观点人物 | 黄其森握住和错过的那些年

2023-07-31 05:47:26   来源:观点地产网

观点网 泰禾集团没有等来奇迹。

7月28日晚间,该公司收到深交所《关于泰禾集团股份有限公司股票终止上市的决定》,数月来早已预示的退市结局,终于成为现实。

在此之前,自5月5日收盘之后,泰禾集团的股价便没有再高过1元/股价位,最终触发强制退市条件。


(相关资料图)

场外消息方面,进入今年第二季度,在促消费的背景下,国内房地产市场利好政策频发。

同样在7月28日,住建部就发文称,稳固房地产市场企稳回升态势,落实好降低首套房首付比例和贷款利率、个人贷款“认房不认贷”等措施。在此4天前7月24日,政治局会议亦提出,要适时优化调整房地产政策,因城施策用好政策工具箱。

有人说,泰禾集团跌倒在黎明之前,但也有看得更长远的人知道,泰禾集团状况萎靡日久,其问题并非短时间内形成,也并非瞬息间能逆转。事实证明,泰禾集团的基本面已不被认可。

最合理的说法可能是,泰禾集团以及它的实控人黄其森,在错误的时间点作出错误的决定,如今为此付出了代价。

爱拼才会赢

黄其森是一位颇具争议的人物。

北京院子10年打磨、2013年后高歌猛进的黑马姿态,让他成为“商业英雄”;集团爆雷违约后,其声誉一落千丈,变为失意股民们口中的“骗子”。

哪一个是他的标签?

早年的黄其森,是中国商界凭借个人努力改变命运的典型。年少的他是街知巷闻的神童,家庭教育严格,从小刻苦学习的黄其森,15岁便考入了福州大学建筑系,在家乡引起轰动。

1984年大学毕业的黄其森进入当地国有银行工作,早早捧起“铁饭碗”。但数年后,在上世纪90年代的中国,一股辞职创业的热潮席卷全国,当时已成为银行高管的黄其森也毅然出走,并在1996年创立泰禾集团。

这是在多年后,被他认为是自己做出的最重要的其中一个人生抉择。

刚过而立之年的黄其森走出体制,投身房地产。成立之初,泰禾集团围绕福州大本营发展,布局范围局限在福建省内。但与当时绝大多数同行不一样,泰禾并未选择关注当时流行的经济型户型,反而着力开发高端豪宅类型产品,并陆续在福州开发天元山庄、泰禾红峪等项目。

不过,真正让泰禾集团打响名堂的是北京市场。

2002年,黄其森带领泰禾集团挥师北上,相中了位于长安街东、京杭大运河旁一幅三千多亩的绝版地块,并以此为基础,在一片质疑声中推出高端豪宅项目--运河岸上的院子。

质疑声来自于该项目极其高昂的售价让不少买家望而却步,以及在当时看来并不受欢迎的“中国风”卖相。

在后来的一次演讲中,黄其森曾回忆:“2003年我们在做这个项目的时候,当时的地段做高端大家不认可,我们做中式,可那时候是'欧风美雨',别墅豪宅都是欧美的,中式的大家放在比较低的位置。”

项目2004年推出第一期产品,定价就达到6000-7000元/平方米,是当时通州区2000元市场均价的3倍之余。

项目“水土不服”销售缓慢,直接影响项目后续开发,导致泰禾集团在北京项目上耗费了将近10年时光。

但在此期间,黄其森于2007年组织重组福建三农,并完成泰禾集团借壳上市。翌年,他选择斥资对运河岸上的院子进行全面改造,大幅升级建筑工艺、产品技艺。因此到2008年,运河岸上的院子推出泰禾红御组团时,售价已达到3万元/平方米。

2012年,黄其森将“运河岸上的院子”更改案名为“中国院子”,项目因缘际会之下出圈,上榜“亚洲十大超级豪宅”,同时摘得“中国第一别墅”美名,黄其森本人也被外界誉为中国第二代“豪宅教父”。

2012年7月,该项目推出12套单套价格约为3亿元的顶豪产品,单价每平方米超过20万元。10年耕耘多次豪赌,中国院子项目没有失败,反而将货值从5亿提升至130多亿。这是对黄其森冒险精神的褒奖。

“爱拼才会赢”,闽南人伴海而生,因海而兴,并逐渐形成了独特的“敢闯敢拼,开发包容”的闽南文化。继承闽南文化的闽系企业,是中国商界独特的存在,以敢拼搏、爱冒险著称,尤其以闽系房企最为显著。

而泰禾集团是闽系房企的代表企业之一。也正是自2013年开始,在北京中国院子成功的基础上,泰禾在全国铺开院子系产品,并加强土地布局,在福建、北京和上海频繁拿地,最终年内以195.3亿元收下12幅地块。

2013年-2017年,是泰禾高速扩张的五年,合约销售由168亿元升至1010亿元,土地储备亦突飞猛进。

2014年,其仅在北京市场就投入超过百亿资金。因高位拿地遭遇楼市放缓,泰禾集团一度出现资金链紧张的问题,但翌年随着刺激政策出台,困难便迎刃而解。

2015-2017年三年,泰禾继续加注一二线城市。同时,除地产业务外,泰禾也实现了银行、证券、保险等多元化业务的布局,控制了海峡人寿、平潭金控、大新人寿等金融企业。

