观点直击 | 贝壳超预期 彭永东：规模扩张不再是重点

观点网 8月31日晚间披露了2023年二季度业绩之后，贝壳美股开盘大涨，盘初涨超20%。

财报显示，贝壳第二季度营收194.84亿元，市场预期198.76亿元，去年同期137.77亿元；净利润13.09亿元，市场预期11.35亿元，去年同期净亏损18.68亿元；每股收益1.08元，市场预期0.63元，去年同期每股亏损1.57元。

【资料图】

一方面受强劲业绩影响，另一方面宣布首次派发特别现金股息，总额大约为2亿美元。

在财报发布当天，贝壳还宣布已获董事会批准对现有股份回购计划进一步扩大，回购授权由10亿美元上升至20亿美元，并将有效期延长至2024年8月31日。

今年7月，贝壳宣布启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整，在业绩公布当晚的业绩会上，管理层亦对此做了进一步的阐述。

“房地产行业由高增长向注重质量和体验的转型带来了巨大的可能性，但也伴随着成长的阵痛，对此我们既感振奋亦充满敬畏。”彭永东在会上表示：“我们将在不断夯实核心能力的同时，勇于改革，开拓创新，创造新的价值，并承担历史使命和社会责任。长征路上的下一座山，我们将逐梦前行。”

“超市场预期增长”

今年上半年，贝壳总交易额（GTV）为17521亿元，较2022年同期的12255亿元增加43%，净收入总为398亿元，同比增加51%。

财报显示，净利润为40.49亿元，而去年同期为净亏损24.85亿元；截至期末，经调整净利润为59.25亿元，去年同期为经调整净亏损5.92亿元，实现扭亏为盈。

具体业务来看，存量房业务净收入同比上升33.5%至156亿元，主要由于存量房交易额的增长，同比增长46%至11208亿元。

期内，平台门店和经纪人数量均告别连续多季度的下降，于今年上半年企稳。第二季度链家店均经纪人数量为18.1人，同比上升16%，贝联店均经纪人数量为8.7人，同比上升7%。

新房业务于期内取得了大幅超出行业的业绩表现，收入连续5个季度环比上升，净收入同比增加36%至171亿元，主要由于新房交易的总交易额增加37.9%至5729亿元。

在业绩会上，管理层也提到，大幅增长建立在优异的经营健康度和佣金回款管理之上。

今年第二季度，新房业务应收账款周转天数缩短至仅52天，较2023年第一季度缩短7天，较2022年同期缩短56天，创下上市以来的新低。

贝壳推行要求房地产开发商预付款项的“预付佣”模式，使房地产开发商获得更高效的销售去化。2023年第二季度，“预付佣”占总佣金的比例较2022年同期大幅提升至53%。

值得注意的是，贝壳加大与优质房地产开发商的合作，今年第二季度来自国有开发商的佣金对新房收入的占比提升至46.8%。

2月以来，家装家居业务连续5个月单月合同额破10亿元，上半年合同额超过60亿元，家装家居业务今年开始腾飞。

上半年，家装家居净收入40亿元，去年同期为11亿元，主要由于完成收购圣都家装且财务业绩开始合并入账，以及订单量增加、交付能力提高推动家装家居业务总交易额有机增长。

管理层透露，期内，在相对领跑的城市，例如北京，跑出了经营正循环，北京合同额连续五、六两个月超过2亿元，城市层面单月净利润率突破行业天花板。

贝壳表示，单体城市模式跑通是在更多城市高质量复制的基石，其他新进入城市会落地领先模式，依照节奏逐步贡献更多的业绩。

新兴业务及其他的净收入同比增加217.3%至30亿元，主要由于租赁住房管理服务及金融服务的净收入增加。

截至期末，贝壳门店数量为43000家，活跃门店数量为41076家，与截至去年同期的42831家、41118家基本保持稳定。至期末，经纪人数量为435813名，同比增加5%，活跃经纪人数量为约40.1万名，同比增加7.6%。

