当前时讯：年报观察 | 创富港归母净利大幅波动

观点网“盈利能力”这道坎，横亘在大大小小的联合办公企业面前，资本风暴刮过之后，徒留一众“过气”玩家在深水挣扎。

共享办公巨头WeWork日前收到纽交所发出的违规通知，因为股价连续30个交易日收于1美元以下，这家曾获弘毅资本、软银集团、淡马锡控股等注资的联办宠儿，在4年连亏近145亿美元后陷入被抛弃的境地。

(资料图片)

3月初，市场消息显示，WeWork正与投资者谈判，以重组其超过30亿美元的未偿债务并筹集更多现金。有报道称，日本软银集团作为WeWork最大股东及债务人，不会向WeWork投入任何额外资金。

国内联合办公第一股优客工场也出现多日股价低于1美元，截至4月26日，优客工场股价收于0.92美元，距离登陆纳斯达克时的开盘价9.25美元/股已跌90%。

低迷的股价背后，是难以补上的亏损窟窿，优客工场2022年上半年净亏损达2.52亿元。而堂堂加、筑梦之星等主流玩家也处于亏损状态，2022年上半年净亏损分别为1.29亿元以及552.22万元。

而创富港虽然还能保持着盈利状态,但从2022年报和2023年一季报来看，仍然难逃净利大幅波动的行业宿命。

4月26日，创富港发布2022年度报告，报告期内录得营业收入6.99亿元，同比上升7.85%；毛利率39.58%；归属于挂牌公司股东的净利润约4534.98万元，同比上升327.1%；归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润约3297.47万元。

创富港2016年正式挂牌新三板，2017年起营业收入便开始大幅增长，增速从2016年的13%跃升到2017年将近30%。此后一直保持超20%的增长速度，直到2020年受疫情影响，收入增速跌到10%以下，但仍然保持了9%。

2022年，在联合办公企业普遍表现不佳的情况下，创富港营业收入较上年增加5084万元，增长7.85%，年报称主要来自于2021年新开门店营业收入的增长。

截至2022年12月31日，创富港全国签约门店数量251家，较2021年增长21家，分布于深圳、广州、北京、上海、杭州、香港、成都、宁波、长沙等九大城市，全国签约门店建筑面积合计35.24万平方米。

不过值得注意的是，创富港2021年营业收入同比2020年增长10.13%，其中2956万元来自于2020年新店营业收入的增长，1589万元来自于2021年新店产生的营业收入，其他部分来自老店业绩增长。

相较之下，创富港2022年新开门店还没有对营收有明显贡献，同时老店业绩似乎也难以为继。

从2023年一季报来看，创富港营业收入增速进一步下滑，较上年同期仅增长3.45%。疫情过后市场需求放缓，导致出租率下滑被视为主要原因。

出租率下滑也使得营业成本水涨船高，外加2022年新扩门店租金成本增长等因素，2023一季度创富港营业总成本同比增长6.78%。

在2022年度财报的盈利数字之外，创富港披露的2023年一季报或许更能揭示其当下真实的经营水平：一季度，创富港归属于挂牌公司股东的净利润为498.83万元，同比下滑59.83%。

创富港归母净利润曾在2016年到2017年间实现突破，从76万元增至2400万元，成为业内唯一一家保持正向盈利的企业。此后，归母净利润存在较大程度的波动。

2019年，因新店快速扩张，创富港当年毛利率下滑5.55个百分点至35.76%，归母净利润比较上年减少2001元，下降63.87%。据悉，创富港2019年签约新店29家，新增经营面积5.6万平方米，当年新店亏损2035万元。

在2020年净利润取得增长之后，2021年创富港再次录得归母净利润下滑。

财报显示，创富港2021年营业收入同比增长了10.2%至6.48亿元，毛利率也提高了6.73个百分点，但当年归母净利润却较上年下降2755万元。

对此，创富港的解释是新租赁准则启用以及涉诉事件的影响，其中，新租赁准则启用对利润的影响为-1685万元；瑞思商务中心因未决诉讼对利润影响为-2182万元原因计提减值导致-2182万元。

新租赁准则在会计科目和归类统计上进行了调整，这导致企业在进行净利润和经营活动净现流计算时出现了统计上的差异。如果扣除新租赁准则影响和未决诉讼导致的计提减值，创富港2021年净利润比2020年增长1112万元。

相应的，在2021年的低基数下，创富港2022年归母净利润同比增长了327.1%，增长3477万元。如果排除瑞思商务中心诉讼对其2021年度利润影响-2182万元，创富港净利润较2021年增加1302万元。

从经营现金流来看，2017年-2020年，创富港经营活动净现流从7487.60万增长至1.21亿元，年均复合增长率为17.29%。2021年，因启用新租赁准则，其经营活动现金流量净额较2020年增长29182万元。

扣除该会计因素影响后，创富港的经营活动净现流因业绩增长实现2893万元的增量。不过，2022年创富港经营活动净现流则微降至4.09亿元，同比减少0.84%。

目前办公空间服务企业想要收入增长，主要的思路有两种，一种是依靠规模扩张实现营收增长，另一种则是依靠单位面积产值增长拉动。

据观点指数监测，在11个样本企业中，平均出租率为86.5%，创富港在出租率上表现尚可，超过了均值水平。

倘若出租率出现波动，创富港便难以维持收入处于理想的增长预期，今年一季度出租率下滑对其影响便十分显著。

另一方面，创富港要维持盈利增长，在通过规模扩张拉高收入增长同时，如何将成本控制在合理范围也是一个待解的命题。

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