该怎么去做？特别是我们专业服务怎么样为他们做得更好？

曾庆庆：谢谢黎总。高力国际作为专业服务商，专业机构，我们从城市更新切入。国外现在城市更新已经进入到所谓的3.0阶段，什么叫3.0阶段？就是垂直+水平融合。

先说水平，什么意思？就是各个地块内的功能以及产品有机融合，在单个建筑体的垂直领域不同产品的融合，这两者之间有机融合起来就形成一个新的城市更新的东西，这也改变了我们中国高速发展中做大而美的项目，由于商业环境的变化，我们的城市开发就会进入小而精，这里面带来的就是全新的服务理念和运营理念，作为我们专业的服务性机构在里面就会巨大的作用。

刚才刘爱明总提到了，除了房地产，我们更关注商业地产、产业地产这一类企业。之前可以看到，现在市场上存在着大量存在物业，尤其是广州城市更新很多地方都催生出了大量的写字楼、商业等等，但是现在商业市场，尤其是写字楼市场空置率大家也看得见，这个对于未来整个城市的发展，尤其是开发商如何把资金周转起来带来巨大的问题，作为我们这样的专业机构可以在政府进行城市规划的时候进行前置判断，包括后期运营提供专业的服务，同时让我们的政府、平台公司跟开发商，跟甲方都意识到社会的分工必须要进行，因为社会的分工意味着效率的提升、成本的下降，这是我认为在这个过程中我们这样专业性的机构能够提供更加深、更加专业的服务。虽然刚才大家提到了一些不是特别乐观的因素，但是对我们来说这是我们的好时候，这是我们专业性的机构能够发挥我们能力的时候，所以我想分享一下这一块，我是比较看好这一块的东西。

黎振伟：谢谢曾总，给点掌声。这里说到的多元商机，背后是专业化，我跟聂总探讨，香港最强调的是专业化，从运营设计，所有东西都专业化，所以今后整个房地产的发展更加强调专业，做精细。

我们这么多嘉宾都谈完了，我相信我们王会长也在认真听，会长，您有何评价，怎么看未来新的发展？

王韶：谢谢黎总。我觉得这一轮的话题设计非常有意思，非常特别。首先我们台上几位从地区构成来讲有国内的，也有境外新加坡的。从专业角度来讲有聂总住宅开发的，又有新加坡城市更新的，还有同熙是商业运营的，还有数字化的，还有执行机构，我就更细一点了，我是行业协会的，在上面飘着的。还有一个很有意思的，我们台这几位60后、70后、80后搭配得很完美，以80后为主。

我真的很留意地听他们讲了，我个人觉得他们每个人的角度不一，但基本上都讲到点上了。我们聂总讲到要关注城市和社区的生态圈，因为我们住建部黎部长曾经讲过“四好”，首先是好房子，接着是好小区，接着就是好社区，最后就是好城市，都被聂总讲到了，这就是高质量，聂总把它做了一个很好的总结。

新加坡的吉宝谈城市更新跟我们不一样，他讲到了绿色低碳，但没讲成本，这是一个方面，但如果说因为绿色低碳而让我们企业增加不少费用的话，那还得算算，方向肯定是没错，但是社会效益跟经济效益必须要平衡，光都人特别会算帐。

同熙讲到持有经营，那肯定是未来整个城市，包括中国房地产未来发展的一个方向，我之前也一直强调房地产必须要从单一的商品、住宅的销售向持有经营发展。在去年博鳌论坛上我很恒隆的陈先生有过对话，我说香港房地产的今天就是中国房地产的明天，其中之一就是同熙老总讲的。他还讲到一个资产轻重比的问题，我看到龙湖的老总来了，其实龙湖也是这样做，包括万达也是这样做，必须要控制轻重比，这也是高质量发展的一方面。

金地科技的帅哥说得很简单，我总结他的讲话就是数字赋能。

高力应该是国内整个执行机构比较有为的一个企业，他讲到小而精，小而精也是未来房地产的一个方向。

总结归纳一下在座五位兄弟的讲话，跟我对房地产高质量发展的路径，就是“生态+生活+生产+科技+文化+地产”，这才是房地产的路径。

黎振伟：谢谢王会长精彩的总结，又丰富了我对地产的认识。

时间关系，我们到此结束！

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