其中在最为激进的2017年,泰禾土地拓展全面转入收并购模式,花去552.40亿元拿下土地792.80万平方米,计容建筑面积为1069.21万平方米,获取的36个项目中,26个项目是通过收并购的方式获取。

当年,泰禾集团亦成功跨过千亿门槛,年内销售增幅达到147.55%。但这也是泰禾集团最后的辉煌。

漫漫长路

5年内通过高周转快速扩张,成功跻身千亿房企。“不懂金融就做不好房地产。”出身银行的黄其森自然极其擅长通过杠杆翘起公司规模。

据了解,在2013年初步加快拿地步伐时,泰禾就开始利用信托、基金等非标融资渠道。

当时,泰禾在每次拿地之后,就会立刻为所拿地块进行担保贷款。资料显示,截至2013年6月末,泰禾集团的对外担保总额已达到133.53亿元,占其最近一期净资产的460.33%。

但这种模式极度依赖中国楼市向上的态势,一旦国内市场出现颓势,销售节奏放缓,问题就将浮现。因此,当2018年起,中国房地产市场逐步进入下行周期,一二线城市调控严密、银根信贷收紧,泰禾也随即成为最早一批陷入流动性危机的房企。

另一方面,对于主打高端或改善型产品的泰禾来说,在这几年调控政策愈发收紧的市场环境中,过去的产品特色一定程度上变成了累赘,导致泰禾的回款周期相较同行而言更长,回款率长期徘徊在50%左右水平。

黄其森由此开启自救之路。

泰禾集团开始打出降价促销策略。“回款是刚性指标,所有的考核都以回款为中心。”黄其森在2018年3月份举办的北京经营例会上,强调了回笼资金的重要性。

2019年6月和媒体见面时,黄其森也反复强调,泰禾2019年更看重回款,目标是1000亿元,且将其与奖金挂钩。期间,泰禾相应推出了“逐冰燎原”逆市抢收、“泰禾壹号抢收计划”等保回款行动。

另一方面,泰禾决定出售项目回笼资金。包括从2018年3月至9月,泰禾就相继以120亿元,分别出售位于杭州、广州、佛山、福州、苏州、漳州、长沙等一二线城市的项目予五矿信托、天伦地产以及世茂集团等。

2019年6月,泰禾集团在北京中国院子召开媒体见面会。黄其森出面回应公司经营困境,并提出,泰禾没有外界想象中那么差,债务也没有什么太大的问题。据悉,两年内该公司偿还了千亿规模的各种债务。

到同年年底,数据显示,泰禾的净负债率仍高达248.31%,期末有息负债录得970亿元,但同比均录得下降。土储方面,期末土地储备面积1303.98万平方米,总建筑面积3270.14万平方米,剩余可开发建筑面积1011.5万平方米。

但债务压顶之下,没有新增土储,存量项目开发缓慢,泰禾的持续经营可能性成为一个谜团。

2020年7月初,据上海清算所披露,泰禾集团出现首次债券违约,未能完成“17泰禾MTN001”本息的按时兑付,涉及金额达16.125亿元。泰禾集团流动性危机彻底爆发,但已是意料之中。

2021年,黄其森提出“二次创业”概念,并于同年7月在公司内刊《泰客会》上,发表题为《泰禾的形势与任务》的署名文章,称泰禾“开始进入上山路”,并展望了未来发展的前景。

其宣布泰禾集团将成为“小而美”“小而精”的企业,区域布局将收缩至北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、福州和厦门等十个城市内,产品定位“高端精品”,业务规模保持在300亿到500亿元水平。

只是过去酿成的问题积重难返,黄其森埋头拯救自己一手创办的企业,但无论是卖项目、股权融资、降价促销、内部反腐、告别高杠杆、退出海南、环京等多个市场,还是试图引入万科作为战投,均未成功将泰禾拉回上升轨道。

2022年年报数据显示,泰禾集团期内实现营收88.03亿元,同比增长79.24%。净亏损达55.70亿元,同比下降37.46%,归属于上市公司股东的净亏损-53.74亿元,同比下降33.90%。

此外,截至2023年4月28日,泰禾集团已到期未归还借款本金仍高达582.03亿元,对外担保中实质性逾期债务对应的担保余额为54.16亿元。

2023年年初,黄其森在一次调研活动中称,泰禾已经从最艰难的时刻走出来了。但根据泰禾集团最新发出的业绩预告显示,2023年上半年,泰禾将录得归属于上市公司股东的净亏损17.17亿元-23.24亿元,扣除非经常性损益后的净亏损16.89亿元-22.85亿元。

泰禾的救赎长路依旧漫漫。事实上,泰禾集团本身尚拥有位于北京、厦门、深圳、广州、福州、南京等一二线核心城市的存量土储与项目,同时还存在购物中心、LOFT、底商、写字楼、车库车位、地下商业、室外步行街等多种业态,持有上百亿的存量商业项目。

只是,其中部分项目或在建工程所牵涉债权债务极复杂,导致后续处理困难重重。

黄其森的泰禾集团需要时间,但时间却不等人。

观点人物 | 我们关注的不仅仅是人物的故事,还有他和她的商业传奇与沉浮。

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