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中报观察 | 华侨城求变

2023-08-31 21:48:32 来源：观点地产网

观点网8月30日晚间，深圳华侨城股份有限公司发布2023年半年度报告。

中报数据显示，2023年上半年，华侨城A实现主营业务收入194.38亿元，同比上升18.56%，净利润-14亿元。

按业务类别来看，旅游综合业务收入103.06亿元，同比减少2.30%，毛利率20.77%；房地产业务收入90.89亿元，同比增长56.47%，毛利率18.22%；其他业务收入4301.13万元。

(资料图片)

上半年，华侨城录得营业利润为-6.96亿元，实现净亏损14亿元，归母净亏损13.06亿元，去年同期为盈利1.06亿元。公司经营活动产生的现金流量净额为9085.55万元，同比增长101.46%。基本每股收益为-0.1625元。利润的大幅下滑显然受到房地产市场降温的影响。

销售数据显示，华侨城房地产开发销售业务上半年累计实现签约销售面积108.2万平方米，签约销售额227.7亿元，均较上年同期下降16%，存量去化承压。

截至报告期末，华侨城货币资金较期初增长27亿元，达到442.78亿元，占总资产的比例超过11%，现金短债比2.05。经营性净现金流0.9亿元，较去年同期有所改善。

旅游品牌竞争力

华侨城是一家以文化旅游、房地产为主营业务的企业，收入主要由旅游综合业务收入、房地产业务收入两部分组成。

其中，公司旗下文旅项目上半年共计接待游客超4400万人次，较去年同期增长74%。期内，公司已与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期（亲子乐园）达成轻资产输出协议；北京玛雅海滩水公园项目开展主要建筑及设备基础施工；深圳欢乐谷冒险山项目完成设备采购，进入土建施工阶段。

旅游综合业务收入103.06亿元，同比减少2.30%。与往时一样，由公司商业模式独特性所决定，华侨城的旅游综合业务板块收入和利润未按构成拆分披露。但也有积极的表现，自2022年10月起，华侨城开始按月披露旗下景区所接待的客流总数，信息披露更清晰。

信批有所优化，但华侨城旅游文化品牌老化，景区和主题公园竞争力相对减弱的情况仍是现实。

根据观点指数了解，在全行业门票价格下调、人力成本上升的大背景下，虽然主题乐园接待客流量不下跌，但仅依靠门票收入实质上无法支撑收入的增长，更何况欢乐谷的品牌效应正日趋下降。

因此，华侨城近年主推文旅新IP“欢乐海岸”，欢乐海岸的经营模式与欢乐谷有所区别，不收取入园门票，而是对内部各项目分别收费，如水上乐园项目。

实质上，欢乐海岸的乐园收入并不是重点，带来的营收主要源于项目周边住宅项目，以及依托项目建设的商业项目，顺德欢乐海岸正是这一模式的重要范例。

期内，华侨城推进商业运营业务专业化整合，对主要规模商业项目进行集中管理，联动6城9个商业项目，组织开展“爱有Mó力”活动，拓展文旅商业流量。据观点指数了解，这部分商业项目基本与欢乐海岸项目有所关联。

为了提高披露数据规范性和统一性，期内华侨城在公布各房地产项目销售数据时，将原顺德市天鹅湖、天睿花园、蓝楹湾及碧云1号合并为佛山顺德欢乐海岸PLUS项目，原中山蓝楹湾及天鹅堡合并为中山欢乐海岸项目，也借数据披露凸显该模式的价值。

房地产加快去化

华侨城把房地产业务向“一体两翼三功能”模式转变。

中报显示，华侨城房地产开发销售业务上半年累计实现签约销售面积108.2万平方米，签约销售额227.7亿元，均较上年同期下降16%。销售下降主要受部分项目区位布局和开发周期偏长等因素的影响，去化出现一定难度。

期内顺利拓展3个项目，获取佛山顺德欢乐海岸PLUS二期文旅综合项目、无锡经开区XDG-2023-10号地块住宅项目以及佛山市禅城区绿景东路TD2023（CC）WG0003地块住宅项目开发用地，合计新增土地面积34.08万平方米，计容建筑面积52.34万平方米，土地总价款62.26亿元。

期末，华侨城累计的土地储备面积1444.68万平方米，总计容建筑面积2358.10万平方米，剩余可开发计容建筑面积1144.55万平方米。

根据中报，“以收定投”、“以销定建”是目前华侨城发展的策略，加快房地产项目去化，确保现金流稳定是重中之重。

华侨城在中报中提到，公司基本完成存量在运营项目管理重组。各事业部和城市公司主要负责公司房地产开发销售业务，主题公园、自然人文景区、商业、酒店项目分别由公司旗下欢乐谷集团、旅发集团、商管公司、酒店集团集中管理、一体运营。

实现“专业人办专业事”，是华侨城在2022年新上任的董事长一直希望推动的事。

在加紧去化的同时，优化融资结构也是关键。期内，华侨城持续通过长短期债务置换，令长期借款及应付债券占比达到88%，短期借款及一年内到期非流动负债占比12%，公司合共1343亿元的有息负债中，中长期负债占绝对主导。

华侨城A在中报中提到，下半年，文化旅游业务方面，公司将持续把握行业复苏机遇，做优做强主业优势；房地产业务方面，公司将根据市场情况，动态优化投资策略，聚焦核心城市核心区域精益投资。

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