管理层分析，上半年强劲的市场表现，也得益于二季度在经营方面取得的较大进步。数据显示，二季度总交易额为7806亿元，同比增长22.1%。二季度净收入取得了同比上涨41.4%的增幅，达到195亿元，超出了贝壳的业绩指引上限和市场一致预期。

“规模扩张不再是重点”

从“买到房”向“住得好”切换，彭永东在会上提到，“房子向居住属性回归，也意味着门店和经纪人进入存量时代，规模扩张不再是重点，效能提升才是核心。”

今年7月，贝壳宣布启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整，将组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，以及财经、产研、战略、品质、人力、用户、合规、公共、协同九条事务线。

彼时，战略升级和组织架构调整，也被认为是贝壳向下一个十年、“翻越第二座山”的调整准备。

业绩会上，彭永东对此进一步表示，今天的组织架构调整，目的是为了实现战略目标所需要的全新阵型，用全新组织架构做战略和理念的承接和落地。

“聚焦业务，在组织结构上做相应配套调整，这是我们在业务升级同时，管理理念和管理机制的升级。围绕客户，以一线为价值中心，组建了四条事业线以及九条事务线，帮助消费者安居，帮助服务者乐业。”

彭永东续称：“我们的组织结构调整，为达成共识和激活每一个个体参与共创打下了基础，统一的思想和目标，抓住这个行业穿越周期的本质，回归到房子是用来住的、是为人服务的和大家想住得更好的方向。”

在今年第二季度，包括家装家居和贝壳租房在内的非房产交易服务业务同比增速显著，收入占比首次突破20%。

今年第二季度，包括家装家居和贝壳租房在内的非房产交易服务业务同比增速显著，收入占比首次突破20%。

另一方面，随着房地产市场的调整，市场交易节奏变慢，经纪人的角色和能力也从促单向长期陪伴的社区居住服务专家转变。

“大店是必然的趋势，随着佣金蛋糕向那些直接面向客户创造价值的经纪人群体倾斜，门店经营者的利润率会不同程度下降，只有做大店、做大营业额，通过提高效能来获得更好的收益，才能实现经营者和服务者的双赢。”

贝壳从2022年起推进大店策略，截至6月底，已经帮助平台超过6500个门店进行了重组，今年上半年平台上的门店平均店效同比提升80%。

大店模式意味着经营者和经纪人之间要构建一种新型的关系，需要激发门店经营者的创造性，来适应新的市场。

管理层认为，面对这些趋势，希望不仅能够适时调整，还能成为趋势的引领者。

“将通过价值观研讨、红黄线的规则管理、培训赋能和认证体系建设，以及构建一种更加合理的分配结构，来帮助对服务者好的经营者提高效能，帮助服务者从就业走向职业，从职业走向乐业。”

对于下半年和后市，管理层认为：“我们所面对的市场不适合对单季度波动进行线性外推，市场有客观的周期，也有结构性和趋势性的增长空间。对于后续市场，积极的政策会为市场修复带来更好的支撑，基于客观规律的中性市场观，也让我们相信后续市场会逐渐复苏。”

“随着相关支持性政策的陆续落地，我们预计今年下半年存量房市场会逐渐复苏，新房市场会在第三季度震荡筑底。”

贝壳预计，2023年第三季度营业收入在155亿元至160亿元之间，较2022年同期下降约9.1%-11.9%，环比下降近20%。

去年8月，贝壳制定了一项股票回购计划，根据该计划，公司可以在12个月内购买最多10亿美元的A类普通股和/或美国存托股份。

自2022年9月回购项目启动以来，正好度过一年，累计回购金额约为6.05亿美元，占2022年公司自由现金流的比例约为57%，累计回购近4100万股ADS，占2022年公司回购项目启动前已发行总股本比例约3.24%，且已经全部注销。

贝壳宣布已获董事会批准对现有股份回购计划进一步扩大，回购授权由10亿美元上升至20亿美元，并将有效期延长至2024年8月31日。

同时，贝壳宣布将首次派发特别现金股息，总额大约为2亿美元。派发对象为截至2023年9月15日营业结束时在册的普通股股东和ADS持有人，资金将由公司盈余现金支付。

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