年报观察 | 保利物业另辟蹊径

观点网3月29日，保利物业服务股份有限公司披露截至2022年12月31日止年度全年业绩。

观点新媒体了解到，2022年，保利物业录得收入136.87亿元，同比增长26.9%；毛利为25.74亿元，毛利率18.81%，较2021年上升约0.13个百分点；公司拥有人应占年内溢利11.13亿元，同比增长31.6%；净利率为8.3%。

(相关资料图)

尽管有看法认为保利物业2022年表现中规中矩，并未超出预期，但若考虑期内疫情反复、地产下行以及宏观环境不景气等影响因素，该公司实际上交出了不错的成绩单。

以同行碧桂园服务、华润万象生活、中海物业对比，三家归母净利润变动幅度分别为-51.8%、27.9%、29.4%。

去年初，保利物业曾定下收入不低于30%左右，利润不低于20%增长目标，并提出全年业绩增长20%底线，如今基本完成经营指标。

反映到股市中，截至3月30日下午收盘，保利物业涨8.84%，报46.8港元/股，总市值258.96亿港元。

参与保利物业业绩会投资者转述称，该公司2023年营收和利润目标增速希望保持在20%左右。

收并购之外

2022年财报显示，保利物业三项主要业务板块收入均取得增长。其中，物业管理服务收入增长26.4%至84.28亿元；非业主增值服务收入增长21.2%至21.95亿元；社区增值服务收入增长33.1%至30.64亿元。

公告指，物业管理服务收入提高主要来自保利物业在管项目面积扩大及在管项目数量增长。

截至2022年末，保利物业集团合同管理项目总面积7.72亿平方米，在管总面积约为5.76亿平方米，在管项目总数2089个。

在这之中，来自保利发展控股集团合同管理面积为3.13亿平方米，较上年末增长约3430万平方米；来自第三方项目合同管理面积为4.58亿平方米，较上年末增长8110万平方米，占总合同管理面积59.4%，同比提高1.9个百分点。

可以看出，在如今物企重视市场化背景下，保利物业同样有意在继续加强第三方外拓能力。

但该公司管理层亦指出，当前物业行业市场竞争愈发激烈，一是有越来越多地产关联业务量趋势性向下调整的被动参与者，二是由于更多头部物企参与，外拓竞争物业公司能级越来越高，第三则是商办、公服等领域优质项目竞争加剧。

此外，在增长战略上，保利物业并不依靠收并购，而是一直坚持以内生式发展，新增业务基本上都是全委外拓项目为主。

该公司认为，这种项目拓展方式相对收并购其实能更快形成价值释放，避免了部分磨合和损耗。

主要体现于两个层面，其一是这些项目所获取毛利直接可以形成报表毛利，不需要经过一些未来合同摊销。更深层的原因是，全委拓展项目更有利于职能成本、清洁成本等获得规模效应释放。

过去，在碧桂园服务、华润万象生活等企业发起多宗物业收并购，规模实现大幅跃升时，保利物业显得并不活跃，如今尽管毛利率水平和同行民营物企相比仍不一定占据优势，但反而更加稳定。

保利物业表示，预计一到两年内利润率应该是平稳或稍微有所下降趋势。

当然，这并不代表保利物业没有收并购想法，此前该公司曾公告提到，IPO募集资金尚未动用15.3亿港元，决定延长动用时间表。

保利物业指，鉴于新冠疫情对发展带来不确定性，预计需要更多时间在市场上寻获业务范围及规模等方面符合发展策略标的以及推进升级集团的数字化及智能化管理系统。

大物业

2023年初，于2018年从关联地产公司空降的保利物业总经理吴兰玉升任为董事长，由于在其履职期间保利物业顺利完成“147”三年（2019-2021）战略计划，这一变动被外界认为是理所当然的结果。

2019年6月，保利物业发布大物业战略，即全局物业、全业态物业、全价值物业、全技术物业和全民物业。

同年7月，吴兰玉接受观点新媒体采访时曾表示，自己在过往的经历中管过五六年区域物业业务，确实看到行业有太多的提升空间，包括管理精细度、服务理念、市场发展策略以及科技和资本的手段，相比于房地产还有很多空间。

据悉，本次业绩会上，吴兰玉再次提到相关概念称，保利物业发展方向和发展重点基本上没有变，就是12个字，“大物业，小场景，新商业，数字驱动。”

2022年，保利物业新签约第三方项目中，非居业态项目单年合同金额占比达到88.3%。截至2022年12月31日，该公司非居业态在管面积增长至3.23亿平方米，于在管规模中比重为56.1%。

而公服业态是保利物业一直致力发展的护城河，报告期内新签约公共及其他物业项目单年合同金额达11亿元，重点拓展项目包括广交会四期展馆和会议中心项目、上海国际机场S1航站楼项目、西安市地铁1-6号、14号及16号线一期场段项目等。

财报显示，保利物业源自公共及其他物业收入为20.62亿元，同比增长41%，占物业管理服务总收入比重24.5%，较去年增加2.6个百分点。

值得一提的是，由于疫情影响以及非居服务收款周期通常更长等因素，部分物企出现公服项目款项回收延期或受阻情况，上述投资者表示，保利物业亦对此做出了专门的阐述称，目前该公司应收账款余额23.5亿元，公服欠款占比不到20%，且增速与整体应收账款增速一致。

从时间结构看，保利物业公服应收账款70%以上账期在90天内，一年以内欠费占比达到99%，一年以上占比仅不到1%，大概400万元左右，这个金额并不高。

另外，商业方面，保利物业新签约商业及写字楼项目单年合同金额4.19亿元，新拓展国家开发银行苏州市分行、江门移动全球通大厦、北京中设大厦等项目。截至期末，保利物业商业及写字楼在管面积2050万平方米。

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