中报观察 | 华润有巢扩募进行时

观点网8月31日，华润有巢REIT召开2023年中期业绩说明会，介绍基金上半年业绩情况。

(资料图片仅供参考)

作为由市场化机构运营的首支上市保障性租赁住房REITs产品，华润有巢REIT自上市以来备受关注。

整体来看，今年上半年华润有巢REIT项目在经营层面和可供分配层面均取得不错的成绩。

基金合并层面，上半年华润有巢REIT收入录得3872.06万元，完成率109%；基金EBITDA录得2359.29万元，完成率110%。基金可供分配金额3207.07万元，相较招募说明书同期预测数据的完成度是133.37%，上半年分派率为5.35%，相较招募说明书同期预测的4.01%分派率提升1.34个百分点。

项目公司层面，上半年累计实现营业收入3825.27万元，EBITDA录得2705万元，对应的EBITDA利润率是70.71%。

截至2023年6月30日，两个底层资产有巢泗泾项目和东部经开区项目租赁住房出租率分别为96.52%和96.36%。

项目公司营业收入和租赁住房出租率均超上市预测值。

业绩与分红

华润有巢REIT中期业绩报告显示，在基金合并层面，上半年产品收入录得3872.06万元，完成率109%；基金EBITDA录得2359.29万元，完成率110%；上半年实现净利润211.4万元，经营活动产生的现金流量净额2508.02万元。

截至2023年6月30日，基金总资产为13.04亿元，净资产为12.18亿元，基金总资产与净资产的比例为107.12%。

基金可供分配金额3207.07万元，相较招募说明书同期预测数据的完成度是133.37%，按天数做简单年化，得出基金今年上半年分派率为5.35%，相较招募说明书同期预测的4.01%分派率提升1.34个百分点。

基金成立以来至报告期末，累计可供分配金额为3923.3万元，已分配金额为3923万元，已分配金额占可供分配金额的99.99%。

据观点新媒体了解，近期华润有巢REIT向持有人进行首次现金分红。

8月17日，华润有巢REIT发布公告称，将于2023年8月23日至25日进行现金分红，此次分红金额共计3923万元，分红比例99.99%，分红方案为0.7846元/10份公募REITs份额。

可供分配金额完成度超预期，为投资人实现了较好的收益。同时，针对后续分红以及可分配金额相关问题，基金经理也在中期业绩说明会作出回应。

根据指引要求，基金的收益分配在符合分配条件的情况下，每年不得少于一次。从投资人利益的角度出发，华润有巢REIT会尽快将可供分配金额以现金的形式分配给到投资人，努力提升分配频率，让投资人能够及时享受到项目发展的红利。

能否持续可分配和经营业绩分隔不开，上述人士表示，一般从行业与业务的角度来看，1季度是平季，2-3季度是旺季，4季度是淡季。今年上半年，泗泾与东经两个项目新签租赁合同总量分别为973间跟1159间，下半年到期总量分别是702间及593间，从现有数据上看，去化非常健康，旺季的新签租约也会促进新签租金市场化的调整。

综上，华润有巢REIT对未来业绩的可持续稳步增长比较有信心。

经营与扩募

项目公司层面，报告期内累计实现营业收入3825.27万元，超上市预测8%，租赁收入贡献占比100%，EBITDA录得2705万元，对应的EBITDA利润率是70.71%，毛利率录得35.02%，净利率为24.76%。持有两个项目平均出租率为96.44%，超上市预测值近6个百分点。

具体项目经营上，华润有巢REIT两个底层资产分别为上海有巢优厦房屋租赁有限公司持有的有巢泗泾项目，自2021年3月开始运营，是上海第一例上市供应的集体土地入市试点项目；以及有巢房屋租赁（上海）有限公司持有的有巢东部经开区项目，自2021年4月开始运营，是由上海向非地方国企定向出让的租赁住房用地。

从中期业绩报告披露的数据来看，两个底层资产租赁住房部分均保持较高出租率水平。

截至2023年6月30日，有巢泗泾项目可出租房间总数1264间，已出租1220间，出租率为96.52%。存量租赁合同到期分布情况为2023年2季度末11间，2023年3季度463间，2023年4季度239间，2024年507间。该项目对标的主力租户群体为项目班车接驳地铁9号线泗泾站，地铁沿线的办公客群。

东部经开区项目可出租房间总数1348间，已出租1299间，出租率为96.36%。存量租赁合同到期分布情况为2023年2季度末6间，2023年3季度448间，2023年4季度145间，2024年700间。该项目对标的主力租户群体为松江经济开发区产业园区内办公客群。

有巢泗泾项目和东部经开区项目存量租赁合同中排名前五的企业客户合计数值分别为65间以及67间，比重分别为5.33%和5.16%，企业客户集中度分散。

商业配套以及车位部分，截至2023年6月30日，泗泾项目配套商业可出租面积817.84平方米，已出租面积547.02平方米，出租率为66.89%，2023年预测值为70%。共有车位470个，已出租285个，出租率60.64%。

东部经开区项目配套商业可出租面积为3062.5平方米，已出租面积1701.37平方米，出租率为55.55%，2023预测值为70%。共有车位553个，已出租500个，出租率90.42%。

两个项目在配套商业部分出租率均不达预期。

有巢住房租赁（深圳）有限公司总经理就不达预期的情况在业绩说明会中作出解释：各主要城市社区底商市场已经逐步复苏，下半年不利因素基本已经出清，社区的底商市场已初步进入了回暖期，通过对租赁社区的客户需求及周边客群消费特点的分析，华润有巢将主动升级调整配套商业的合作商户及经营业态。目前两个项目配套商业的出租率，相信有望在下半年实现较大幅度的提升。

提及扩募的计划和安排时，华润有巢REIT表示在Pre-REITs、项目扩募上将持续发力，实现从“培育孵化租赁住房资产”到“运营成熟装入有巢REIT”，再到“REIT滚动投资，做大资管规模”的良性循环。

华润有巢已从存量和增量两个方面，规划了可持续的扩募计划。做优存量方面，从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，待相关项目达到稳定经营状态且符合监管要求之后，将尽快启动扩募筹备。

做实增量方面，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线等人口净流入城市中有产业支撑、有交通配套的可扩募资产，近期也在积极关注并获取相关保障性租赁住房项目，提升潜在扩募资产池的规模。

据观点新媒体了解，截至2023年6月末，有巢公寓在营项目35个，在管房间数2.6万间。同时关注到华润置地中期业绩报告中指出，上半年在长租公寓业务端实现的营业额为1.7亿元。

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