中报观察 | 合景悠活周期韧性

观点网8月30日，合景悠活发布截至2023年6月30日为止的6个月中期业绩。

处于本轮房地产行业调整周期，合景悠活仍然展现了较强的经营韧性，2023上半年实现经营收入18.88亿元，去除应收款和商誉减值拨备后的核心净利润则为2.58亿元，整体毛利率上升了1.5个百分点至31.6%。

财务报表上，合景悠活保持了相当高的谨慎性，对应收账款与商誉计提了大额减值准备，同时退出低质项目，谨慎接洽地产相关业务，主动积极化解风险。

(资料图片仅供参考)

基础物业服务

今年上半年，合景悠活实现经营收入18.88亿元，同比下降8.5%，去除应收款和商誉减值拨备后的核心净利润则为2.58亿元，其中第三方收入占比提升至81.4%，独立性进一步凸显。

分板块来看，合景悠活今年上半年业绩出现部分回调主要是受经济环境和房地产行业影响。

目前地产市场依然低迷，房产销售尚未回暖，合景悠活住宅部分和房地产行业强关联的预售管理服务和增值服务都面临了一定程度的下跌，分别由1.92亿元下跌至0.97亿元以及1.34亿元下跌至0.99亿元。这其中既有关联地产方业务需求客观减少的原因，也是合景悠活主动谨慎接洽房产销售相关业务的结果。

在这种环境下，虽然收并购方面暂缓了脚步，但合景悠活仍然保持着较为积极的外拓策略。上半年新签合同总额达4.1亿元，外拓代表性项目包括住宅业态的长岭雅居、世博华城，非住业态的广州知识城广场、智慧U谷、清远妇幼保健院，以及旗下专精机关物业的申勤物业拓展的青浦工业园区大楼、松江体育大厦等。

区域分布上，合景悠活目前已进驻22个省、自治区与直辖市的134个城市，其中大湾区及长三角是其重点布局的区域，在管面积占比达59%。

疫情政策调整后，合景悠活对于管理的方舱医院和隔离点进行了撤场，在此之外也主动对其他较低质量的风险项目进行了甄别和退出。尽管如此，截至2023年6月30日，合景悠活在管规模仍然维持了稳定，在管面积达到2.05亿平方米，合约面积2.78亿平方米，其中第三方项目的管理面积占比达到87.3%。

正是得益于对低质项目的退出，结合上半年较为积极的拓展活动，合景悠活基础住宅物业服务板块收入在其在管面积变动不大的情况下反而实现了一定的增长，基础物业服务收入由去年同期的6.26亿元上升至今年上半年的6.54亿元。

多种业态发力

住宅业态在合景悠活的营收中占比仅为45%，商业和公建等非住宅业态也是合景悠活的运营重点。在今年上半年的外拓项目中，合景悠活非住宅项目的合约面积占比达到59%，截至2023年6月30日，住宅管理面积与非住宅管理面积的比例为51:49。

其中，商业物业运营是合景悠活的代表性产品之一，旗下购物中心运营品牌包括悠方、魔方、悠方天地等；写字楼运营品牌包则括ifp、imp以及icp等，目前商业运营总管理规模约为1800万平方米。

今年上半年疫情结束后的消费复苏，对合景悠活商业运营服务也起到了一定提振作用。和2022年相比，商业项目明显恢复，客流同比增加约26%，销售同比增加约20%；商业运营服务实现收入2.24亿元，营收占比也提升1个百分点至19%。

G端业务是近年来物企押注的重点，合景悠活近年在公建方面同样大举发力，管理业态包括高校、医院、机关物业、城市公共设施等。去年1月份，合景悠活还以1.65亿元的代价收购环卫企业广东特丽洁环卫工程有限公司50%的股权，入局城市服务赛道。

截至2023年6月30日，合景悠活公建业态在管面积已经达到8200万平方米，贡献收入6.84亿元。

另外，受公建业务的属性影响，大部分公建物业服务的客户对象是政府或单一甲方，近年国内经济面临重大挑战，经济发展呈现出来区域不平衡的态势，部分低能级城市和地区也面临财政压力，可能会出现延迟付款的情况。

据观点新媒体获悉，合景悠活首席财务官王建辉在本次业绩会中表示：“我们积极主动地调整了公建业态的外拓策略，在区域选择上会更加谨慎，同时也在积极优化在管项目的回款能力。”

财务保持审慎

今年上半年，合景悠活在成本优化方面还取得了不错的成果，上半年销售成本约为12.9亿元，同比降低10.4%，成本降幅要显著大于收入降幅，进而实现了毛利率的回升。

这也导致毛利率提升了1.5个百分点至31.6%，其中住宅分部毛利率由24.8%提升至26.2%，非住部分毛利率由34.7%进一步提升至35.9%。

账面净利润方面，合景悠活今年上半年录得约8156万元，这主要是因为出于财务谨慎性的考虑计提了相当大数额的减值准备，若去除应收款和商誉减值拨备，上半年净利润为2.85亿元。

截至2023年6月30日，合景悠活贸易应收款余额约为23.2亿元，出于财务审慎的角度，今年上半年继续进行减值拨备，新增拨备金额约1.19亿元，目前总计提坏账约7.06亿元，总拨备率为23.3%，较高的拨备比例也体现了合景悠活财务上的审慎。

自上市以来，合景悠活连续收购了雪松智联、上海申勤和广东特丽洁等企业，目前投后整合及项目融合情况较好，各项财务指标并未恶化，规模上实现了跨越式增长，但也因此累计了较多商誉。

鉴于近年行业环境的变化，合景悠活在经过减值测试后对部分商誉进行了计提，目前已计提的商誉减值7970万元，通过此举将报表风险提前化解也有助于优化企业后续的业绩表现。

值得注意的是，商誉和应收款的计提都是出于谨慎性对财务报表所作的会计处理，仅会影响账面利润，并不会对企业经营或现金流造成实际损害，已计提的部分应收款也并不意味着企业放弃了对款项的追索。

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